今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)收緊，“房住不炒”的定調(diào)深入人心。7月份，房企投資力度進(jìn)一步減弱，拿地?zé)崆槊黠@回落。房價方面，大中城市商品房超預(yù)期下跌，預(yù)計樓市將迎來新一階段的調(diào)整期和降溫期。

一、政策篇：三胎住房配套政策出爐，多城加入限購城市的行列

7月，從中央到地方層面的樓市調(diào)控政策超預(yù)期收緊，土地政策、限購、監(jiān)管等一系列有針對性的調(diào)控政策舉措，使得全國樓市“降溫”已在意料之中。

中央層面，加快了發(fā)展保障性租賃建設(shè)。7月20日，《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展的決定》出臺，在購房租房優(yōu)惠等多方面給予生育支持，預(yù)期未來帶動剛需住房和改善型住房的商品戶型需求量增長;7月26日，消息稱被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，此舉有效地加速行業(yè)去杠桿進(jìn)程，遏制房價上漲。

地方層面，調(diào)控升級下的主要模式為“打補(bǔ)丁”“堵漏洞”，多城加入了限購城市的行列，或在限購的嚴(yán)厲程度上繼續(xù)加碼。如北京嚴(yán)查“假結(jié)婚”，上海和成都加強(qiáng)了贈與管理，杭州限購政策全面升級等。此外，多個城市把一直處于監(jiān)管范圍之外的“二手房價格”納入監(jiān)控范圍。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，我國合計房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)高達(dá)352次，7月單月各地出臺的調(diào)控達(dá)66次，創(chuàng)下年內(nèi)單月調(diào)控次數(shù)之最。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，下階段來看，各地區(qū)各部門堅持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，繼續(xù)完善“多主體供應(yīng)、多渠保障、購租并舉”的住房制度，房地產(chǎn)市場有望保持平穩(wěn)發(fā)展。

二、樓市篇：銷售增速五連降，房價同環(huán)比漲幅雙收窄

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年前7月，商品房銷售額和銷售面積分別約10.64萬億元(人民幣，下同)和10.16億平方米，同比增長30.7%和21.5%；比2019年同期增長28.0%和14.5%，兩年平均增長13.1%和7.0%。

單月來看，7月銷售規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新低，商品房銷售額和銷售面積分別為1.35萬億元和1.3億平方米，環(huán)比均下降約四成。

圖表來源：國家統(tǒng)計局

但銷售增速方面，今年前7個月，全國商品房的累計銷售面積和銷售額環(huán)比增速已從今年1-2月的高位連續(xù)五個月回落，其較前6月分別收窄6.2個百分點和8.2個百分點。

就地區(qū)而言，前7個月，東部和中部地區(qū)的商品房銷售增速高于西部和東北地區(qū)的銷售額增速，分別同比增長36.7%和33.4%，成為全國房地產(chǎn)市場增長的領(lǐng)頭羊。同期，西部和東北地區(qū)的銷售額增速分別為16.3%和6.9%。

再看房價變動情況，7月我國70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅“雙收窄”。

以一線城市為例，7月新建商品住宅和二手住宅銷售價格均環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。同比來看，7月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲6.0%和10.0%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個百分點。

除此之外，隨著調(diào)控深入，房價下調(diào)城市明顯增多。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為51個，二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為41個，兩者均創(chuàng)下年內(nèi)新低。

整體來看，7月房價漲幅穩(wěn)中趨緩，即房地產(chǎn)市場熱度降溫的背后，是近幾個月的新房價格管控起到了明顯的效果，也以此樹立了房地產(chǎn)行業(yè)的去泡沫導(dǎo)向。

資本邦認(rèn)為，在樓市不斷加碼，政策頻出的大背景下，三季度樓市降溫即房價漲幅大概率將進(jìn)一步趨穩(wěn)，這在下半年首月房價漲幅延續(xù)之前的回落態(tài)勢上就有所體現(xiàn)。

三、房企篇：單月銷售下滑明顯，前7月累計增速明顯放緩

全國來看，克而瑞公布，7月百強(qiáng)房企單月銷售增速年內(nèi)首度轉(zhuǎn)負(fù)，房地產(chǎn)調(diào)控政策成效凸顯。

個企層面，資本邦選取2021年1-7月銷售額TOP50上市房企為樣本，從中篩選了位于不同梯隊的20家典型房企，對該等房企7月單月以及前7月的銷售額、銷售面積及年度目標(biāo)完成度進(jìn)行了盤點。

從整體看，各梯隊單月銷售增速均有所下降，銷售排名前五的頭部房企增速也幾乎全線下滑，市場集中度下行，預(yù)計下半年市場銷售動能將進(jìn)一步下滑。

具體來看，單月房企銷售額方面，碧桂園躍居首位，7月錄得銷售額為542.8億元，與去年同期持平;在7月，銷售額超過500億的另一家企業(yè)是萬科企業(yè)，錄得單月銷售額515.4億元，同比下降12.67%。

從增速來看，20家典型房企中，約63%的房企出現(xiàn)同比負(fù)增長的現(xiàn)象。其中，弘陽地產(chǎn)銷售額下降的幅度最大，同比減少25.66%，雅居樂次之，下降幅度22.71%。與之對應(yīng)，銷售增速最快的是首開股份，同比增速33.33%，銷售額達(dá)到104.4億元，排名十四。

再看單月房企銷售面積，不難發(fā)現(xiàn)，20家典型房企中有11家房企的單月銷售額和銷售面積出現(xiàn)同比雙降。根據(jù)銷售面積的增速排名，增幅拔得頭籌的是榮盛發(fā)展，同比增加29.25%;降幅最大的依然是銷售額最大負(fù)增長的弘陽地產(chǎn)，同比減少36.09%，銷售面積僅44.04萬平方米。

盡管7月不少房企單月銷售業(yè)績出現(xiàn)了不同程度的負(fù)增長，但從累計業(yè)績來看，今年以來，房企的整體銷售業(yè)績相比去年同期依舊處于上升態(tài)勢。不過，同比增速明顯放緩。

從前7月累計銷售額的增長幅度看，有兩家房企的銷售增速同比增加逾5成，分別是佳兆業(yè)集團(tuán)和金地集團(tuán)，累計銷售額分別為739.5億元及1884.7億元，同比增加62.3%和53.76%;兩者的累計銷售面積也同樣是排行榜上增速最快的，分別同比增加64%和47.79%。

最后，年度銷售目標(biāo)完成率上看，20家典型房企中，18家房企有明確銷售目標(biāo)，其中3家房企的銷售額完成率超六成，分別是金地集團(tuán)、首開股份和正榮地產(chǎn)，完成率分別為67.31%、63.92-69.73%和62.89%;目標(biāo)完成率最低的是越秀地產(chǎn)，完成率僅47%。

對于銷售增速明顯下滑的原因，資本邦認(rèn)為，去年下半年疫情得到控制的同時，房企銷售狀況也恢復(fù)至正常水平，相應(yīng)基數(shù)提高，如今疫情反復(fù)，外加各地調(diào)控政策的不斷發(fā)布，房企融資受限、信貸收緊，多重因素致使市場逐漸趨于理性，對房企銷售業(yè)績造成顯著影響。

而在未來，資本邦預(yù)計開發(fā)商面臨銷售額下滑的壓力會繼續(xù)存在，原因就在于我國生育率的降低，人口負(fù)增長不可避免，市場上的購房需求或會嚴(yán)重不足，甚至不斷下滑。

四、投資篇：房企開發(fā)投資壓力加大，資金緊張或使拿地趨于謹(jǐn)慎

隨著上半年22城首輪集中供地已暫告段落，7月份，房企投資力度進(jìn)一步減弱，房企拿地?zé)崆橄陆?，但核心城市土地?zé)岫炔粶p。

國家統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8.49萬億元，同比增長12.7%;比2019年1—7月份同比增長16.5%，兩年平均增長8.0%。其中，住宅投資63980億元，同比增長14.9%。

從開發(fā)投資的增速來看，盡管維持正增長，但1—7月份的增速已從今年1-2月份38.3%的高位，連續(xù)5個月收窄，增速與上半年相比，再次放緩2.3個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱：“目前對于開發(fā)投資指標(biāo)的思考，應(yīng)該關(guān)注是否會過快下滑的風(fēng)險。由于購房政策和購地政策有各類約束，且房企也面臨一些債務(wù)問題，要防范房企投資意愿減弱，進(jìn)而影響下半年開發(fā)投資的風(fēng)險?！?/span>

不過，雖然開發(fā)投資增速自3月開始持續(xù)收窄，但累計增速仍處于歷史較高水平。

圖表來源：國家統(tǒng)計局

分地區(qū)來看，1—7月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資4.53萬億元，同比增長11.5%，比東北和中西部三個地區(qū)投資總額相加還要多;但中部地區(qū)開發(fā)投資增速最快，同比增長20%至1.77萬億元。

在拿地方面，與上半年拿地總額同比明顯上升不同，2021年1-7月，中指研究院跟蹤的TOP100企業(yè)拿地總額約1.81萬億元，同比下降3.0個百分點，門檻值為41億元，同比略有下降。

數(shù)據(jù)顯示，今年以來，萬科、保利發(fā)展和碧桂園分別以1106億元、916億元和897億元的總拿地金額位列排行榜前三名;拿地面積領(lǐng)跑的依舊是碧桂園、萬科、保利發(fā)展，拿地面積分別為2025萬㎡、1292㎡和1185㎡。

圖表來源：中指研究院

值得注意的是，單月來看，全國房地產(chǎn)市場在上半年業(yè)績沖刺后出現(xiàn)疲軟跡象。以拿地金額排名第一的萬科為例，在7月拿地也不過144億元，而6月萬科拿地253億元，環(huán)比下滑了43.08%;保利地產(chǎn)在7月單月拿地122億元，較上個月拿地156億元環(huán)比下降21.79%。

資本邦認(rèn)為，房企拿地總額環(huán)比下降的主要原因在于：從房企自身需求來講，前一輪集中供地剛結(jié)束，土地儲備已經(jīng)充足，七月拿地需求轉(zhuǎn)冷;并且七月供地很多是三四線城市土地，房企對該等土地儲備規(guī)劃比例不高，拿地較少。

另外不可忽視的一點是，在“買地金額不得超年度銷售額40%”的新規(guī)或被實施的背景下，房企拿地總體趨于謹(jǐn)慎。據(jù)7月底網(wǎng)傳的《2021年拿地金額已超支房企》顯示，彼時已有39家房企拿地金額超支，其中，綠城中國拿地金額超支最多，已超支411.8億元、建發(fā)房產(chǎn)超支291.8億元、招商蛇口超支124.6億元。

由此可見，盡管新規(guī)未落地但已致使部分資金鏈壓力較大的企業(yè)不僅拿地力度明顯降低，甚至還有房企“割肉”退地。如7月21日，宋都股份不惜損失5000萬元保證金，也要退掉其在5月5日杭州首次集中供地取得的一宗宅地，在行業(yè)內(nèi)引發(fā)熱議。

在地域分布上，一線城市及三四線城市以及核心城市群拿地面積占比均上升。

中指研究院跟蹤的50家代表房企數(shù)據(jù)顯示，從城市等級分布來看，前7月，50家房企在一線及三、四線城市投資面積占比均上漲。

從城市群分布來看，房企投資更加聚焦核心城市群。2021年1-7月，50家代表房企在五大核心城市群拿地面積占比達(dá)68.1%，較上年同期增長10.8個百分點，其中，長三角拿地面積占比達(dá)36.1%，較上年同期增長8.4個百分點。

圖表來源：中指研究院

五、融資篇：7月到期債務(wù)重回千億之上，涉房融資環(huán)境或持續(xù)收緊

房企債券融資方面，今年1-7月房企債券融資規(guī)模累計增速保持下滑態(tài)勢。貝殼研究院統(tǒng)計，前7月房企發(fā)債累計約6428億元(人民幣，下同)，同比下降13%，增速達(dá)2018年以來最低點。

從融資結(jié)構(gòu)上看，由于境內(nèi)監(jiān)管力度加強(qiáng)，房企的融資能力大不如前，境內(nèi)1-7月累計發(fā)債規(guī)模約4395億元，同比下降約3%;境外方面，今年1-7月累計發(fā)債約2033億元，同比繼續(xù)下降約29%。

單月來看，7月房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模約948億元，環(huán)比增加10.6%，同比減少23.1%。

圖表來源：貝殼研究院

值得注意的是，融資規(guī)模增速下滑的同時，房企到期債務(wù)在7月又重回千億之上。2021年7月，房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1158億元，環(huán)比增加29.2%，同比增加12.6%。融資新規(guī)后，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已連續(xù)保持11個月。

貝殼研究院一位分析師表示，這說明“三線四檔”與房地產(chǎn)貸款集中度管理的金融調(diào)控效果較為明顯。

個企方面，貝殼研究院統(tǒng)計了前7個月融資總額排名前50的房企，其債券融資總規(guī)模約為4541億元，其中，萬科、首開股份、遠(yuǎn)洋集團(tuán)排在累計發(fā)債規(guī)模的前三名，分別發(fā)債267億元、200億元和194億元。單月看，排名前50家房企融資總規(guī)模增長了677億元，其中這次排名中前三的房企在7月份分別發(fā)債42億元、64億元和52億元。

從具體房企發(fā)債表現(xiàn)來看，克而瑞統(tǒng)計顯示，7月發(fā)債量最高的企業(yè)是華僑城，發(fā)行了20億元的中期票據(jù)，年限3-5年，融資利率3.16-3.52%，以及發(fā)行了15億元的超短融資券。7月發(fā)行債券的企業(yè)有31家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)比上月增加4家。而從發(fā)債年限來看，萬科、保利地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)發(fā)行的公司債年限達(dá)到7年，時間最長。至于發(fā)債目的，翻看募集說明書，借新還舊仍是主流。

事實上，今年以來，房地產(chǎn)市場債券風(fēng)波不斷，華夏幸福、泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展等相繼在公開債券市場上發(fā)生了實質(zhì)性違約。

中指研究院表示，高負(fù)債帶來的風(fēng)險逐漸暴露，高杠桿率的企業(yè)很難繼續(xù)借助再融資維持資金流動性;商票、ABS也逐漸被納入監(jiān)管范圍，借助無息負(fù)債補(bǔ)充資金的能力也面臨控制，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境只會繼續(xù)加壓降溫。

但值得一提的是，近期綠色債券發(fā)行持續(xù)增長，僅7月就有多家房企首次發(fā)行綠色債券，如龍光、陽光100、力高、上坤、佳源國際等紛紛搭建綠色框架，進(jìn)入“綠債”發(fā)行通道。

展望未來房企的融資形勢，受”強(qiáng)監(jiān)管”政策影響，短期內(nèi)預(yù)期維持房企融資收緊態(tài)勢，到年底前，房企融資環(huán)境或會持續(xù)收緊，債務(wù)違約案例或繼續(xù)增多，房企加強(qiáng)自身“造血”能力的重要性不言而喻。

結(jié)尾

7月，房地產(chǎn)行業(yè)降溫效應(yīng)顯著，全國商品房市場量價齊跌，房企開發(fā)投資增速持續(xù)收窄，在拿地意愿及能力上雙方面走弱，融資“緊箍咒”不斷收緊。

展望未來，在限購繼續(xù)升級、樓市亂象被不斷打壓的基礎(chǔ)上，后續(xù)調(diào)控力度或會繼續(xù)加強(qiáng)，加之信貸方面的收緊，樓市熱度有望繼續(xù)下降，房地產(chǎn)投資增速會繼續(xù)回落。

不過，在集中供地制度不斷優(yōu)化、融資環(huán)境改善可期的政策背景下，房企盈利空間受擠壓的局面或?qū)⒂行Ь徑?，市場會更加平穩(wěn)健康發(fā)展。

同時，房地產(chǎn)市場增速放緩過程中，分化或愈加明顯，行業(yè)兼并整合過程將加速進(jìn)行，現(xiàn)金流充足、精細(xì)化管理能力強(qiáng)的企業(yè)將有望提升市占率。