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易簡(jiǎn)財(cái)經(jīng) 如果商品房預(yù)售制取消，房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)模型將全部重做。 今天，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)緊急通知，稱住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)函件，要求對(duì)商品房預(yù)售許可的存留問題進(jìn)行討論研究。 通知還稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已經(jīng)擬好了材料，準(zhǔn)備在9月25日上報(bào)。而材料顯示，廣東的意見是，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施限售。理由是，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)。 因此，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)出緊急通知，向各副會(huì)長(zhǎng)單位征集意見，力挽狂瀾。 - 1 - 商品房預(yù)售許可歷史 商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建房屋先出賣給買房者，由買房者預(yù)先付定金或房款的行為。 這一制度最早出現(xiàn)在香港，沒錯(cuò)，就是也發(fā)明了“公攤”制度的香港，“創(chuàng)始人”為香港富商霍英東。1953年時(shí)，30歲的霍英東成立立信置業(yè)有限公司，針對(duì)當(dāng)時(shí)的現(xiàn)樓銷售政策，提出“預(yù)售樓花”，并鼓勵(lì)分期付款。 這個(gè)制度的絕妙之處就在于，房企做得越大，越輕松，因?yàn)榭蛻舾兜亩ń鹪絹碓蕉?，房企自己投的錢不必見漲，就可以輕輕松松擴(kuò)大規(guī)模。在推行后的一年多時(shí)間里，霍英東就建了100多棟、折合約50多萬平方英尺的房子，凈賺600萬。 隨后，這一制度由香港傳入內(nèi)陸，并在1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》和隨后《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中予以明確。這一新房銷售方式隨之被廣泛運(yùn)用。 預(yù)售房交房時(shí)間沒有具體法規(guī)規(guī)定，但交房時(shí)間在預(yù)售合同中可以約定。在實(shí)際操作中，一般都是購房者先給錢，2年后才能拿到房子。 目前，全國各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)到90%，預(yù)售制已經(jīng)成為國內(nèi)商品房銷售的主要形式。 2005年，商品房預(yù)售制首次受到質(zhì)疑。當(dāng)年，中國人民銀行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，指出在上海、北京等房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)開發(fā)商將沒開發(fā)的樓盤提前預(yù)售，這加劇了消費(fèi)者超前購房的行為。 報(bào)告還建議，很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，而經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。 此后的10多年里，也時(shí)常有取消商品房預(yù)售的呼聲傳出。 比如，2006年“兩會(huì)”，33名全國人大代表聯(lián)署簽名提案，要求取消商品房預(yù)售制度。2007年兩會(huì)，有多名人大代表和政協(xié)委員繼續(xù)建議取消商品房預(yù)售制度。 但至今還沒有一個(gè)地區(qū)真正取消預(yù)售制。 - 2 - 商品房預(yù)售的利弊 房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，預(yù)售制確實(shí)解決了房地產(chǎn)商的資金問題。特別是商品房最先開始發(fā)展的90年代，中國經(jīng)濟(jì)還不發(fā)達(dá)，房企融資渠道少。而當(dāng)時(shí)的住房總量又不足，商品房供不應(yīng)求，急需加快建設(shè)、增加商品房供應(yīng)。而預(yù)售制的引入，正好降低了開發(fā)商的資金門檻，促進(jìn)了房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售，也就能滿足人們的住房需求了。 但殊不知，在接下來的日子，引進(jìn)商品房預(yù)售制，卻似乎是打開了潘多拉的盒子。 一個(gè)是，預(yù)售帶來了巨大的杠桿效應(yīng)，開發(fā)商用極少的自有資金，大舉拿地，催生樓市泡沫，而風(fēng)險(xiǎn)和資金利息則轉(zhuǎn)嫁到了購房者的身上。 90年代，“要掙錢，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”，吸引了全國各地的淘金者。但最終，海南樓市崩盤，預(yù)售制難逃其咎。 再有，商品房預(yù)售的買賣雙方，存在信息不對(duì)等的問題。 開發(fā)商拿到了錢，就萬事大吉了，反正房子已經(jīng)預(yù)售了，質(zhì)量好不好也就不管了。而已經(jīng)交了錢的購房者，是天然的弱勢(shì)，對(duì)開放商也沒有多少約束的能力，最后拿到手的房子是好是壞，只能是靠人品了。所以這些年來，交付季變維季，也早已是見怪不怪。 如今，預(yù)售制在國內(nèi)實(shí)行已經(jīng)有25年，對(duì)于為什么在這個(gè)時(shí)點(diǎn)突然又開始討論預(yù)售制存廢的問題，知名房地產(chǎn)專家韓世同對(duì)易簡(jiǎn)財(cái)經(jīng)（ID：ejfinance）表示，對(duì)預(yù)售制的調(diào)整符合構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，預(yù)售制執(zhí)行了這么多年，開發(fā)商也積累了足夠的資金實(shí)力，預(yù)售制也算完成了自己的歷史使命，不宜再過度占用民眾資金，其他行業(yè)也基本沒有預(yù)售制的存在。 - 3 - 結(jié)語 如果預(yù)售許可制真的廢除，那么高周轉(zhuǎn)催生巨無霸房企的故事，可能就告一段落了，而房企因?yàn)檎{(diào)控政策升級(jí)、融資渠道收窄本來就緊張的資金鏈，恐怕將雪上加霜，而開發(fā)商面臨如此大的資金壓力，房?jī)r(jià)可能將呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。 所以廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布這份加急文件，集思廣益，力挽狂瀾。若廢止真是塵埃落定，那房企就不止是入冬了，而是遭遇極寒。 關(guān) 于 本 文
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