文：黃艷、王韶東

導(dǎo)讀：

公房，即公有住房，是計劃經(jīng)濟時代遺留下來的產(chǎn)物。包括自管公房和直管公房。所謂自管公房，一般是指由國家機關(guān)、社會團體、國有企事業(yè)單位出資建造、由該單位自行管理的公房；所謂直管公房，一般是指由國家各級房地產(chǎn)管理部門管理的公房。公房帶有濃郁的福利色彩，在房屋取得、房屋居住使用、產(chǎn)權(quán)登記、繼承、轉(zhuǎn)讓、拆遷補償?shù)葐栴}上，與個人私有住宅存在著天壤之別。實踐中，不少公房的管理可能還不太規(guī)范，公房承租手續(xù)不全、承租人變更不及時、檔案管理不齊備的情況不少。對于公房承租人來說，在使用過程中基于現(xiàn)實使用狀態(tài)可能會忽略這些問題。那么，公房承租人有哪些不得不儲備的法律知識呢？

一、公房承租人資格不能含糊

公房的承租方一般是在國家機關(guān)或者國有、集體企、事業(yè)單位工作并達到一定工作年限的職工，基于其工作貢獻大小、家庭人口及其他住房等情況而分配的公房。因此，雖然是“租”，但承租人的身份實際近似于房屋所有權(quán)人。那么，承租人如何來認定？按照各地公房管理規(guī)定，通常都要求公房租賃雙方簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。因此，是否持有公房租賃合同或類似公房租賃憑證，通常是認定公房承租人的核心依據(jù)。實踐中，也存在一些公房管理欠規(guī)范的情形，居住使用公房者通過工齡等條件實際分配到了公房，且戶籍也進行了遷入，但手中并不持有公房租賃合同。對于這種情況，一般需根據(jù)承租公房的實際居住情況、繳納租金的情況、公房相關(guān)檔案來進行認定。

二、承租公房是否可以繼承

一般認為，公房承租權(quán)具有獨立的財產(chǎn)性質(zhì)。出租方的權(quán)利屬性已經(jīng)被弱化，而承租方的地方則得到強化。按照原《繼承法》、現(xiàn)《民法典》的規(guī)定，公民個人的財產(chǎn)是可以繼承的。承租公房因具有財產(chǎn)屬性，允許繼承是應(yīng)有之意。實踐當中，也是按照允許繼承的原理允許原承租人家庭成員繼續(xù)居住使用公房，延續(xù)承租權(quán)，但附加了特定條件：

其一，符合公房承租條件：①與原承租人同一戶籍；②與原承租人共同居住兩年以上；③無其他住房；④愿意繼續(xù)租賃公房、履行公房承租相關(guān)義務(wù)。

其二，符合公房承租條件的家庭成員協(xié)商一致，確定其中一人變更為新的公房承租人，以保證公房的完整性。如果出現(xiàn)符合公房承租條件的家庭成員無法協(xié)商一致的情況，一般由作為出租人的公房產(chǎn)權(quán)單位或國家授權(quán)經(jīng)營管理公房的單位從中予以確定。

三、變更公房承租人的流程

出現(xiàn)需要變更公房承租人的情形時，直管公房類應(yīng)當由當事人向政府公房管理部門、直管公房經(jīng)營管理單位申請變更公房承租人變更手續(xù)，自管公房類應(yīng)當由當事人向公房所有權(quán)所在的行政機關(guān)或單位申請辦理公房承租人變更手續(xù)，而不能直接向法院起訴，因為承租人主體資格的審查和認定問題，屬于公房管理單位的職權(quán)，法院不會越權(quán)代行。如果在變更過程中出現(xiàn)爭議，還可向房屋所在地的房管機關(guān)申請調(diào)解、處理。如對房管機關(guān)相應(yīng)處理結(jié)果不服，可以通過行政復(fù)議、行政訴訟進行后續(xù)權(quán)利救濟。

實踐中有一些公房承租人的共同居住人由于不懂法，在原承租人去世后多年未辦理相應(yīng)變更手續(xù)，導(dǎo)致承租人資格不明，一則容易出現(xiàn)家庭內(nèi)部糾紛，二則可能面臨公房被收回的風(fēng)險，三則如果遇到房屋征收，還可能遇到征收補償安置利益分配障礙。故此，遇到需要變更公房承租人情形時，應(yīng)及時辦理變更手續(xù)。

四、承租公房拆遷利益分配

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條，國有土地上房屋征收補償?shù)膶ο笫欠课菟袡?quán)人，而條例中并未對公房承租人的征收補償安置問題進一步進行規(guī)定。不過，在各省、市的地方性法律規(guī)范中，一般會根據(jù)當?shù)厍闆r作出相應(yīng)規(guī)定。

以北京市為例，公房承租人的地位幾乎等同于被征收人：①承租人愿意房改的，購房后直接作為被征收人與征收方協(xié)商簽約；②承租人不愿意房改的，由所有權(quán)人給予承租人貨幣補償，或另行提供其他房屋安置承租人，并達成書面協(xié)議。達成書面協(xié)議后，承租人不再參與征收補償，相關(guān)補償安置權(quán)益由房屋所有權(quán)人享有；③承租人不愿意房改，又不能與公房所有權(quán)人協(xié)商一致的，征收方分別對承租人、公房所有權(quán)人進行補償，其中，公房所有權(quán)人系按照房屋重置成新價款進行貨幣補償，公房承租人系按照征收補償方案確定的房屋價值補償總額扣除房屋重置成新價款后的部分進行貨幣補償或房屋安置。