隨著我們國家的經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)也隨之迎來了新常態(tài)。這里所說的新常態(tài)，其實說白了，就是回歸市場，實現(xiàn)真實需求。大家都知道，房地產(chǎn)企業(yè)是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，所以它的常態(tài)就要平穩(wěn)健康發(fā)展。例如目前房地產(chǎn)市場新常態(tài)所表現(xiàn)出來的特征就是平穩(wěn)增長，分化調(diào)整，求異創(chuàng)新。這些指標也都說明了未來房地產(chǎn)企業(yè)的一個發(fā)展的趨勢。其實這也給我們很多購房者敲響了一個警鐘。因為市場格局的變化，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)格局的變化。所以我們在購房時就要掌握一些技巧，以此判斷房地產(chǎn)企業(yè)是否安全可靠。

如何判斷開發(fā)企業(yè)是否靠譜、安全？

我們在買房子的時候，很多朋友可能首先關(guān)注的是戶型，然后去關(guān)注的是房子的質(zhì)量，往往很多朋友可能就忽略了對房屋開發(fā)企業(yè)的關(guān)注。其實大家可以想想，如果我們購買的房子不能按期交付，或者根本就沒有辦法交付，那么會是什么樣的后果呢？所以我們購房除了要關(guān)注房屋的質(zhì)量以外，也需要去關(guān)注開發(fā)企業(yè)的安全性。而判斷一家開發(fā)企業(yè)是否安全健康，個人認為我們可以采取三個指標去判斷。在這篇文章中，家居雜壇就以碧桂園為例來給大家簡單的介紹具體判斷的方法。

（一）：資金和銷售情況

這里所說的資金情況，包含了該企業(yè)在一段時間內(nèi)的銷售業(yè)績，其實也就是它的回款情況、具體回款率，以及上市企業(yè)的股票增值等等情況。這些情況綜合在一起，就說明了該企業(yè)具體的資金情況。資金是否充足，是否滿足后續(xù)的發(fā)展要求。而碧桂園具體的情況如下：

①、股票增持情況。10月19日，據(jù)聯(lián)交所披露，碧桂園集團董事會聯(lián)席主席楊惠妍10月4日在場內(nèi)以每股均價7.23港元增持公司261萬股。而且在2日到4日，楊慧妍已連續(xù)三天在二級市場增持公司股票，累計增持1761萬股。累計耗資大概1.28億港元，增持均價7.30港元每股。由此可以看出，其股票增持情況良好。

②、回款率情況。回款率是房企非常關(guān)鍵的一個數(shù)據(jù)。根據(jù)碧桂園的中報數(shù)據(jù)顯示，在2021年上半年，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2727.9億元。其中權(quán)益回款率達到90%，而且根據(jù)數(shù)據(jù)表明，已經(jīng)連續(xù)六年高于90%。所以其回款率是非常高的。

③、銷售業(yè)績情況。對于碧桂園的銷售業(yè)績，在業(yè)內(nèi)是有目共睹的，而且銷售業(yè)績也呈現(xiàn)出非常強的韌性。例如最新的公告的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園在2021年的10月份實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約458.3億元。實現(xiàn)了環(huán)比的正增長，而且整體的數(shù)據(jù)是優(yōu)于行業(yè)平均水平的。另外根據(jù)第三方研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)也表明，碧桂園前10個月累計銷售以及10月單月的銷售規(guī)模，都處在行業(yè)第一。

（二）：企業(yè)的機構(gòu)評價和研報觀點

一家房地產(chǎn)企業(yè)能否平穩(wěn)健康發(fā)展，是需要各方面進行評估的。首先要在合理的指標范圍之內(nèi)，然后有相應(yīng)的機構(gòu)進行評級，最后可以對該企業(yè)各個方面進行考核。大家在選購房屋的時候，也要關(guān)注各個方面的觀點。所以以下三方面的內(nèi)容也是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要的：

①、三條紅線指標情況。如果我們從三條紅線指標來看，可以這么說，碧桂園處于較為健康的黃檔。其中僅有一項，也就是扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率稍微高于紅線的要求，但指標是逐步向好的。例如從去年年底的80%，已經(jīng)下降到現(xiàn)在的77%。所以基本上是符合監(jiān)管要求的。

②、機構(gòu)對企業(yè)的評價。其中這一點是我們關(guān)注一個房地產(chǎn)企業(yè)時要重點看的。像今年下半年到現(xiàn)在，有三大國際評級機構(gòu)對于我們國內(nèi)的各個房產(chǎn)進行評級及展望，大概達到了130多次。其實大家也知道，有的房產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了債務(wù)違約，遭遇評級下調(diào)。但是在這種背景下，穆迪和惠譽都維持對碧桂園的投資評級，也是非常難得的。

③、研報觀點。對于研報觀點，大家也是需要了解一下的。像我們所熟知的摩根士丹利經(jīng)常對各個企業(yè)進行研報，摩根士丹利在此前的研報觀點稱未來是看好一些具有強勁可見盈利，執(zhí)行紀律良好，而且在當前市場環(huán)境下，資產(chǎn)負債比較穩(wěn)健的房企。其中給予碧桂園的是房企增持評級。

（三）：企業(yè)的負債情況

其實，我們很多朋友都會去關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的負債情況。因為房地產(chǎn)企業(yè)的負債如果很嚴重的話，真的有可能導(dǎo)致房屋無法按時交付，甚至都可能無法交付。所以我們在了解一家房產(chǎn)企業(yè)到底怎么樣時，確實應(yīng)該了解其合同負債，有息負債等一系列的負債情況。而在這里家居雜壇把相關(guān)負債情況給大家總結(jié)一下，具體包含以下三點。

①、合同負債情況。由于中國地產(chǎn)采取的是預(yù)售的制度，這點跟普通商品是有一定差異的。所謂的預(yù)售就是先交錢后交房。這也導(dǎo)致了這樣一種情況，就是我們把買房的錢交完了，但是房子還沒有到我們手中。其實這筆錢就不能確定為房企的收入，一般要歸入負債。也就是所說的合同負債。只有等正常交付以后，才可以轉(zhuǎn)為房企的收入。其實這個負債如果很高，反而體現(xiàn)出企業(yè)的業(yè)績有保證。這一點，大家一定要清楚。截至2021年6月末，碧桂園的合同負債高達7242.71億元。而這個數(shù)據(jù)占總負債的比重為41.63%。其實這也就意味著碧桂園一半的負債未來可以轉(zhuǎn)為收入。

②、有息負債的下降。對于有息負債是一個房企需要盡量減少的，因為有息負債越多，房企的壓力就越大。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明，截止至2021年的6月30日，碧桂園有息負債降低至3242.4億元。這個數(shù)據(jù)比去年的年底下降了7.5%。而且在一年以內(nèi)有息負債占比下降至了27%。其實很多朋友可能不了解這些數(shù)據(jù)，但是這個有息負債降低，是對于企業(yè)來說非常好的一個數(shù)據(jù)。另外該公司的凈負債率僅為49.7%。這個數(shù)據(jù)是很優(yōu)良的，而且已經(jīng)多年保持在了70%。

③、可動用的現(xiàn)金余額和土地儲備情況。一個企業(yè)可以正常良性的發(fā)展，必須有足夠的可動用的現(xiàn)金。另外對于房企來說，要想持續(xù)發(fā)展，必須要有滿足其發(fā)展的土地儲備。像碧桂園的可動現(xiàn)金余額，截至6月底可動現(xiàn)金余額約為1862.4億元，而其中的現(xiàn)金短債比為2.15倍。另外來說一下土地儲備，截至2021年的上半年，碧桂園總土地儲備已經(jīng)達到了27880萬方，這個數(shù)據(jù)也是處在行業(yè)第一的。而且其中的權(quán)益可售資源超過了202萬億元。這些充足的土地儲備和可售資源，是企業(yè)未來發(fā)展的堅實保障。最后一點，就是碧桂園的均衡布局。碧桂園能夠精準把握城市的發(fā)展機會，對各個城市實現(xiàn)了均衡的布局。

結(jié)束語

今天我們國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了新常態(tài)，其實新常態(tài)給更多的企業(yè)提供了挑戰(zhàn)和機遇。所以大多數(shù)房企都要適應(yīng)這種新常態(tài)。其實無論房企怎么做，最終的目的還是其交付的產(chǎn)品。所以說，在這篇文章中，家居雜壇以碧桂園為例給大家解答了如何去分辨一個房產(chǎn)企業(yè)優(yōu)良的情況。其實不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)這樣一種變化，就是我們的房屋從傳統(tǒng)的剛性住房需求已經(jīng)逐漸向改善性住房轉(zhuǎn)變。其實說白了就是從過去的“有房住”，慢慢地向“住得好”進行轉(zhuǎn)變。所以房地產(chǎn)企業(yè)也要根據(jù)這種變化去變化。而我們老百姓就是要學(xué)會如何分辨房企的好壞，這樣我們在買房子的時候，才能心里更有底。#展望2022房產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)#

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