來源：大碗樓市 （id：Superbowl77）

3月23日，杭州土地競價(jià)規(guī)則迎來重大調(diào)整：

極具杭州特色的“勾地兜底大法”就此宣告壽終正寢；

今后土拍對“定品質(zhì)”有了更高的要求；

報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)還成了一錘子買賣，杭州首創(chuàng)的“次高價(jià)者得”，不知把多少人看傻。

長線來看是不小的利好——

牌桌下的小動作少了，牌桌上的真把式多了。

就在同一天，今年首輪土拍共60宗地塊正式掛牌：

錢江新城2.0、西湖文教、奧體、未來總部社區(qū)都有重磅地塊赫然在列。

嚯！這幾個(gè)名字，直接寫在了“杭城多軍”的興奮點(diǎn)上。

此外，不少板塊限價(jià)也明顯提升。

有一說一，杭州樓市全民多頭，壓根兒沒人care二手房市場已經(jīng)在ICU躺大半年了。

鄉(xiāng)親們，那可是整個(gè)樓市交易的終端環(huán)節(jié)啊…

賣出一套二手房，到底有多難？

如果你生活在杭州，身邊沒有朋友要賣自家二手房，只能說明你沒朋友。

截至3月中旬，杭州二手房掛牌量已高達(dá)23萬套之多，其中住宅庫存就有18萬套。

這一數(shù)字已是史上新高，同比分別暴漲了75%和79%，光是增幅同比就超過了300%。

盡管首套房貸利率距史上最低值僅一步之遙，放貸速度還快到飛起——

但掛牌量居高不下的二手房市場，依舊癱得那么安詳。

2022年1月，杭州市區(qū)（不含臨安、富陽）二手住宅總共成交了2430套，環(huán)比下跌28.8%；

2月份成交量只剩1975套，環(huán)比再跌18.7%。

相當(dāng)一部分小區(qū)月均去化到不了兩位數(shù)。

開年不到仨月，紅極一時(shí)的“搖都”二手房市場被重錘了兩回。

照現(xiàn)在的情況發(fā)展，三月份那頓錘怕是躲不過去了。

下圖為3月24日晚間，杭州二手房的實(shí)時(shí)行情：

此處劃重點(diǎn)——

-跌價(jià)房源是漲價(jià)房源的9倍；

-成交價(jià)環(huán)比漲了，但掛牌均價(jià)環(huán)比跌了。

暴露倆問題：一是市場信心不足，二是恐慌性套現(xiàn)增多。

盡管絕大多數(shù)小區(qū)近月成交量保持在個(gè)位數(shù)，去化周期4-6個(gè)月都算短的，可中介小哥一點(diǎn)兒都沒閑著：

要么忙著打電話勸房東下調(diào)掛牌價(jià)；

要么忙著跑到20-30公里外，扮成小蜜蜂帶看新房掙傭金。

聽起來不怎么按套路出牌，但這事兒還真不能都怨中介小哥。

因?yàn)槔侠蠈?shí)實(shí)去賣二手房，可能連自己都養(yǎng)不活。

這是上周末，筆者與一位中介小哥的聊天截屏，話糙理不糙，各位看官可以自己體會一下。

這樣的二手房市場，和癱瘓沒啥區(qū)別。

之所以成交持續(xù)低迷，總結(jié)起來無非四點(diǎn)原因：

-調(diào)控端施壓，使得杭州成為一線城市外，房票門檻最高的城市；

-信貸端收緊，率先打掉的是二手房的中短線價(jià)值預(yù)期；

-掛牌價(jià)虛高，倒逼資金和信貸加速轉(zhuǎn)向新房市場；

-新房市場分流，讓一二手房市場的“一邊倒”勢頭不斷加??；

杭州二手房市場慘遭內(nèi)卷

杭州的新房、二手房倒掛，全國罕見：

倒掛空間大多是10000元/㎡起步，一些改善板塊甚至能達(dá)到20000-30000元/㎡。

這意味著，搖到新房便至少入賬100萬打底。

難怪有人說“這邊打上新，那邊你媳婦兒上吊你都不心疼”。

動輒百萬的收益，直接把碳基生物的三觀改寫了。

貨真價(jià)實(shí)的倒掛空間讓二手房陷入“流動性枯竭”，留給二手房市場的只剩下無盡的內(nèi)卷。

筆者對杭城部分熱門板塊樓盤半年來去化及漲跌幅情況做出如下梳理：

從板塊分布來看，除濱江區(qū)政府、南星橋、申花以及蔣村-紫金港等傳統(tǒng)高端改善板塊外，其余大多是跌價(jià)小區(qū)比漲價(jià)的多。

其中殺價(jià)最明顯的，是那些自身定位剛需的和前期價(jià)值透支較大的板塊：

前者如崇賢、閑林、臨平新城、南部臥城。

走訪發(fā)現(xiàn)，這里的老業(yè)主看著自家板塊房價(jià)多年不漲，改善意愿爆棚。

在這種恐慌情緒下，大把大把的25000-33000元/㎡之間的老舊小區(qū)房源已然形成價(jià)值踩踏。

后者則主要集中在未科、奧體、蕭山市北、城東新城、城西文教（問題主要集中在老小區(qū)）。

這類業(yè)主構(gòu)成要復(fù)雜一些：

像未科、奧體的業(yè)主，大多買房時(shí)就是奔著純投資去的，眼瞅市場凍結(jié)了，摟錢摟夠了，著急出貨。

這些新興板塊新房掛牌價(jià)與成交價(jià)之間存在較大出入。

不排除少數(shù)房源出于某些考量做低成交價(jià)；

但更多時(shí)候，業(yè)主們不得不在心高氣傲之中接受市場的殘酷現(xiàn)實(shí)。

其它三個(gè)板塊業(yè)主，則摻雜了更多的改善自住意愿。

板塊庫存量較大，新舊樓盤競爭激烈，直接倒逼了五年以上房源的出貨意愿。

但理論上說，自住需求濃厚的比純投資扎堆兒的價(jià)值更為扎實(shí)。

如果板塊之間的卷尚且能忍，那房齡之間的卷就有些悲情了——

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，沒跌價(jià)的小區(qū)，往往具備三大優(yōu)勢：

-板塊定位改善，且配套全面；

-自身品質(zhì)較好，且房齡較新；

-前期未過分透支價(jià)值預(yù)期。

注意！能同時(shí)滿足這仨?xiàng)l件的，基本上都沒滿五；

增值稅要多上5個(gè)多點(diǎn)，稅錢多出20-30萬的不在少數(shù)。

更搞的就是，這樣的房子往往是投資客手中的“搶手貨”——

在其真實(shí)房齡滿五之前，一手房東和接盤俠們是不會讓它們在房產(chǎn)證上滿五的。

盡可能增多次新房的轉(zhuǎn)手頻次，已經(jīng)成為二手房市場“公開的秘密”。

這也就進(jìn)一步解釋了——為啥有品質(zhì)的房子能滿五的會那么少。

杭州買家的“新房癌”嚴(yán)重到什么程度？

舉個(gè)栗子大伙兒就明白了：

杭州城西有個(gè)號稱“萬年坑”的板塊，叫閑林，這里的房價(jià)號稱“萬年不漲”。

但魔咒還是隨著江南府、英特學(xué)府、未來海等一眾全新盤的交付被打破了。

如今，這幾個(gè)小區(qū)成交價(jià)格比板塊均價(jià)貴了約10000-15000元/㎡之多。

這樣的價(jià)格與主城區(qū)不少剛改板塊已別無二致。

如果無法承受這樣的價(jià)格，那就只能去接談不上什么品質(zhì)的舊房子。

如果不是城市核心地段或有頭部教育資源加持，舊房子大多只有消費(fèi)屬性，而無投資屬性。

正因如此，絕大多數(shù)的二手房買家——

若非囊中羞澀，都是寧可多花幾十萬房錢和稅錢，也會去接次新。

升值潛力與流動性，雖不能和打新相提并論，但吊打滿五的老房子還是不在話下。

相反，要是買套老房子就坐等升值，多半只能等個(gè)寂寞。

時(shí)至今日，350萬已成為杭州存量房市場的分水嶺，從交易端反饋來看——

總價(jià)350萬-500萬房子，交易量活躍且議價(jià)能力較好；

高于500萬的房子，交易量雖不算大，但議價(jià)能力也不差；

低于350萬的房子，無論交易量還是議價(jià)能力都明顯被動。

這種價(jià)值邏輯的存在，讓所有二手房同時(shí)陷入尷尬處境：

不滿五的稅費(fèi)高，稅費(fèi)低的沒品質(zhì)，品質(zhì)好的總價(jià)貴，總價(jià)親民那就不想要了…

全面放棄二手房，集中精力去打新

杭州樓市走到今天這個(gè)局面，歸根結(jié)底是房-地價(jià)值循環(huán)的產(chǎn)物。

無論地方政府、開發(fā)商還是購房人，幾乎同時(shí)有利可圖。

完整的利益?zhèn)鲗?dǎo)鏈條是：

板塊限價(jià)→新房、二手房倒掛→新房貨值較高，且去化周期較短→開發(fā)商有利可圖→繼續(xù)拿地→推動土地財(cái)政

也就是說，新房去化與土拍戰(zhàn)績的優(yōu)先級直接碾壓二手房流動性。

你們不是常說“房租再低是消費(fèi)，房貸再高是資產(chǎn)”嗎？

你們不是常說“房價(jià)漲了是贏家，房價(jià)不漲是你家”嗎？

這下好，就讓“你家”的“資產(chǎn)”滿足你們！

況且，二手房交易端被鎖死——

既有利于政績交差，也有利于讓有限的信貸成長空間給新房和土地財(cái)政讓路。

從城市運(yùn)轉(zhuǎn)的角度看，只要杭州土地財(cái)政依賴居高不下，新房限價(jià)政策就不會戛然而止。

現(xiàn)階段，杭州市場大致還有兩種房買來不會賠錢——

一類是交付年漲50-100%的新房；

一類是年漲5-10%的次新二手房；

絕大多數(shù)買家眼里都只有打新。

要不是因?yàn)閷覔u不中，心態(tài)崩了，或者丈母娘催得太緊，壓根兒沒人想看二手市場。

2022開年以來，“寬政策、寬信貸”的利好接踵而至。

特別是上半年，房地產(chǎn)市場供需兩端大概率會比2021年好得多。

對于杭州樓市而言，今年很可能是一次調(diào)倉的絕佳機(jī)會。

打新仍是最優(yōu)解。

2022年，杭城打新全攻略

以下，是打新戰(zhàn)術(shù)的具體講解，有房票的朋友請收藏，沒房票的朋友可以劃走了。

筆者將目前杭州樓市板塊劃分為四個(gè)層次，手上有房票的親不妨“照方抓藥”：

1）高端改善板塊：望江、江河匯、濱江區(qū)政府、奧體、申花、城西文教

主要集中在沿江軸核心與城西的價(jià)值高地：

望江和江河匯限價(jià)70000元/㎡上下，與周邊二手房存在30000-40000元/㎡左右的價(jià)差。這里凝聚著全浙江高凈值家庭的共識。

濱江區(qū)政府和奧體限價(jià)46000-50000元/㎡，但以大面積供應(yīng)為主，總價(jià)在750-1000萬之間。

濱江區(qū)政府的倒掛足有25000-40000元/㎡，且相對扎實(shí)。

奧體就有點(diǎn)尷尬了：亞運(yùn)會的價(jià)值已有透支之嫌，明顯不如濱江區(qū)政府更扎實(shí)。

目前，奧體板塊的中介，已經(jīng)開始改用商業(yè)綜合體（比如SKP）講故事了。

至于城西的兩個(gè)高端改善板塊——

或許比奧體來得更加穩(wěn)健，但日后很難達(dá)到望江、江河匯以及濱江區(qū)政府的高度。

鑒于板塊已然成熟，且日后供應(yīng)偏少，家庭資產(chǎn)沉淀而言，仍是不錯(cuò)的選擇。

2）普通改善板塊：未來科技城、蕭山市北、浦沿、金沙湖

均價(jià)集中在36000-40000元/㎡之間，房源交投最為活躍。

未來科技城無疑是這一檔里的最佳選擇——

未科三兄弟、環(huán)秀府、奧克斯、歐美金融城等標(biāo)桿項(xiàng)目將價(jià)格倒掛體系夯得非常扎實(shí)。

新業(yè)主們只要放棄“翻倍式叫價(jià)”，想出貨還是不難的。

但板塊最大問題，是后期供應(yīng)已然嚴(yán)重不足。

蕭山市北和浦沿均位于錢江南岸腹地，最大的價(jià)值點(diǎn)在于濱江核心板塊與奧體的“雙重外溢”。

其板塊內(nèi)部次新房與滿五房之間的分化十分明顯：

新盤倒掛1萬+問題不大，想要賣更多就全憑天意了；

滿五房多與新房限價(jià)持平，且定價(jià)權(quán)相對被動。

蕭山市北和浦沿打新難度不大，但僅限于剛需和剛改家庭想要“更上一層樓”。

至于金沙湖，則是個(gè)典型的下沙本地人市場，“一世繁華全靠天街”。

筆者建議是——沙民請自便，外人請遠(yuǎn)離。

3）剛改板塊：三墩、云城、老余杭、寧圍、豐收湖

均價(jià)集中在30000-36800元/㎡之間，但日后分化要明顯得多。

進(jìn)入搖號時(shí)代以來，三墩（原三墩北）一直是杭城最火板塊之一。

從早期的西雅圖、云和湖、云谷天境，到后來的紫雅云邸、彩虹軒…

教育強(qiáng)區(qū)的金字招牌與“2”字頭的限價(jià)，讓這里的樓盤開一個(gè)火一個(gè)。

只要運(yùn)氣夠好，搖就是了。

但好死不死需要提醒一句：三墩北將成往事，一紙規(guī)劃圖打造出個(gè)新三墩。

如今，這里的親民房源已經(jīng)是越來越少了。

過不了多久，全新的三墩板塊開盤均價(jià)就要去到36800元/㎡的限價(jià)。

云城和老余杭傍著未科這條大腿，可以猛吃其購買力外溢。

但差別在于，云城是余杭區(qū)全新的“發(fā)力點(diǎn)”，整拆整建力度大，后期潛力將是這一檔里最好的。

老余杭配套成熟且陳舊，若不是未科與南湖科創(chuàng)加持，很可能像下沙那樣淪為本地人市場。

老余杭雖然供應(yīng)不多，但在這里打新，只看萬達(dá)廣場和地鐵沿線的。

如果一樣都不占，趁早遠(yuǎn)離。

寧圍號稱“最便宜的奧體概念房”，但界面真的拿不起來。

加之多個(gè)新盤以剛需面積為主，進(jìn)入流通環(huán)節(jié)的二手房仍有可能是“最便宜的奧體概念房”。

豐收湖夾在艮北與金沙湖之間，限價(jià)只有30000元/㎡出頭，妥妥的價(jià)格斷裂帶。

你品，你細(xì)品。

不否認(rèn)錢塘智慧城的產(chǎn)業(yè)潛力和龍湖天街自帶流量，但利好兌現(xiàn)恐怕還有很長的路要走。

除非有心思長持個(gè)8-10年，否則并不建議入手。

4）剛需上車板塊：勾莊、新街、南部臥城、崇賢、東湖新城、大學(xué)城北

除“城北副中心”——勾莊樓盤集體火爆外，其余的幾個(gè)各有各的一言難盡。

勾莊的火爆主要來自于五點(diǎn)：

定位核心、地鐵線路完備、華潤系商業(yè)加持、次新房價(jià)格體系扎實(shí)、一二手房倒掛足夠可觀。

只要不買到踩“紅線”嚴(yán)重的房企產(chǎn)品，閉眼搖問題不大。

這一檔中的其它板塊，就與勾莊迥然不同，只適合剛需上車——

新街、南部臥城幾乎是錢江南岸的“睡城”，遠(yuǎn)期價(jià)值天花板不高。

前者飽受飛機(jī)航線噪音的困擾，后者則被超高的二手房庫存搞到懷疑人生。

城北的崇賢與之情況類似：

因毗鄰的板塊尚無強(qiáng)鄰，崇賢很難吃到誰的外溢，唯一能講的說辭是“繞城內(nèi)價(jià)格最低”。

東湖新城和大學(xué)城北倒是臨平區(qū)和錢塘區(qū)的中流砥柱；

但外界購買力進(jìn)不去，本地購買力的上限不高，一直是盤踞在這些板塊頭上的幽靈。

杭州是座極其要強(qiáng)的城市，其城市發(fā)展思路用一句話形容叫作“摸著深圳過河”。

從產(chǎn)業(yè)布局到產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)風(fēng)格，從樓市做派到房東習(xí)性，那真叫一個(gè)有樣學(xué)樣。

可就有一樣?xùn)|西沒學(xué)——土地財(cái)政。

深圳的土地財(cái)政依賴度保持在20-30%之間，全國排名連TOP 30都進(jìn)不了。

目前，杭州土地財(cái)政依賴度卻高達(dá)140%以上，且常年領(lǐng)跑全國。

這樣的局面從側(cè)面印證了一個(gè)問題——

杭州的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與一線城市仍存在不小的差距，才亟待土地財(cái)政的填補(bǔ)。

特別是近年來，杭州的互聯(lián)網(wǎng)科技已經(jīng)發(fā)展到一定的瓶頸期：

內(nèi)卷和裁員在大廠同時(shí)出現(xiàn)。

在這種情況下，想要短時(shí)間內(nèi)扭轉(zhuǎn)杭州的土地財(cái)政依賴現(xiàn)狀，很明顯是不現(xiàn)實(shí)的。

然而，這依然是座產(chǎn)業(yè)、人文、自然環(huán)境與城市管理都頗具競爭力的強(qiáng)二線城市。

短期持有著眼暴擊價(jià)值，長線持有錨定城市價(jià)值——

這句話放到杭州身上特別合適。