【黃某等訴某信用社等第三人撤銷之訴案】

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FOUCS

 廣西壯族自治區(qū)橫州市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：八原告依據(jù)其與梁某訂立的房屋買賣合同已經(jīng)向梁某支付大部分的購(gòu)房款，以及八原告實(shí)際占有、使用案涉房屋的事實(shí)，可以認(rèn)定八原告對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)。由于梁某將案涉房屋出售并交付八原告后，隱瞞實(shí)情，惡意以案涉房屋向被告某信用社設(shè)置抵押，最終導(dǎo)致八原告與被告某信用社分別對(duì)案涉房屋所享有的物權(quán)期待權(quán)和抵押權(quán)發(fā)生沖突，八原告作為無(wú)過錯(cuò)的房屋買受人對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益應(yīng)優(yōu)先于被告某信用社的抵押權(quán)得到保護(hù)。《民事調(diào)解書》已經(jīng)發(fā)生法律效力，如該調(diào)解書第三項(xiàng)得到執(zhí)行，將直接剝奪八原告基于房屋買賣關(guān)系而對(duì)案涉房屋享有的占有、使用的權(quán)利，并導(dǎo)致八原告喪失要求被告梁某變更登記產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。

 根據(jù)上述認(rèn)定，橫州市法院作出的《民事調(diào)解書》第三項(xiàng)的部分內(nèi)容確實(shí)存在錯(cuò)誤，該錯(cuò)誤并不以被告某信用社有無(wú)過錯(cuò)或知不知情為前提條件，被告某信用社的抗辯理由不能成立。故撤銷橫州市法院作出的《民事調(diào)解書》第三項(xiàng)的部分內(nèi)容，符合第三人撤銷之訴保護(hù)受錯(cuò)誤生效裁判損害而未參加原訴的第三人利益的救濟(jì)功能及本案的客觀實(shí)情。

法官說(shuō)法

 本案中，被告梁某將涉案房屋賣予八原告，并由八原告占有使用至今；被告梁某土地及房地產(chǎn)作為抵押物向被告某信用社貸款，并與被告梁某簽訂了《抵押擔(dān)保合同》，并辦理了抵押登記手續(xù)。并因不按期履行債務(wù)而訴至法院，雙方形成《民事調(diào)解書》第三項(xiàng)內(nèi)容，各方對(duì)此并無(wú)爭(zhēng)議。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)難度在八原告作為一般買受人的物權(quán)期待權(quán)與被告信用社的抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)誰(shuí)優(yōu)先？進(jìn)而是否撤銷《民事調(diào)解書》第三項(xiàng)內(nèi)容的判決。

 在房屋買賣中，即使買受人已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款并且占有該房屋，在未辦理完畢過戶登記前，買受人仍未取得房屋所有權(quán)。為免房屋買受人取得物權(quán)的權(quán)利落空，我國(guó)同時(shí)引入了德國(guó)法中“物權(quán)期待權(quán)”的理論，對(duì)尚未取得物權(quán)但符合特定條件的房屋買受人的權(quán)益予以優(yōu)先的保護(hù)。但是，倘若房產(chǎn)上同時(shí)存在抵押權(quán)這一同樣具有優(yōu)先性的權(quán)利，便會(huì)產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)的順位沖突。

 對(duì)其保護(hù)主要依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。第二十八條所述的情形對(duì)標(biāo)的物并無(wú)特別限制，系針對(duì)一般不動(dòng)產(chǎn)的買賣，被稱之為“一般買受人的物權(quán)期待權(quán)”。該條規(guī)定買受人應(yīng)當(dāng)符合四個(gè)條件，其中第四個(gè)條件要求買受人對(duì)未辦理過戶登記無(wú)過錯(cuò)，該條件比之于其他三個(gè)條件“簽訂有效買賣合同”、“合法占有”以及“支付全部?jī)r(jià)款”而言，更具有價(jià)值判斷性，因而也往往成為本條適用時(shí)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。第二十八條的物權(quán)期待權(quán)由此又多被稱為“無(wú)過錯(cuò)買受人的物權(quán)期待權(quán)”。就本案而言，八原告購(gòu)買案涉房屋的行為完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，其享有的民事權(quán)利依法能夠排除對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。據(jù)此，本案中，在八原告對(duì)案涉房屋所享有的物權(quán)期待權(quán)與被告信用社所享有的抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，八原告作為無(wú)過錯(cuò)的房屋買受人對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益應(yīng)優(yōu)先于被告信用社的抵押權(quán)得到保護(hù)，進(jìn)而撤銷先前判決。

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