如何用老賴(lài)的房子給你還錢(qián)！

老賴(lài)真的沒(méi)有財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行嗎？看完這篇文章再下結(jié)論。先來(lái)說(shuō)說(shuō)房子！認(rèn)真看完，給你省下大幾萬(wàn)的律師費(fèi)！

“沒(méi)有錢(qián)，就把房子賣(mài)了還賬”這是大家都能想到的方法，看起來(lái)也是天經(jīng)地義的事情。但為何很多執(zhí)行案件中，被執(zhí)行人名下明明有房產(chǎn)，卻往往是“暫不予處置”或者“暫無(wú)法處置”呢？

如果你的案件被執(zhí)行人名下有房產(chǎn)，該將房產(chǎn)“變成”錢(qián)，用于給你還錢(qián)呢？

這篇文章會(huì)清清楚楚的告訴你執(zhí)行過(guò)程中對(duì)被執(zhí)行人名下房產(chǎn)的強(qiáng)制措施與處置規(guī)則。

不看后悔，看了覺(jué)得有用但忘記點(diǎn)贊收藏，要用的時(shí)候找不到了更后悔！

目錄：

一、房產(chǎn)是否屬于被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，標(biāo)準(zhǔn)是什么？

二、強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，法院通過(guò)何種途徑查詢(xún)、查封被執(zhí)行人名下房產(chǎn)？

三、查到了被執(zhí)行人名下房產(chǎn)，是否能被處置？

四、暫無(wú)法處置的房產(chǎn)，申請(qǐng)人該注意什么？

五、具備處置條件的房產(chǎn)，申請(qǐng)人還應(yīng)當(dāng)做什么？

六、彩蛋：房產(chǎn)司法拍賣(mài)中容易忽略的信息點(diǎn)！

最好倒杯水，正文干貨太多，免得被噎住...

一、房產(chǎn)是否屬于被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，標(biāo)準(zhǔn)是什么？

《民法典》第209條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

啥意思？干貨就說(shuō)這，太小兒科了？肯定有不明白的呀，往下看。

首先，不動(dòng)產(chǎn)——依照其物理性質(zhì)不能移動(dòng)或者移動(dòng)將嚴(yán)重?fù)p害其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的有體物。首當(dāng)其沖，就是房產(chǎn)。

其次，這條明確規(guī)定了（不動(dòng)產(chǎn)）房產(chǎn)物權(quán)的登記效力。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是要經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上屬上權(quán)利人身份證上的大名兒！這套房產(chǎn)才算是權(quán)利人的。

除此之外，你以為你以為的真的不是你以為的。

那還有人會(huì)說(shuō)了，法條不是說(shuō)了還有“法律另有規(guī)定“的呀，這個(gè)法律另有規(guī)定，一般是以下三種：一種是國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記；一種是依生效法律文書(shū)或繼承權(quán)或一些建造、拆除房屋等事實(shí)行為而取得權(quán)利的；還有一種（這種與房產(chǎn)關(guān)系不大）就是一些土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等不登記也有效力，只是不能對(duì)抗善意第三人。

那么我要說(shuō)的是，劃重點(diǎn)了?。?/strong>如果法院查下來(lái)，告訴你被執(zhí)行人名下沒(méi)房，別再糾結(jié)或者質(zhì)疑了，有沒(méi)有一查便知，法官真不會(huì)去隱瞞的。與其在這鉆牛角尖，還不如依據(jù)上述三條查找線(xiàn)索，看他有沒(méi)有在“法律另有規(guī)定”的途徑內(nèi)取得了房產(chǎn)所有權(quán)。這可是有效線(xiàn)索哦，提供給執(zhí)行法官，他會(huì)很高興的，至少我是會(huì)很高興的！

二、強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，法院通過(guò)何種途徑查詢(xún)、查封被執(zhí)行人名下房產(chǎn)？

執(zhí)行案件立案后，法官會(huì)通過(guò)執(zhí)行網(wǎng)絡(luò)查控系統(tǒng)查詢(xún)、凍結(jié)被執(zhí)行人名下的銀行賬戶(hù)、網(wǎng)絡(luò)資金、保險(xiǎn)理財(cái)?shù)龋@個(gè)大家都知道。但是！房產(chǎn)查詢(xún)和凍結(jié)真的不是在查控系統(tǒng)里就能直接操作的。

（雖然查控系統(tǒng)可以查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)，但真的很不準(zhǔn)確，別問(wèn)我是怎么知道的，查車(chē)都比房準(zhǔn)一些。）

所以，實(shí)踐中，對(duì)房產(chǎn)的查詢(xún)和凍結(jié)都是要向房產(chǎn)所在區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)協(xié)執(zhí)，由不動(dòng)產(chǎn)登記中心協(xié)助辦理，這就意味著需要到柜臺(tái)、跑線(xiàn)下，外地的房產(chǎn)還得委托當(dāng)?shù)胤ㄔ夯蚋爱?dāng)?shù)剞k理，必然造成措施到位的時(shí)間就會(huì)不確定。

又劃重點(diǎn)了??！如果你的被執(zhí)行人名下涉案比較多，強(qiáng)制措施的順位“競(jìng)爭(zhēng)比較激烈”，建議立案后自己多操點(diǎn)心，勤聯(lián)系法官對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行查控。

別說(shuō)“為啥我自己還得操心”！全國(guó)法院案多人少的矛盾已是不爭(zhēng)的事實(shí)，我也不止一次強(qiáng)調(diào)過(guò)，強(qiáng)制執(zhí)行是申請(qǐng)人和法院相互配合的過(guò)程，只想著立了案子就甩給法院，自己坐等收錢(qián)的這種，我勸你平時(shí)生產(chǎn)生活中就別和任何人談錢(qián)了。

三、查到了被執(zhí)行人名下房產(chǎn)，是否能被處置？

某法官：某某，你案件被執(zhí)行人名下房產(chǎn)我們已經(jīng)查詢(xún)到并采取了查封措施....

某某：謝謝，謝謝。（內(nèi)心：歐耶，有房啦，錢(qián)有著落了）

某法官：但是，你的案子系輪后查封，前面還排了好幾個(gè)案子，現(xiàn)在暫時(shí)無(wú)法處置。

某某：為啥呀？他欠我錢(qián)不還，這有房能為啥不處置？Balabalablabala......

這一幕是否似曾相識(shí)？！

控制了房好開(kāi)心，不能處置又好失落。

這確實(shí)是很多執(zhí)行案件中存在的真實(shí)情況。

為啥會(huì)這樣。且聽(tīng)天平使者給你扒得一清二楚。

首先，被執(zhí)行人名下查封了房車(chē)，并不必然等于可以直接處置償債。

查有財(cái)產(chǎn)的終本案件裁定書(shū)中經(jīng)?？梢钥吹健安榉鈞xx名下位于xxx的房產(chǎn)，暫不具備處置條件/暫不予處置”等等，既然查封有車(chē)或房，為何不處置？

這是因?yàn)樗榉獾姆慨a(chǎn)具有以下幾種暫時(shí)無(wú)法處置的情況：

法定情形：

1、一般查封不得對(duì)抗優(yōu)先物權(quán)，也就是說(shuō)，即使房產(chǎn)在強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中被查封了，但若房產(chǎn)上設(shè)置有抵押、擔(dān)保等優(yōu)先物權(quán)的，一般查封不得直接處置該房產(chǎn)；（我有個(gè)案子，申請(qǐng)人手里拿著被執(zhí)行人借錢(qián)時(shí)交付的房產(chǎn)證、保證書(shū)，聲稱(chēng)還不上錢(qián)房子就給申請(qǐng)人了，執(zhí)行過(guò)程中查封了房產(chǎn)，但房子早已在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理了抵押，抵押權(quán)人系另案申請(qǐng)人，并且人家的案子也在先查封了。我案子申請(qǐng)人認(rèn)為她手里有房本，這房子就該是她的。大家記住，房產(chǎn)的抵押、擔(dān)保一定要雙方到不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行登記，口頭的或者其他書(shū)面形式?jīng)]有效力。）

2、被執(zhí)行人名下維持生活必須的居住房屋。

曾經(jīng)有規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋，符合下列情形之一的，人民法院可以執(zhí)行：

........

（三）申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除5至8年租金的。

但是??！法釋【2020】21號(hào)最新修正的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

第四條明確寫(xiě)道：對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。

這“生活所必需的居住房屋”作何理解？基本理解就是唯一房產(chǎn)。至少目前實(shí)踐中的操作就只能查封著，倒逼還錢(qián)。

事實(shí)情形：

1、輪后查封

對(duì)于涉及被執(zhí)行案件較多的被執(zhí)行人，名下房產(chǎn)不具備處置條件最主要的原因就是“系輪候查封”，通俗說(shuō)就是在別的執(zhí)行案件后面排隊(duì)著呢，還輪不上你的案子處置。

這個(gè)隊(duì)該怎么排？按執(zhí)行案件立案順序排，除非某個(gè)權(quán)利人對(duì)財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先權(quán)。

這個(gè)大家應(yīng)該也能想來(lái)，被執(zhí)行案件很多的被執(zhí)行人，申請(qǐng)人都想處置他的財(cái)產(chǎn)，你急別人也急呀，錢(qián)沒(méi)有貴賤，如果沒(méi)有法律意義上的優(yōu)先權(quán)，那誰(shuí)能給權(quán)利排名？只有時(shí)間是最客觀、最不容變更的，執(zhí)行立案時(shí)間機(jī)會(huì)排這個(gè)隊(duì)的規(guī)則。

這也是告誡大家符合強(qiáng)制執(zhí)行條件的判決，盡早立案，一個(gè)是避免權(quán)利過(guò)期，另一也是避免排隊(duì)太后。

2、騰房困難

我這個(gè)案子上查的房不是輪候，是首封啊，為啥法院還不處置？

房產(chǎn)處置還有可能面臨的事實(shí)困難就是“難以騰房”，面對(duì)一些有實(shí)際居住的房屋，處置過(guò)程中對(duì)房屋的清騰是必須的，除非居住人購(gòu)買(mǎi)房屋將房屋變現(xiàn)用以履行義務(wù)。

很多人會(huì)覺(jué)得法院是強(qiáng)制執(zhí)行的，直接把他們“趕”出去不就行了？法院確實(shí)要維護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，但現(xiàn)實(shí)中的清騰要多方聯(lián)動(dòng)多遠(yuǎn)處理，切不可“蠻干”，誰(shuí)也不希望在執(zhí)行過(guò)程中出發(fā)更大的損失和傷害。而這既需要時(shí)間，也需要申請(qǐng)執(zhí)行人和法院相互配合，要記住，法院和申請(qǐng)執(zhí)行人要求履行義務(wù)的目標(biāo)是一致的。

四、暫無(wú)法處置的房產(chǎn)，申請(qǐng)人該注意什么？

1、及時(shí)續(xù)封

執(zhí)行程序中對(duì)房產(chǎn)的查封期限是三年，若法定義務(wù)在房產(chǎn)查封到期前未足額旅行，申請(qǐng)人必須記得在到期前大概一個(gè)月左右時(shí)間提醒法官續(xù)查封。

對(duì)，法院是可以直接依職權(quán)續(xù)封。但是，這案多人少的現(xiàn)實(shí)，沒(méi)有誰(shuí)能記得一年4、5百件，幾年下來(lái)幾千件案件每個(gè)房產(chǎn)的到期日期啊喂，申請(qǐng)人為自己的案子操這點(diǎn)心，提醒一下，不過(guò)分吧。

否則，首封變輪候，喪失處置權(quán)的事也時(shí)有發(fā)生。

2、商請(qǐng)移送

在一些情況下，可以通過(guò)商請(qǐng)移送的方式，獲得房產(chǎn)的處置權(quán)，比如：如果被執(zhí)行人的房產(chǎn)在你申請(qǐng)執(zhí)行的案子中系首封，但之前被另案保全，那在你案子查封后超過(guò)一年，保全案件未對(duì)保全房產(chǎn)進(jìn)行處置的，你可以和你案件的執(zhí)行法官溝通，商請(qǐng)保全案件將該房產(chǎn)的處置權(quán)移交給你的案件，這樣你的案件就可以處置該房產(chǎn)了。

此外，對(duì)房產(chǎn)有抵押權(quán)的案件，若系輪后查封，也需要通過(guò)商請(qǐng)移送的方式，讓首封法院將房產(chǎn)處置權(quán)移送后才能處置抵押房產(chǎn)。

五、具備處置條件的房產(chǎn)，申請(qǐng)人還應(yīng)當(dāng)做什么？

1、處置前調(diào)查房市

實(shí)踐中，受房屋性質(zhì)、當(dāng)?shù)胤渴械鹊染C合因素的影響，很多法拍房流拍，甚至變賣(mài)也沒(méi)人買(mǎi)的情況時(shí)有發(fā)生。

如果申請(qǐng)執(zhí)行人也不愿意接受以物抵債。此時(shí)，依據(jù)法律的明確規(guī)定，該房產(chǎn)將會(huì)被解除查封，返還被執(zhí)行人，若不存在其他可以執(zhí)行的措施，這套房產(chǎn)將不再作為執(zhí)行對(duì)象了。

所以...具備處置條件的房產(chǎn)，是否提起司法評(píng)估拍賣(mài)，申請(qǐng)人也得好好考慮，從房產(chǎn)位置、狀態(tài)等方面做做調(diào)查，如果當(dāng)?shù)胤渴胁痪皻?，?biāo)的房產(chǎn)也不是好賣(mài)的類(lèi)型，自己也不想要這房子，那是否要走到最后的解封返還最好斟酌一下。

2、存在需騰房的情況時(shí)，申請(qǐng)人可以將所掌握的居住人相關(guān)請(qǐng)款等線(xiàn)索告知執(zhí)行法官，以便為法院在強(qiáng)制騰房過(guò)程中提供更多的可行性。

但，切記不可自行采取行動(dòng)。有的案子申請(qǐng)人會(huì)上門(mén)與賴(lài)在房子里的居住人發(fā)生口角和矛盾，這不僅容易發(fā)生不可控的危險(xiǎn)事件，也會(huì)造成積怨導(dǎo)致法院之后的強(qiáng)制騰房面臨更多阻礙。

申請(qǐng)人與法院積極配合是好事，但一定要注意分寸，該由法院做的事，交給法院相信法院。

六、彩蛋：房產(chǎn)司法拍賣(mài)中容易忽略的信息點(diǎn)！

1、司法拍賣(mài)不在哪個(gè)拍賣(mài)行進(jìn)行，現(xiàn)在都是網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)，在互聯(lián)網(wǎng)拍賣(mài)平臺(tái)上公開(kāi)進(jìn)行，我們這里一般是阿里拍賣(mài)，進(jìn)去搜房產(chǎn)信息就可以看到，按規(guī)則參與就可以了。

2、網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)房產(chǎn)由法院確定保留價(jià)，拍賣(mài)保留價(jià)即為起拍價(jià)。起拍價(jià)由法院參照評(píng)估價(jià)確定，起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的70%。若一拍流拍，會(huì)再次拍賣(mài)，也就是二拍，二拍的降價(jià)幅度在一拍價(jià)的20%以?xún)?nèi)，也就是不得超過(guò)20%，最大20%。

3、法拍房不會(huì)一味降價(jià)，降價(jià)是有規(guī)則的，二拍流拍后的程序中，沒(méi)有法定條件就不會(huì)再降價(jià)了。想買(mǎi)的，最多等到二拍就出手吧，不然可能就錯(cuò)過(guò)啦。

4、進(jìn)入法院評(píng)估拍賣(mài)程序的房產(chǎn)，經(jīng)過(guò)一拍、二拍流拍后，法院會(huì)依法將房產(chǎn)以物抵債給申請(qǐng)人，若申請(qǐng)人拒絕接受以物抵債的，將經(jīng)過(guò)三拍、變賣(mài)程序，流拍后仍無(wú)法以物抵債的，房產(chǎn)將會(huì)面臨解封并返還被執(zhí)行人的結(jié)果。所以前面提到申請(qǐng)人自行了解下房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行情，做好以物抵債或被解封返還的心理準(zhǔn)備。

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