買(mǎi)房過(guò)程中房屋一旦被查封，即意味著該房屋被限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，一定要核實(shí)房屋被查封的基本情況，包括查封原因、查封金額、查封法院等。同時(shí)要將查封狀況告知購(gòu)房者，并不再接受購(gòu)房款，跟查封申請(qǐng)人溝通，是否可以解除查封或者查封其他財(cái)產(chǎn)，對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，一定要詢(xún)問(wèn)賣(mài)方房屋是否能夠解除查封，切不可用自己首付款幫助賣(mài)方解封房屋。

一、什么是查封？

在法律上，查封是指對(duì)當(dāng)事人的財(cái)物或場(chǎng)所就地封存的法律強(qiáng)制措施。查封房，是指在房屋交易過(guò)程中，交易標(biāo)的房屋實(shí)際處于被法院依法查封狀態(tài)下的房子。

二、常見(jiàn)的九類(lèi)易導(dǎo)致查封的房屋

1.訴前保全的房屋；

2.交易房屋系違章建筑；

3.產(chǎn)權(quán)不明導(dǎo)致的糾紛；

4.交易房屋系一房多賣(mài)；

5.交易房屋存在高額抵押；

6.產(chǎn)權(quán)人涉及債務(wù)糾紛較多；

7.產(chǎn)權(quán)人涉及惡意轉(zhuǎn)移、變賣(mài)房產(chǎn)；

8.交易過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)人有違法行為的；

9.執(zhí)行案件中，暫無(wú)履行能力或無(wú)其他可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的；

以上只是實(shí)際操作過(guò)程中較為常見(jiàn)的易導(dǎo)致查封的房屋，但不僅限于此哦！

三、“簽前查封”與“簽后查封”的風(fēng)險(xiǎn)

1．“簽前查封”的風(fēng)險(xiǎn)

A、購(gòu)房合同無(wú)效。“簽前查封”就是簽署購(gòu)房合同前房屋被查封。簽約前被查封的房子，盡管簽署了購(gòu)房合同，也不受法律保護(hù)，即為無(wú)效合同。

原因：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓。”

B、購(gòu)房款難追回。如果因業(yè)主債務(wù)問(wèn)題導(dǎo)致的房屋查封，那么極有可能購(gòu)房者提前支付的購(gòu)房款成為“肉包子打狗—一去不回”。

對(duì)于中介（如鏈家）來(lái)講，“簽前查封”的房屋，公司不允許操作。

2．“簽后查封”的風(fēng)險(xiǎn)

1）合同無(wú)法履行。簽署購(gòu)房合同之后房屋被查封，盡管購(gòu)房合同有效，但是被查封后房屋限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)诜抗芫忠矔?huì)被標(biāo)注為“已限制登記”，這時(shí)無(wú)法繼續(xù)履行購(gòu)房合同，買(mǎi)方只能按照購(gòu)房合同追究賣(mài)方違約責(zé)任。

2）房款難追回。房屋購(gòu)買(mǎi)人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，面臨著已支付的房屋款項(xiàng)無(wú)法追回的風(fēng)險(xiǎn)。

四、簽署購(gòu)房合同后發(fā)現(xiàn)房屋被查封該怎么處理？

賣(mài)方：

1）核實(shí)房屋被查封的基本情況，包括查封原因、查封金額、查封法院等；

2）將查封狀況告知購(gòu)房者，并不再接受購(gòu)房款；

3）跟查封申請(qǐng)人溝通，是否可以解除查封或者查封其他財(cái)產(chǎn)。

買(mǎi)方：

1）詢(xún)問(wèn)賣(mài)方房屋是否能夠解除查封，切不可用自己首付款幫助賣(mài)方解封房屋；

2）如果無(wú)法解除查封致使合同無(wú)法履行，買(mǎi)方可根據(jù)購(gòu)房合同追究賣(mài)方違約責(zé)任。

五、 對(duì)遇“簽后查封”購(gòu)房者的法律保護(hù)

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

1） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

2） 在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

3） 已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

4） 非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

（來(lái)源：《城市房地產(chǎn)管理法》《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》）

如何防范查封房風(fēng)險(xiǎn)