城建稅及兩個(gè)附加

城建稅就是城市維護(hù)建設(shè)稅，兩附加指的是教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。

城建稅不是一種獨(dú)立的稅，兩個(gè)附加不是稅，而是費(fèi)，但是兩附加與稅一起征收。

城建稅以納稅人實(shí)際繳納的增值稅和消費(fèi)稅之和作為計(jì)稅依據(jù)，然后乘以相應(yīng)的稅率來(lái)計(jì)算。其中市區(qū)市區(qū)7%、縣城和鎮(zhèn)5%、其他地區(qū)1%，如果增值稅、消費(fèi)稅免征，那么城建稅也免征。

教育附加、地方教育費(fèi)附加大多數(shù)情況是以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，再乘以相應(yīng)稅率依法計(jì)征，其中教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%。

比如繳納增值稅100元，如果出租的房子在市區(qū)，那么城建稅就需要交7元，兩個(gè)附加分別交3元和2元。

依法納稅是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)，國(guó)家通過(guò)征稅，將一部分社會(huì)產(chǎn)品由納稅人轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，以此來(lái)滿足社會(huì)公共需要。

大家都知道，單位發(fā)工資，都是需要繳納個(gè)人所得稅的，只不過(guò)稅款都由單位代扣代繳，然后由單位統(tǒng)一交給稅務(wù)局。不管你的工資水平是否達(dá)到繳納個(gè)稅的標(biāo)準(zhǔn)，都需要向稅務(wù)局進(jìn)行申報(bào)，只不過(guò)達(dá)不到納稅標(biāo)準(zhǔn)的人，納稅額為零罷了，所以大家領(lǐng)到手的工資是實(shí)發(fā)工資，也就是稅后工資，而不是應(yīng)發(fā)工資。換言之，應(yīng)發(fā)工資在扣除五險(xiǎn)一金、專項(xiàng)附加扣除、個(gè)人所得稅后就是實(shí)發(fā)工資了。

除了工資之外，還有一種與大家關(guān)系密切的行為也是需要個(gè)人納稅的，而且涉及個(gè)人繳納的稅種比較多，并且還比較復(fù)雜，這就是個(gè)人出租房屋問(wèn)題。

隨著人民生活水平的提高，中國(guó)城鎮(zhèn)化水平越來(lái)越高，許多人都在城市購(gòu)置了房產(chǎn)。公開資料顯示，目前我國(guó)我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。房子多了，又沒(méi)有那么多人居住，許多人就想到了把房屋出租來(lái)掙錢。問(wèn)題來(lái)了，如果個(gè)人把房屋出租，需要交哪些稅費(fèi)？又要交多少呢？這篇干貨總結(jié)得不錯(cuò)，請(qǐng)收藏備用。

增值稅

個(gè)人出租房屋，有兩種情況，一種是住房，一種是非住房，這兩種情況繳納的增值稅的計(jì)算方法是不一樣的，繳納的增值稅也不一樣。

如果出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，應(yīng)納稅額=含稅銷售額/（1+5%）*1.5%

如果出租的不是住房，比如大家所熟知的門面房，按照5%的征收率繳納增值稅，應(yīng)納稅額=含稅銷售額/（1+5%）*5%

這是繳納增值稅的原則性規(guī)定，不過(guò)，個(gè)人出租住房也有稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定。個(gè)人出租房屋如果月租金收入未超過(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅，假如一次性收取租金超過(guò)了10萬(wàn)元，要不要繳稅呢？別急，這也有規(guī)定。如果采取一次性收租取得租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤笤伦饨鸬陀?0萬(wàn)元的，免征增值稅。

比如一次性收取租金100萬(wàn)，租賃期1年，平均每個(gè)月8.33萬(wàn)，沒(méi)有超過(guò)10萬(wàn)，這種情況下不用交增值稅。

房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或者租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，法定稅率12%。

個(gè)人出租住房有優(yōu)惠，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

如果個(gè)人出租的是非住房，是享受不到優(yōu)惠政策的。比如出租廠房、辦公、商鋪的稅率仍按12%征收。

城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是指國(guó)家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)使用土地的單位和個(gè)人，以其實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額計(jì)算征收的一種稅。

假如個(gè)出租租房，是免征土地使用稅的。

如果個(gè)人非住房，需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，稅率全國(guó)不統(tǒng)一，但不能超過(guò)國(guó)家規(guī)定的范圍，各地每平方米年稅額略有差異。

具體來(lái)說(shuō)，大城市每平方米1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

印花稅

目前執(zhí)行的印花稅暫行條例，不過(guò)，《中華人民共和國(guó)印花稅法》將在2022年7月1日起施行，屆時(shí)印花稅暫行條例就作廢了。

凡是屬于印花稅法中所列舉憑證，都要繳納印花稅，租賃合同就是印花稅法中所列舉的憑證，稅率是千分之一。

如果出租住房，對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

如果出租非住房簽訂的合同，屬于財(cái)產(chǎn)租賃合同，按照租金收入的0.1%貼花，應(yīng)納稅額超過(guò)1角但不足1元的，按1元貼花。

比如住房合同租金1年5萬(wàn)，不需納稅，如果是非住房租金，那么就需要繳納印花稅500元。

個(gè)人所得稅

個(gè)人出租房屋需要按照財(cái)產(chǎn)租賃所得繳納個(gè)稅，以一個(gè)月內(nèi)取得收入為一次。具體計(jì)算如下：

每次（月）收入不超過(guò)4000元，減除費(fèi)用800元，應(yīng)納個(gè)人所得稅=（不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)用-800元）×稅率

每次（月）收入4000元以上，減除20%的費(fèi)用，其余為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納個(gè)人所得稅=（不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)用）×（1-20%）×稅率

其中修繕費(fèi)用以800元為限。

如果出租住房，按照出租住房取得所得減按10%的稅率征收。

如果是非住房，按照20%稅率征收。

舉個(gè)例子

由于個(gè)人出租住房繳納的稅種比較多，也不容易理解，下面就舉個(gè)例子說(shuō)明。

張三出租住房，每月取得租金3萬(wàn)元，那么張三需要繳納的稅費(fèi)如下：

1、增值稅，因?yàn)樵率杖氩蛔?0萬(wàn)，不需要繳納增值稅；

2、城建稅及兩個(gè)附加，增值稅為零，所以這個(gè)稅費(fèi)也為零，不用繳稅。

3、房產(chǎn)稅，3萬(wàn)元含稅收入要換算成不含稅收入，3萬(wàn)/（1+5%）*4%=1142.86元。

4、城鎮(zhèn)土地使用稅，免征。

5、印花稅，免征。

6、個(gè)人所得稅，由于月收入超過(guò)4000元，應(yīng)納稅所得額=（收入-各種稅費(fèi)-修繕費(fèi)）*（1-20%），稅費(fèi)中增值稅、城建稅及附加為零，房產(chǎn)稅為1142.86元，城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅也為零，所以減去的稅費(fèi)就是1142.86元。假如當(dāng)月修理費(fèi)為零。

所以，個(gè)稅=（30000/1.05-1142.86）*0.8*0.1=2194.29元。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，個(gè)人出租房屋，看起來(lái)是一件比較簡(jiǎn)單的事情，但涉及個(gè)人繳納的稅費(fèi)卻很多，涉及的稅種有6個(gè)，費(fèi)用有兩個(gè)（教育費(fèi)附加），建議大家收藏學(xué)習(xí)。如果你是包租公或者包租婆，也有必要全方位了解一下出租住房應(yīng)該繳納哪些稅，如何計(jì)算等，否則有可能會(huì)吃虧哦！