◇ 劉景芝 孔祥慧    

案情

    2006年3月22日，原告張某的前夫購買了某市泰豐房地產(chǎn)有限公司的房屋一處，同時(shí)將該房屋在中國工商銀行某市支行作了抵押貸款，并在被告市房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行了抵押登記。2009年6月17日，原告與前夫經(jīng)法院調(diào)解離婚，涉案房屋歸原告所有，原告一直按期償還按揭貸款。2011年6月，原告向被告申請將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記在自己名下，同時(shí)提交了身份證復(fù)印件、商品房買賣合同、購房款發(fā)票、個(gè)人住房貸款憑證、泰豐公司法定代表人證明及身份證復(fù)印件、泰豐公司土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、民事調(diào)解書。2011年6月17日，被告接到原告的登記申請材料后，以未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由拒絕為原告辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。原告不服提起行政訴訟。

    分歧

    本案分歧在于，抵押權(quán)人不同意的情況下，持生效法律文書能否直接辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

    第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法第二十八條之規(guī)定，因人民法院法律文書導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的，自法律文書生效時(shí)發(fā)生法律效力。本案民事調(diào)解書一經(jīng)當(dāng)事人簽收立即生效，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移也隨之生效，房屋登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)民事調(diào)解書的內(nèi)容為原告辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

    第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，涉案房屋系按揭購買，該房屋上設(shè)有限定物權(quán)即抵押權(quán)，在抵押權(quán)未消滅的情況下，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。物權(quán)法和房屋登記辦法對此都有相應(yīng)規(guī)定。

    評析

    筆者同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：

    房屋登記辦法第三十三條第一款規(guī)定：申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請書；申請人身份證明；房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；其他必要材料。該條第二款規(guī)定，前款第（四）項(xiàng)材料，可以是人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書。房屋登記辦法第三十四條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，除提供本辦法第三十三條規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件、他項(xiàng)權(quán)利證書。

    根據(jù)上述規(guī)定，人民法院的法律文書只是證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料，辦理房屋登記還需提交其他材料。特別是在房屋設(shè)定抵押的情況下，需要提交抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面文件。否則，房屋轉(zhuǎn)移不能辦理。

    如果說上述規(guī)定只是部門規(guī)章，其效力不能對抗物權(quán)法第二十八條，那么，同是物權(quán)法，該法第一百九十一條第二款規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。物權(quán)法第二十八條和第一百九十一條比較，是針對抵押物物權(quán)轉(zhuǎn)移的一般規(guī)定與特別規(guī)定的關(guān)系，按照特別規(guī)定優(yōu)于一般規(guī)定的原則，本案應(yīng)當(dāng)適用第一百九十一條。實(shí)際上，房屋登記辦法第三十四條正是配套物權(quán)法第一百九十一條。

    本案原告與前夫離婚，通過法院調(diào)解，分割財(cái)產(chǎn)取得涉案房屋，但是取得的房屋上設(shè)有限定物權(quán)即抵押權(quán)。由于涉案房屋登記在原告前夫名下，從抵押權(quán)人的角度，原告分得房屋等同于該房屋的轉(zhuǎn)讓。現(xiàn)原告雖然按期償還按揭貸款，但在貸款未還清的情況下，抵押權(quán)人不同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓，便不能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)然，在原告和其前夫之間，民事調(diào)解書足以證明涉案房屋所有權(quán)的歸屬。

    最后，存在抵押權(quán)的情況下，民事訴訟在處理房屋權(quán)屬糾紛時(shí)，應(yīng)考慮到抵押權(quán)人的權(quán)利，并在民事法律文書中予以表述，限定相關(guān)當(dāng)事人只有在清償債務(wù)消滅抵押權(quán)后，或抵押權(quán)人同意的情況下，才能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，以減少類似本案的行政爭議。

    （作者單位：山東省濰坊市中級人民法院）