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借學區(qū)房而屢提熱搜的各大城市，似乎真的就此開啟了樓市小陽春。北京4月份新房市場新增供應8695套，是3月份的4.76倍；上海、深圳單套總價2900萬元起步的54套豪宅半天之內即告售罄，銷售現(xiàn)場還因人多被緊急限流；南京樓盤不斷漲價，主城區(qū)新推出的豪宅放風價突破7萬元/平方米；廈門則拍出了103.55億新地王，樓面價5.06萬元/平方米，溢價率高達43.82%。看上去，樓市的升溫之勢的確在日盛一日。但問題在于，如此火爆的場景，到底能持續(xù)多久？ 近期，這一機構將中國房地產業(yè)展望調整為“負面”，這距離該機構上一次對中國房地產業(yè)評級為“負”，已足足過去了5年。穆迪表示，新冠疫情的沖擊及經濟增長的放緩，對中國房地產需求及庫存水平造成壓力。與此同時，境外融資環(huán)境仍不明確，因此將中國房地產業(yè)展望調整為“負面”。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，海外債市受疫情影響嚴重，房企境內外債券融資累計約5010億元，融資規(guī)模較2019年同期下降10%。從發(fā)債結構看，受4月單月無新增海外債券的影響，2020年1-4月海外債券金額占比較2019年同期下降13個百分點，成為近10年來的第三低位。海外融資驟減，讓資金壓力一直都較為沉重的房企備受打擊。中南財經政法大學數(shù)字經濟研究院執(zhí)行院長盤和林告訴中國財富，近年來，美元債已成為國內房企的“香餑餑”。通過美元債，不僅可以讓房企獲取維持生產經營的必需資金，還可用于歸還舊賬，因此受到國內房企的廣泛依賴。從融資規(guī)?？?，房企的海外單月融資金額往往突破百億美元，融資利率普遍超過10%，甚至有部分房企的融資利率超過15%。對此，盤和林指出，采取“解燃眉之急”的方式能緩解一時的資金困難，但房企后期將面臨更為巨大的壓力。除“負面”評級外，此次穆迪還對中國2020年全國房地產合約銷售情況做出了預測，預計將較2019年同比下降5%-10%。根據(jù)最近出爐的百強房企整體銷售情況，2020年1-4月TOP100房企的整體銷售額為2.6萬億元，同比下降16.9%；其中4月單月的總銷售額為9193.1億元，同比下降6.6%。就整體看，形勢的確不容樂觀。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的月報顯示，房價方面，4月份，雖然35個重點城市的新房價格和100個重點城市的二手房價格均出現(xiàn)了較大回升，但一二線城市的新房價格同比漲幅持續(xù)收窄，二手房均價則全部低于2019年同期，降幅分別為0.35%和0.46%。 
成交量方面，雖然4月份一線、二線城市新房銷售面積均出現(xiàn)環(huán)比上漲，漲幅分別為37.45%和40.22%，但同比數(shù)據(jù)均出現(xiàn)下降，降幅分別達20.80%和23.70%。一線城市中，北京銷售面積環(huán)比漲幅最大，達59.7%。據(jù)北京鏈家地產紫竹橋店負責人劉明透露，4月份鏈家地產在北京的成交總量為1.7萬套，環(huán)比的確出現(xiàn)上升。但就諸葛找房數(shù)據(jù)來看，北京的新房銷售情況同比仍在下降，降幅為18.2%。值得注意的是，5月11日晚間，央行發(fā)布金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，4月份廣義貨幣（M2）增速已大幅回升至11.1%，較2019年同期增加2.6個百分點，相當于4個月暴漲了11萬億。根據(jù)一直以來M2增速與房價增速的正相關走勢，以及著名經濟學家吳敬璉“M2增長太快是房價走高根本原因”的論斷，當前業(yè)內對樓市的后續(xù)表現(xiàn)仍充滿信心。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，受M2及相關金融政策等的影響，后市樓市的火爆場面還將持續(xù)一段時間。雖然就目前看，樓市整體水平超越2019年的機會微乎其微，但也不排除有個別房企到9月份左右異軍突起，實現(xiàn)業(yè)績超越，畢竟當前的潛在購房需求依舊存在。諸葛找房分析師王小嬙同樣表示，疫情期間，購房者對房屋的所有權和房屋品質有了更深刻的認知，購房需求更為強烈，被疫情所延緩的購房需求將在下半年穩(wěn)步釋放。她同樣推斷，“不排除某個月出現(xiàn)集中成交或超越去年同期的成交水平。預計全年成交與2019年相比穩(wěn)中微降?！?/section>中原地產首席市場分析師張大偉認為，當前，流動性充裕已越來越明顯，在這一背景下，通脹的可能性將有所增加，流入房地產的資金比例也會越來越大。他預計，后市房地產將出現(xiàn)分化，但一二線城市依然是優(yōu)質區(qū)域。
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