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撫州金溪萬(wàn)余棟老宅,價(jià)值幾何?

 智慧之吻 2021-10-11

一棟老宅能貸百萬(wàn)、一個(gè)古村可貸億元,既可解決個(gè)人缺少資金保護(hù)修繕難題,又能破解整村建設(shè)、發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的資金困境。近年來(lái),江西省撫州市金溪縣在古村古建生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)制試點(diǎn)的道路上越邁越寬,通過(guò)托管收儲(chǔ)、價(jià)值評(píng)估、金融貸款、整村建設(shè),讓破舊古村煥發(fā)生機(jī),走出一條古村活化利用、振興發(fā)展之路。

托管收儲(chǔ) 破解古屋使用權(quán)租賃難題

金溪大坊古村

金溪古村古建家底厚實(shí),有42個(gè)“中國(guó)傳統(tǒng)村落”、31個(gè)“省級(jí)傳統(tǒng)村落”、11633棟保存較好的明清古建筑,是“一座沒(méi)有圍墻的古村落博物館”。

如何有效開(kāi)發(fā)利用古村古建資源,曾經(jīng)存在諸多困難:一些古宅年代久遠(yuǎn),涉及多家共有;一些古屋古建權(quán)屬不清,無(wú)法得到有效修繕保護(hù);房屋使用權(quán)租賃最長(zhǎng)期限20年,不利于投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)的旅游項(xiàng)目……

針對(duì)困難,精準(zhǔn)破題。該縣以撫州市列入全國(guó)生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)制試點(diǎn)為契機(jī),大膽創(chuàng)新,采取托管、收儲(chǔ)等方式,確定古屋古建所有權(quán),統(tǒng)一將使用權(quán)托管給村集體,并延長(zhǎng)期限,村集體將經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一流轉(zhuǎn)、收儲(chǔ)到縣城投公司和旅投公司,為古村落的修繕保護(hù)、整體開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。至目前,該縣已與古建房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂托管協(xié)議數(shù)千棟,古建托管進(jìn)度達(dá)50%以上的有61個(gè)村,其中28個(gè)古村落已完成整村托管。

統(tǒng)一收儲(chǔ)后,對(duì)取得用益物權(quán)的古村古建所有人,縣政府頒發(fā)整村經(jīng)營(yíng)權(quán)證書,對(duì)托管范圍、內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)期限等進(jìn)行界定。

以政府名義頒發(fā)古村古建經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)證,是金溪縣的一項(xiàng)創(chuàng)新舉措,破解了古村古建活化利用過(guò)程中碰到的諸多難題,集體土地產(chǎn)權(quán)不變,村民可入股分紅增收,吸引了不少社會(huì)資本進(jìn)入。黃章樂(lè)是江西國(guó)源農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)人,致力于生態(tài)農(nóng)莊、民宿、古建筑開(kāi)發(fā)。他告訴記者,來(lái)金溪的國(guó)內(nèi)外專家學(xué)者和游客越來(lái)越多,發(fā)展鄉(xiāng)村游前景廣闊,企業(yè)已承租褐源古村48棟明清古建筑,準(zhǔn)備修復(fù)古村風(fēng)貌,把這里打造成有特色民宿、有鄉(xiāng)愁記憶的古村落。

價(jià)值評(píng)估 變現(xiàn)沉睡許久古村古建資產(chǎn)

入夜,站在游墊古村空中觀景臺(tái)遠(yuǎn)望,38棟明清古建流光溢彩、美不勝收,游客趨之若鶩。幾年前,因缺少資金,這里一度破敗不堪,雜草叢生。

古村古建生態(tài)資源價(jià)值幾許,過(guò)去并無(wú)標(biāo)準(zhǔn),也無(wú)“算法”。確權(quán)后,評(píng)估古村古建市場(chǎng)價(jià)值,有了科學(xué)依據(jù)。不久前,該縣銀行機(jī)構(gòu)將游墊古村等景區(qū)的經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押,由政府擔(dān)保,向獲得古村經(jīng)營(yíng)權(quán)的旅游公司貸款,游墊古村獲得近億元信貸資金支持。

有了資金注入,古屋修繕、設(shè)施建設(shè)、村莊開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行。如今,游墊古村從破敗到靚麗,完成美麗蝶變,成為 CHCD(文化遺產(chǎn)保護(hù)與數(shù)字化國(guó)際論壇)數(shù)字遺產(chǎn)中國(guó)行基地村。今年以來(lái),吸引游客10多萬(wàn)人次。

為充分激發(fā)古村古建市場(chǎng)活力,加快流通變現(xiàn),該縣創(chuàng)新思路,線下線上齊發(fā)力。大力打造線下交易平臺(tái),建設(shè)了古村古建生態(tài)價(jià)值產(chǎn)品交易中心,設(shè)立古建辦證、價(jià)值評(píng)估、銀行貸款、經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)等辦事窗口,提供一站式服務(wù)。同時(shí),還與深圳文交所深度合作,上線“鄉(xiāng)村振興產(chǎn)業(yè)要素交易平臺(tái)”,設(shè)置“金溪托管專區(qū)”,具有資產(chǎn)托管、資產(chǎn)服務(wù)、交易撮合等功能,初步建立了一套完整、規(guī)范的價(jià)值評(píng)估體系,既能解決金融機(jī)構(gòu)處置抵押物難題,又可扎實(shí)推進(jìn)全縣鄉(xiāng)村振興目標(biāo)。目前,該縣已上線6個(gè)古村資產(chǎn)托管,吸引了不少前來(lái)咨詢洽談的企業(yè)和自然人。

金融助力 加速古村古建保護(hù)活化利用步伐

秀谷鎮(zhèn)大坊村人李光華在修繕其擁有的一棟古建筑時(shí),因資金不足,維修工作一度停滯。今年2月,通過(guò)辦證、價(jià)值評(píng)估等流程,他在金溪農(nóng)商行貸款100萬(wàn)元,解決資金難題。

看好金溪縣鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的,有社會(huì)企業(yè)和村民,還有多家金融機(jī)構(gòu)。該縣各家銀行積極創(chuàng)新“古屋貸”產(chǎn)品,精準(zhǔn)對(duì)接市場(chǎng)需求,相繼推出“個(gè)人+古建生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值”“旅游開(kāi)發(fā)公司+古建生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值”“古村保護(hù)開(kāi)發(fā)企業(yè)+古建生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值”“村集體經(jīng)濟(jì)+古建生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值”信貸產(chǎn)品,成為全縣古村古建活化利用主力軍。

價(jià)值評(píng)估體系的創(chuàng)新運(yùn)用,激活“一池春水”。金溪農(nóng)商行根據(jù)古建價(jià)值評(píng)估報(bào)告,對(duì)開(kāi)發(fā)褐源村的企業(yè)發(fā)放500萬(wàn)元貸款,破解了其修繕資金不足難題;農(nóng)發(fā)行金溪縣支行授信竹橋、后龔等十個(gè)古村托管經(jīng)營(yíng)權(quán)貸款4.5億元,加快了整村保護(hù)開(kāi)發(fā)進(jìn)程……

為確保貸款“放得出、管得住、收得回”,該縣建立完善的古村古建生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)保障機(jī)制。據(jù)了解,該縣通過(guò)政府設(shè)立2000萬(wàn)元專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金、引進(jìn)第三方擔(dān)保公司、配套保險(xiǎn)相關(guān)產(chǎn)品等,增強(qiáng)銀行放貸信心。至目前,全縣已有5家銀行參與發(fā)放10億余元“古屋貸”。

面對(duì)大量金融“活水”流入,該縣堅(jiān)持“一村一特”原則,合理有序開(kāi)發(fā)利用,避免同質(zhì)化現(xiàn)象。據(jù)介紹,金溪對(duì)古村落活化利用,經(jīng)歷了一個(gè)認(rèn)識(shí)上逐漸深化、實(shí)踐中不斷推進(jìn)的過(guò)程:竹橋古村是“1.0版”,其出發(fā)點(diǎn)是保護(hù)好古村落;后龔村是“2.0版”,通過(guò)對(duì)村內(nèi)22棟革命舊址舊居進(jìn)行修繕保護(hù),探索出文物保護(hù)利用與發(fā)展紅色旅游相結(jié)合的路子;大坊荷蘭創(chuàng)意村是“3.0版”,通過(guò)荷蘭學(xué)者創(chuàng)意文化與中國(guó)傳統(tǒng)農(nóng)耕文化的融合,這里已經(jīng)成為金溪的“網(wǎng)紅打卡地”;借助CHCD多名專家對(duì)金溪古村落的青睞,金溪縣古村落活化利用的“4.0版”,是成為 CHCD數(shù)字遺產(chǎn)中國(guó)行基地村的游墊村。

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