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隨著企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)披露，房地產(chǎn)行業(yè)總體負(fù)債率再創(chuàng)新高，房地產(chǎn)行業(yè)的平均負(fù)債率接近80%，其中恒大負(fù)債數(shù)字更是達(dá)到萬(wàn)億元大關(guān)，以15195.44億元排名第一位，萬(wàn)科負(fù)債數(shù)9787.73億元位居第二位，碧桂園負(fù)債數(shù)以9330.57億元居第三位。  一、房地產(chǎn)行業(yè)特殊周期性 房地產(chǎn)行業(yè)不像其他行業(yè)，把錢投資進(jìn)入，靠買商品，賺取積累利潤(rùn)之后再進(jìn)行投資、擴(kuò)大規(guī)模，生產(chǎn)產(chǎn)品。如果這樣玩得話，企業(yè)早就完了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)屬于那種資金比較密集型的行業(yè)，周轉(zhuǎn)周期比較長(zhǎng)，適當(dāng)、合理的負(fù)債有利于公司快速擴(kuò)張發(fā)展，這也就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率過(guò)高問(wèn)題。 二、預(yù)售制度與企業(yè)真實(shí)負(fù)債 在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施預(yù)售制，開(kāi)發(fā)商簽訂合同收到購(gòu)房者的錢之后，可用到后續(xù)房子開(kāi)發(fā)中，可以用這部分錢繼續(xù)做生意，而這筆資金是計(jì)入到負(fù)債里面，是不需要支付利息，等樓建好之后，就可以真正算收入啦。  凈負(fù)債率=(有息負(fù)債-貨幣資金)/凈資產(chǎn)，其中有息負(fù)債選取的是短期借款，一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付債券之和。這是公認(rèn)能更好反映企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的指標(biāo)。（在公式中除去預(yù)售房款影響） 按照算法得出，碧桂園凈負(fù)債率僅為56.9%，而恒大的凈負(fù)債率為183.7%，融創(chuàng)的凈負(fù)債率竟高達(dá)202.1%。 根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年這階段市房企整體平均凈負(fù)債率達(dá)到76.61%，這樣就可以知道房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債真實(shí)情況啦。 三、房子銷售好推高了行業(yè)負(fù)債 房地產(chǎn)預(yù)售制度，很大情況下是推高房地產(chǎn)高負(fù)債原因之一，但是如果房地產(chǎn)行業(yè)保持高歌猛進(jìn)的業(yè)績(jī)，房企的回籠資金好，負(fù)債數(shù)應(yīng)該降低才對(duì)。但是房子賣得好，收入在增加，負(fù)債還在增加這又是什么原因呢？  由上可以看出房子銷售情況非常好，但是負(fù)債數(shù)還高達(dá)9330.57億元，這部分負(fù)債數(shù)的增加，很大部分原因是房企不斷買地的結(jié)果。 四、房企和承建商合作模式 在房企和承建商合作模式中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)找項(xiàng)目，簽地皮，辦理相關(guān)手續(xù)、對(duì)樓盤進(jìn)行建設(shè)、樓盤推廣和規(guī)模擴(kuò)建等事務(wù)。而承建商就是負(fù)責(zé)房子的建造，把開(kāi)發(fā)商給設(shè)計(jì)圖紙的線條房子，在指定的地點(diǎn)，變成實(shí)物的建筑商。 一般情況下，房地產(chǎn)承建商和發(fā)展商一種承包合同的勞務(wù)關(guān)系，萬(wàn)科、碧桂園、恒大等大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都有自己的承建商。如果開(kāi)發(fā)商資金緊張或者沒(méi)錢的話，承建商是很難合作起來(lái)的。如果開(kāi)發(fā)商花1億拿地，交給承建方2個(gè)億開(kāi)工蓋房子，稅收以及其他成本1個(gè)億，預(yù)計(jì)銷售額8個(gè)億。想要保證樓盤按期交付，快速實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，只有資金雄厚的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)起來(lái)才會(huì)順利。 但是有人不出這1個(gè)億，想通過(guò)高息借錢拿地，將土地證抵押給銀行。然后去找承建方，滿足開(kāi)盤條件賣房結(jié)款還銀行，同樣會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債數(shù)過(guò)高的問(wèn)題。  |
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來(lái)自： SC開(kāi)卷 > 《房地產(chǎn)》
