“小產(chǎn)權(quán)房”作為被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)如何處理

2011年06月18日

核心提示：“小產(chǎn)權(quán)房”在執(zhí)行中作為執(zhí)行財(cái)產(chǎn)如何處理？處理得當(dāng)，不僅關(guān)系案件的執(zhí)結(jié)，還對(duì)類似案件的辦理有很好地借鑒作用，甚至對(duì)有關(guān)立法也有一定的參照。處理不當(dāng)，很可能會(huì)出現(xiàn)與法律規(guī)定相矛盾的現(xiàn)象。

　　隨著新農(nóng)村建設(shè)的不斷推進(jìn)，“小產(chǎn)權(quán)房”有所出現(xiàn)，作為一種可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，“小產(chǎn)權(quán)房”在執(zhí)行中作為執(zhí)行財(cái)產(chǎn)如何處理？處理得當(dāng)，不僅關(guān)系案件的執(zhí)結(jié)，還對(duì)類似案件的辦理有很好地借鑒作用，甚至對(duì)有關(guān)立法也有一定的參照。處理不當(dāng)，很可能會(huì)出現(xiàn)與法律規(guī)定相矛盾的現(xiàn)象。

　　在執(zhí)行此類案件中，應(yīng)依照法律規(guī)定，靈活采取措施，促成案結(jié)事了人和，避免了因執(zhí)行行為產(chǎn)生的與法律的沖突。下面以例對(duì)此問(wèn)題分析：

　　一、典型案例：

　　原告李某與被告某公司買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，法院依法判決被告某公司于判決生效后返還原告材料款827500元，同時(shí)賠償原告的利息損失。判決生效后被告未自覺(jué)履行，李某向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行中，法院依法查封了被執(zhí)行人某公司位于本市的五幢房屋。后根據(jù)申請(qǐng)人李某的申請(qǐng)，對(duì)查封房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估總價(jià)值為158.39萬(wàn)元。

　　二、案件關(guān)鍵：

　　1、關(guān)于被查封房屋的性質(zhì)

　　所查封的房屋由房屋所在地的村民委員會(huì)、該鎮(zhèn)政府與南通某某公司形成三方協(xié)議后，由被執(zhí)行人某公司以每畝4萬(wàn)元土地補(bǔ)償費(fèi)征用該土地。村鎮(zhèn)按平方收取管理費(fèi)、工程配套費(fèi)。由執(zhí)行人某公司承擔(dān)拆遷戶的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用，并負(fù)責(zé)工程的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工和銷售。村鎮(zhèn)負(fù)責(zé)辦理宅基地證和房屋“小產(chǎn)權(quán)證”。該工程的土地經(jīng)過(guò)鎮(zhèn)建設(shè)管理服務(wù)站、鎮(zhèn)政府及市發(fā)改委批準(zhǔn)為農(nóng)民集中居住用房，土地系集體所有，即被查封房屋系為“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　2、對(duì)被查封的房屋處理的難點(diǎn)

　　因?yàn)椤靶‘a(chǎn)權(quán)房”只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)，不屬于商品房，在操作實(shí)務(wù)中對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”能否進(jìn)行拍賣(mài)存在疑問(wèn)。但如不執(zhí)行該房產(chǎn)，被執(zhí)行人又無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。這兩點(diǎn)成為本案辦理的難點(diǎn)。

　　三、實(shí)際執(zhí)行中的處理觀點(diǎn)：

　　觀點(diǎn)一：“小產(chǎn)權(quán)房”可以作為被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)進(jìn)入拍賣(mài)程序，以拍賣(mài)款進(jìn)行清償。

　　觀點(diǎn)二：“小產(chǎn)權(quán)房”屬于被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，但不可以進(jìn)入拍賣(mài)程序，可以采取以物抵款的方式進(jìn)行處理。

　　在實(shí)際執(zhí)行中傾向于第二種處理意見(jiàn)。

　　《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法實(shí)施細(xì)則》第六條第二款規(guī)定“法律、法規(guī)禁止買(mǎi)賣(mài)的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不得作為拍賣(mài)標(biāo)的?！彪m然法律沒(méi)有明文規(guī)定“小產(chǎn)權(quán)房”是法律禁止拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)，但其作為沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋理應(yīng)無(wú)法進(jìn)入拍賣(mài)程序。同時(shí)《物權(quán)法》及相關(guān)規(guī)定也明確了不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移以變更登記為生效要件，這一點(diǎn)在“小產(chǎn)權(quán)房”上無(wú)法實(shí)現(xiàn)。如果進(jìn)入拍賣(mài)程序，后續(xù)問(wèn)題將更加突出，不利于案結(jié)事了。

　　新農(nóng)村建設(shè)中出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)房”，由于涉及政策性強(qiáng)、法律法規(guī)滯后、后續(xù)如何處理尚未確定等諸多因素，在辦理中就要考慮到避免因法院法律文書(shū)的介入使“小產(chǎn)權(quán)房”合法化。同時(shí)，從物權(quán)法及執(zhí)行角度看，“小產(chǎn)權(quán)房”是有價(jià)值的物，是可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。因此，可以采取靈活可行的方式進(jìn)行處理。

　　類似本案的處理，可以在雙方當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議的基礎(chǔ)上采取以物抵款的方式進(jìn)行。關(guān)于被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)屬問(wèn)題，可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣(mài)成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣(mài)成交或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。”但同時(shí)也需要注意以下幾點(diǎn)：

　　1、盡量避免法院介入的強(qiáng)制抵償，最好為雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)協(xié)商達(dá)成和解協(xié)議，自愿交付和接收財(cái)物折價(jià)抵償債務(wù)。

　　2、被執(zhí)行人確無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。

　　3、向申請(qǐng)人明確“小產(chǎn)權(quán)房”作為以物抵款的“物”在現(xiàn)實(shí)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，且申請(qǐng)人表示接受。

　　盡管該處理意見(jiàn)也存在缺陷，但在當(dāng)前相關(guān)法律未完善之前，作為一項(xiàng)可行的方案來(lái)推進(jìn)案件的辦理有必要采用。