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這年頭，賺錢難，糟蹋錢很容易，一項投資失誤很可能就是萬丈深淵。如何規(guī)避風(fēng)險，保障投資安全，降低運營成本，提升消費體驗，是每一個洗浴投資都要思考的問題。本文能力所限，難免以偏概全，初心是為了較為全面、系統(tǒng)、清晰的介紹洗浴投資籌備的流程，以及籌備中容易踩的坑、犯的錯。希望對您有所幫助。 1、立項 1)為什么 洗浴行業(yè)屬于高投資、高風(fēng)險、輕收益行業(yè)；投資洗浴門檻不高，但發(fā)展不容易；雖然洗浴大多有穩(wěn)定收益，運營穩(wěn)健，容易變現(xiàn)等優(yōu)點，如果沒有經(jīng)驗，沒有人才，貿(mào)然進入這個行業(yè)，風(fēng)險也是很高的。 另外，不少投資人是從其他行業(yè)跨行做洗浴的，雖然其他行業(yè)很成功，但隔行如隔山，再加上慣性思維和人才缺失，依然風(fēng)險不小。不同行業(yè)有不同的服務(wù)調(diào)性和市場風(fēng)險，了解的越透徹，成功的把握就越大。$ j m; `* r0 L% o 2)怎么做: R: F; _ ?- T% Z3 W* \9 I 幾個問題要清楚. d& E) Z& J0 @( J0 c i.投資規(guī)模多大，多少錢$ u: }. A5 w3 v& Y ii.準備在那個城市開 iii.和誰合伙或合作 t9 H9 p: {2 D: ^* ~# l 3)憑什么' A* i w: m$ \9 ] i.我們有什么優(yōu)勢 ii.當?shù)厥袌雒?br>4)要什么 i.如果資金不足，建議不做。 因為資金匱乏，容易引發(fā)連鎖反應(yīng)，很容易傷筋動骨。5 o. G: `" t O ii.如果股東不合，建議不做。 9 [- [1 `/ {7 q2 j! \ 核心團隊千萬不能是繡花枕頭，經(jīng)得住千錘百煉才能做好服務(wù)體驗。 2、風(fēng)控 把所有的能夠預(yù)料的風(fēng)險找出來，然后找出解決方案，未謀勝先謀敗。如果把已知的風(fēng)險，尤其是致命風(fēng)險能夠解決，那么這項目可以做，如果不行或沒有把握，寧可不做。 1）選址3 y; i& ~3 a7 ~! u2 t3 E. y z 關(guān)于選址的風(fēng)險，詳見本人的專題文章《洗浴選址，懂這些就夠了》 2）消防 同上一款。 3）車位 如果項目的配套車位低于1輛/100m2，那這個項目基本可以一票否決了。 這里講的配套車位不是說自己的車位，包括公共的收費車位。* U5 \2 c T! _ 4）股權(quán) 投資多少錢，享受多大收益，這是最原始的股權(quán)邏輯。這種樸素的合作邏輯雖然簡單純粹，卻最容易出問題。7 [8 ]3 }& J" B5 l9 b& L u 最典型的就是權(quán)力的分配，最容易出問題，最好在合作之處，把這些內(nèi)容考慮清楚?；蛘呓梃b現(xiàn)代企業(yè)制度，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離。 5）人才9 F, L+ d8 e3 j4 L4 \ 頂層設(shè)計，就是經(jīng)營權(quán)的分配和優(yōu)化。大部分的投資團隊沒有現(xiàn)成的管理人才或經(jīng)營人才，而解決這個難題的辦法往往是從社會上招聘一名店總。 結(jié)果問題很多，這樣的反面教材不少，風(fēng)險也很高。這樣說的目的不是說招聘管理人才不好，而是說你的頂層設(shè)計，對人才的激勵和約束機制不足以制衡公司的發(fā)展和運營。 6）資金 如果資金不夠，我建議暫緩。因為資金短缺出問題的太多太多了。" @8 A- O- K* c/ c: O7 I4 |4 ^ 7）環(huán)評 裙樓底商，主樓住宅，這樣的環(huán)評風(fēng)險也挺高，很簡單，臨近住戶的老太天天天打市長電話投訴，你就吃不了兜著走。 8）班底+ l- H% k/ Y8 F0 B" y; a4 d0 y 設(shè)計班底、施工班底、籌備班底、材料商、等等都要考核。 3、可行性 風(fēng)控屬于定性風(fēng)險，可行性分析屬于定量的可量化的風(fēng)險。+ ]& |# j; W9 a y8 O+ @- S, g 比如投資多少，運營成本多少，收入多少，市場盡調(diào)等 主要包括以下預(yù)案+ e, @9 Z# O* ^ 1）投資 究竟投資多少，如果資金不夠，有沒有解決方案。 2）成本$ E+ U& a: D( q7 y+ ] 運營成本多少錢，對于有17年從業(yè)經(jīng)驗的培哲來說，這些都不是問題。# Q Q: |' R1 N$ M o- I5 X$ N) J 3）經(jīng)營 產(chǎn)品規(guī)劃、服務(wù)架構(gòu)，靠什么賺錢，每天的營收，每個項目的營收，成本，利潤各多少。 這不是做數(shù)字填表游戲，而是開業(yè)后將這些指標落地到各部門的。 4）回收3 B4 E$ \7 @6 b/ m1 T' [ 投資回收期多久，利潤率如何，風(fēng)險高不高。 4、策劃 賺誰的錢，靠什么賺錢，怎么賺錢，怎么面對經(jīng)營，怎么做營銷，淡旺季如何應(yīng)對。; j) a" h( p0 s. L' {" c8 f 1）定位6 [( k: y3 V) x$ R& _6 |: J 客戶結(jié)構(gòu)定位，主做誰的生意，放棄誰的生意。 客群半徑多大，靠什么吸引更多的客人。; r$ z" h9 N. K* K 自己的核心競爭力是什么？0 }2 L$ u1 f3 C( l {" d% x( h 2）產(chǎn)品0 L3 F" ~$ g) X 傳統(tǒng)的洗澡、餐飲、按摩之外，還有什么利潤點。 3）服務(wù) 以汗蒸洗浴為主，還是以網(wǎng)紅文旅為主。服務(wù)架構(gòu)是什么。9 g6 S/ A# i1 b0 s 4）體系9 q; o1 W P9 Z+ O9 H; T 引流產(chǎn)品是什么？渠道產(chǎn)品是什么？利潤產(chǎn)品是什么？品牌產(chǎn)品是什么？5 i# _. Z. G* [5 \$ ~6 \3 R 5）營銷0 l6 y' x# K- M+ p7 \3 Z 靠什么降低營銷成本，如何吸引客人。 5、規(guī)劃# v" [9 h6 p) |! N. o* u- o) ?2 T 主要是空間平面規(guī)劃。有觀點認為這個環(huán)節(jié)很簡單，其實恰恰相反。 項目今后5-10年的經(jīng)營完全是在此基礎(chǔ)上衍生出來的，如果規(guī)劃存在缺陷，后期會后悔連連。 有一點需要說明的，不少客戶為了省錢，直接照搬，最終往往把店開成了雜貨鋪，所有的功能都是拼湊起來的。 這還是好的，更有的店消費動線不規(guī)劃，客流動線不流暢，服務(wù)動線不考慮……店還沒開業(yè)就梗阻和血栓了。 更有不少的項目，功能結(jié)構(gòu)不合理，投資人喜歡啥就著重做啥，動態(tài)服務(wù)不平衡，什么是動態(tài)平衡，就好比餐飲，人不等桌子，桌子也不等人 ……遺憾的是，不少項目都像是墻上的美人兒，雖然好看卻不中用，先天帶著殘疾。 洗浴的平面和經(jīng)營規(guī)劃是最考驗綜合能力和知識結(jié)構(gòu)的環(huán)節(jié)，正是設(shè)計的靈魂。 6、設(shè)計 不僅僅包括效果圖方案、施工圖方案，材料工藝說明，更包括水、電、暖、通、冷、機電、設(shè)備、家具、軟裝、景觀、照明、加固、導(dǎo)視、消防、環(huán)保、節(jié)能，立面、衛(wèi)生防疫等。 需要提醒的是，這個環(huán)節(jié)還是要專業(yè)事交給專業(yè)人干，不能蠻干、盲干，更不能膽大包天，因此出問題的項目屢見不鮮。 7、施工) ~ D$ _4 s# z4 T# T! l( Y1 h 詳見我的文章《浴場籌建工作基本流程》《120天洗浴施工，進度安排》《洗浴施工計劃(120天)》 8、籌備 1）核心團隊 2）管理體系8 B j/ j7 N) A6 F 3）價格政策 4）員工招募 5）團隊建設(shè)2 H0 o* e, u g1 Q! T; s7 I% I1 ~ 6）崗前培訓(xùn)5 W6 B2 D9 K7 `1 Q9 S 7）運營演練 9、開業(yè) 1）開業(yè)手續(xù) 譬如消防驗收，特行許可證，衛(wèi)生防疫、城管審批、煙草專賣、食品經(jīng)營等2 C0 [7 u6 @0 z7 V 2）私域電商 一邊蓋新房，一邊挖魚塘。蓋什么新房？裝修；挖什么魚塘？客戶魚塘。' F1 R* s# P& ]( `! b& z 而挖魚塘的核心目的就是旱澇保豐收，長期穩(wěn)定吃魚。如果開業(yè)前期不培養(yǎng)自己的客戶魚塘，干等著開業(yè)就火，那無異于講童話故事。 3）廣告宣傳 開業(yè)前的廣告宣傳，如何花最少的錢，是難點。 4）經(jīng)營演練 一般建議試營業(yè)7-15天，自己檢查自己，發(fā)現(xiàn)問題，解決優(yōu)化。 不少客戶咨詢以上問題，簡單整理出來，希望有所幫助。
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