3月份的粵港澳大灣區(qū)樓市，與“慘淡”劃清界限。

深圳太子灣一個(gè)月內(nèi)連推三次，貨值預(yù)計(jì)超70億；

佛山新政后，買房要排隊(duì)進(jìn)場，有盤售樓部被迫關(guān)門；

東莞龍光江南大境榮耀加推，13秒小時(shí)勁銷3億；

....

一個(gè)個(gè)“炸裂”的信息，沖擊著購房者。

不少房企紛紛祭出1成首付、限時(shí)75折等促銷手段來吸引客戶。再加上央行降息，地方優(yōu)惠政策的支持，灣區(qū)樓市開始“回暖”。

節(jié)奏亂了，這是許多購房者接受到這類信息的自然反應(yīng)。

但請記住，有時(shí)候你看到的并不是真相的全部。

樓市是否真的回暖？

南方樓事將深入一線，撕破假象，為你找到答案。

早在三月還未結(jié)束時(shí)，慶祝成交火爆的歡呼聲就已響起。

上周，灣區(qū)九城3月1-27日累計(jì)的網(wǎng)簽套數(shù)流出后，被瘋狂刷屏，直指大灣區(qū)市場火爆......

根據(jù)深圳貝殼每天一分鐘統(tǒng)計(jì)灣區(qū)各城市數(shù)據(jù)，3月成交套數(shù)已超6萬，而這還是部分城市未公布數(shù)據(jù)的情況下。

從表格我們可以看到，一手房成交套數(shù)中佛山突破7000，惠州緊隨其后6998套，廣州5793套；而二手房成交套數(shù)中，深圳一枝獨(dú)秀，高達(dá)8008。

圖源 深圳貝殼每天一分鐘

而數(shù)據(jù)的背后，是否真的如表面這般火爆？

下面南方樓事節(jié)選部分城市，通過現(xiàn)象，給大家一一剖析各城樓市的A/B面。

在大家的認(rèn)知中，深圳樓市無堅(jiān)不摧。

只要有一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，似乎都能成為業(yè)主上調(diào)房價(jià)的理由。

疫情過后的深圳，3月份的市場確有所回暖。

但回暖的背后，同時(shí)也存在分化現(xiàn)象。

這一點(diǎn)體現(xiàn)在新房市場上——有項(xiàng)目秒光、有項(xiàng)目只賣了幾十套。

而二手房市場整體數(shù)據(jù)也比較突出——成交8008套。

首先是新房市場分化。

周日（4月4日）上午，招商蛇口太子灣跳過認(rèn)籌，突擊開盤。

這是3月以來，太子灣第三次開盤，先后清盤百余套2000萬+豪宅，一個(gè)月賣出貨值預(yù)計(jì)超70億。

當(dāng)你還在為房東不減租發(fā)愁時(shí)，深圳人民卻一擲千萬搶房。

太子灣作為疫情下首個(gè)（3月7日）入市的項(xiàng)目，給足了市場信心，在接下來入市的項(xiàng)目，都取得了不錯(cuò)的成績。

就在全國人民感慨深圳樓市“瘋狂”的時(shí)候，兩個(gè)樓盤的入市，讓大家倍感意外之際，同時(shí)也知道，深圳人民并不是錢多人傻。

3月28日，光明樂府花園線上開盤，15分鐘選房時(shí)間。據(jù)悉推售1036套房源，成交354套，去化率僅一到三成。

3月31日，坪山方直倉谷府開盤入市。推售401套住宅，有網(wǎng)友爆料僅售出40套，去化率約為10%。（以官方口徑為準(zhǔn)）

在開盤后的第二天，有媒體報(bào)道稱，官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)當(dāng)天銷售一百多套，銷售額達(dá)5億。

至于哪個(gè)才是準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，購房者可以自行判斷。

圖源 家在深圳

細(xì)扒這兩個(gè)樓盤“涼涼”的原因，無一例外都是產(chǎn)品自身問題或者配套不足。

一般情況下，大家的買房邏輯為：

可以發(fā)現(xiàn)，就算是“宇宙中心”的深圳，購房者在選擇產(chǎn)品時(shí)也十分理智。

再來看最能反映市場的二手房，3月深圳二手房整體情況突出：成交量暴增、二手房漲價(jià)與降價(jià)房源為9:1、學(xué)區(qū)房漲幅瘋狂......

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，2020年第1季度深圳二手住宅掛牌價(jià)格不變或者上調(diào)的房源占比9成多，價(jià)格有所下調(diào)的房源只占1成不到。

哪怕出現(xiàn)筍盤，多半是有“特殊”原因。

舉個(gè)例子，近日有中介在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)華僑城“筍盤”，有業(yè)主降價(jià)1000萬拋售房源。

據(jù)了解得知，業(yè)主之所以下調(diào)價(jià)格，是因?yàn)榧庇谔赚F(xiàn)。

南方樓事在諸葛找房上查詢發(fā)現(xiàn)，天鵝堡同樣也有掛牌價(jià)單價(jià)低于7萬的房源。

所以即便在深圳，也存在業(yè)主因?yàn)橘Y金緊張拋售房源的現(xiàn)象，但跟漲價(jià)的房源數(shù)量對比，不足掛齒。

中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳二手房成交8008套，出現(xiàn)補(bǔ)償性上漲，環(huán)比上升3.8倍。

雖說深圳是以二手房成交占主導(dǎo)的市場，但南方樓事不得不給大家潑盆冷水——3月份數(shù)據(jù)不完全具備參考意義。

我們都知道3月中上旬無法線下看房，不存在有大量二手房成交。

而網(wǎng)簽具有滯后性，這就意味著在1月下旬到2月，因?yàn)橐咔闊o法網(wǎng)簽，許多年前置業(yè)的業(yè)主把網(wǎng)簽都堆積到了3月中旬正常活動(dòng)后。

這一點(diǎn)我們可以從最近中介的朋友圈看出，各區(qū)產(chǎn)權(quán)登記中心人滿為患。

那1月份有這么多的購房者買房嗎？我們再來看下圖：

去年從雙十一豪宅稅政策出臺后，市場大火，12月成交套數(shù)高達(dá)9486套。

這也就是，為什么出現(xiàn)1、2月網(wǎng)簽滯留到3月的情況。

根據(jù)以上幾點(diǎn)原因，南方樓事認(rèn)為深圳3月二手房成交套數(shù)不完全具備參考意義，而樓市究竟有沒有回暖，4月份便有分曉。

3月的廣州樓市，因?yàn)闃敲鎯r(jià)達(dá)64576元/m2的越秀南地塊成功出讓，刷新廣州地價(jià)標(biāo)桿，因此被大眾認(rèn)為是市場回溫信號。

早在2月，增城碧桂園云頂項(xiàng)目一天銷售11套，單日銷售額突破1億元，就有市場“回暖”的聲音傳出。

當(dāng)然，整個(gè)3月份入市新盤不斷，多樓盤采取“以價(jià)換量”的手段吸引客戶。

3月28日，番禺龍光·天璞推出102套房源，據(jù)悉15樓以下可享受“員工價(jià)”，當(dāng)天售出50多套，去化率超50%。

3月28日，增城萬科城推出200套房源，當(dāng)天上午去化9成以上，下午加推。

圖源 廣州房產(chǎn)

但在3月初，廣州出現(xiàn)許多樓盤以價(jià)換量，放出不少優(yōu)惠和折扣。

圖源 安居客廣州

從上圖數(shù)據(jù)中可以看到，這些樓盤的優(yōu)惠政策大多都是低價(jià)抵高價(jià)，比如8.8抵1萬，9.9抵2萬，10萬抵20萬…

許多原本打算等等再進(jìn)場的朋友都坐不住了，跑去售樓部“搶購”。

雖然也有許多新盤入市，但樓市真的回暖了嗎？

南方樓事在看到一份清單后，認(rèn)為“回暖”尚早。

圖源 房頻

截止23日，3月廣州共有13個(gè)樓盤入市，從上圖數(shù)據(jù)可以看到，雖然總體去化率逐周增加，但去化超50%的僅一個(gè)項(xiàng)目，絕大部分去化在30%左右。

可見，在疫情逐步得到控制后，雖然開發(fā)商積極推售，但購房者信心仍然沒有恢復(fù)。

對此，廣州世聯(lián)行顧問市場研究部總監(jiān)崔登科認(rèn)為，只能說疫情過了，我們的市場正在恢復(fù)。而現(xiàn)在開始復(fù)產(chǎn)，成交上行很正常，但同比去年成交量還是下降了五六成。

“真正的回暖，怎么也得是一個(gè)月有四五個(gè)樓盤，賣到七成以上，或者六成也行?，F(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)不算回暖，差太遠(yuǎn)了，去年是市場比較糟糕的一年，今年連去年都比不了?！?/span>

東莞的火，是實(shí)實(shí)在在的。

3月入市樓盤超14個(gè)、3場土拍競拍激烈，多達(dá)58家房企參與、有樓盤備案價(jià)突破6萬大關(guān)、有樓盤掛牌價(jià)超11萬/㎡......

每一件事情，都證明著東莞市場的火爆程度。

同時(shí)，降價(jià)也在“悄悄”進(jìn)行，有多位業(yè)主掛盤拋售，讓利從1萬-500萬不等......

有人期待著房價(jià)能夠大跌，等著一個(gè)完美抄底的機(jī)會；也有人不看好樓市，認(rèn)為地產(chǎn)號在炒臨深概念.......

但從銷售的數(shù)據(jù)來看，東莞樓市正在緩慢復(fù)蘇，在你期待撿漏的間隙，許多購房者已經(jīng)進(jìn)入市場。

3月7日，清溪華潤潤溪山加推13棟；

3月12日，橫瀝招商雍景灣首開推1號樓；

3月18日，東城皇馬酈宮加推53棟；

3月20日，常平碧桂園玫瑰臻園首推186套房源，當(dāng)天售出108套；

3月28日，龍光江南大境榮耀加推，13秒小時(shí)勁銷3億；

......

隨著疫情的好轉(zhuǎn)，買家看房頻率驟增，因此業(yè)主信心爆棚，二手房價(jià)格不斷上調(diào)，并出現(xiàn)業(yè)主小幅返價(jià)現(xiàn)象。

但買家沒有被擊退，依然戴著口罩排隊(duì)看房。

3月7日，一南城土豪買家豪擲310萬，93平3房，一次性付款，搶奪恒大御湖，成交單價(jià)高達(dá)33333元/㎡。

同戶型3月7日被買走的恒大御湖，3月9日賣家最新叫價(jià)已達(dá)320萬，短短2日，報(bào)價(jià)提升10萬。

萬科金域松湖一套79.9㎡的裝修兩房，從230萬漲到了285萬，一下漲了55萬，小區(qū)近期也有多套房源上調(diào)。

另一邊，東莞「樓探」在房產(chǎn)網(wǎng)站平臺上發(fā)現(xiàn)，不少東莞熱門片區(qū)的二手房，貼著“誠心出售”、“急售”、“筍盤”的標(biāo)簽。

有多位業(yè)主掛盤拋售，從1萬-500萬不等，讓利差異之大......

所以，東莞樓市火爆的B面，其實(shí)仍然存在低價(jià)房源，亦或是難以出售的房源。

而部分二手房悄然漲價(jià)，只能說是購房者對預(yù)期的看好、信心的回歸。

而佛山的回暖，是從“降價(jià)”開始。

折后4998元/㎡起、首付1成、最高優(yōu)惠13萬......

3月18日佛山市發(fā)布的人才購房新政，宣布限購區(qū)購房門檻放低至中專、大專學(xué)歷，市場更是迅速回溫。

當(dāng)晚，不少樓盤趁機(jī)營銷，各大項(xiàng)目的推貨及促銷信息刷屏了不少人的朋友圈。

新政后的首個(gè)周末，不少項(xiàng)目直接被購房者“占領(lǐng)”，排隊(duì)進(jìn)場什么的只是“基本操作”。

3月19日，位于三水南山的恒大雅苑，率先爆出了驚人售價(jià)：折后4998元/㎡起，首付1成，僅5萬元可上車。

項(xiàng)目直接被“掃空”，發(fā)出暫停接客的緊急通知。

更有樓盤因人太多而被封鎖，開發(fā)商緊急發(fā)消息移步至另一個(gè)樓。

這一波波操作，媲美隔壁的深圳。

南莊華潤置地玖悅，從2019年7月份開盤的1.5-1.6萬/㎡，降到今年3月的1萬出頭，半年降5000元/㎡。

得益于降價(jià)力度，項(xiàng)目在3月份宣布進(jìn)入清尾貨階段。

禪城的招商岸芷汀蘭也加入降價(jià)大軍，單價(jià)降至14XXX元/㎡起，最高優(yōu)惠13萬。

有中介透露，“在新政出臺后，咨詢在佛山購房事項(xiàng)的購房者大大增多，此前存在購買意愿的購房者，猶豫期也大大縮短，成交非常迅速?！?/span>

可見，在樓市新政的刺激下，佛山市場的火爆程度可想而知。

只要價(jià)格能符合大眾心理，購房者還是愿意出手。

灣區(qū)九城除個(gè)別城市未有官方數(shù)據(jù)披露外，整體來看，市場趨于回暖。

雖然有大數(shù)據(jù)，還是會引起部分購房者的質(zhì)疑。

對此，南方樓事總結(jié)出三個(gè)背后可能存在的因素。

我們都知道網(wǎng)簽具有滯后性，在一月中旬全國陸陸續(xù)續(xù)開始放假，2月遇上疫情，全民居家辦公。

這時(shí)候，就會出現(xiàn)就出現(xiàn)上文中提到的，12月沒有網(wǎng)簽的擠壓到1月，1月積壓到2月，2月積壓到3月......

這也就是，為什么在3月中旬樓市才開始陸續(xù)復(fù)工，月底數(shù)據(jù)就有這么大的成交網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

以二手住宅成交套數(shù)“夸張”的深圳為例，感受會比較明顯。

深圳在去年11月11日豪宅稅政策出臺后，市場大火，12月成交套數(shù)高達(dá)9486套。

而樓市在3月中旬才陸續(xù)復(fù)工，就算購房者再報(bào)復(fù)性買房，短時(shí)間內(nèi)也無法達(dá)到8000多套。

所以，南方樓事認(rèn)為3月二手房成交套數(shù)不完全具備參考意義，而樓市究竟有沒有回暖，4月的成績單會給你答案。

也提醒大家，不要被這種“市場回暖”的氣勢所迷惑，然后火急火燎的去買房。

在市場行情不好的時(shí)候，開發(fā)商為了吸引購房者，會采取“以價(jià)換量”的促銷手段。

上文提到的廣州、佛山就是如此，并且都初見成效。

一旦有樓盤以此成功熱賣，旁觀的購房者便會產(chǎn)生恐慌心理，擔(dān)心買不到房子，因此參與其中。

有中介表示，“新樓盤銷售一空，有可能存在商業(yè)運(yùn)作，銷量好的盤，一般放房比例在10:1，銷量上去立馬提價(jià)，但里頭的銷量大部分是企業(yè)支撐的。”

二三級聯(lián)動(dòng)，是開發(fā)商和中介公司共同合作。這個(gè)力量不可小覷。

開發(fā)商借助中介公司的渠道、網(wǎng)點(diǎn)與人員優(yōu)勢對外銷售新盤，而中介公司通過新房及樓盤代理增加銷售與業(yè)績。

也就是中介以二手房客源為基礎(chǔ)，帶動(dòng)一手房的銷售，資源整合利用。

舉例子，就算是深圳，幾乎在疫情后開盤的所有樓盤，都啟動(dòng)了聯(lián)動(dòng)。

即便高冷的太子灣、寶能公館和陽光粵海等豪宅，也不例外。

打開朋友圈，中介清一色在瘋狂的刷屏、宣傳，把產(chǎn)品優(yōu)惠以及火爆的氛圍烘托到了極致。

產(chǎn)品一旦熱銷，又會再次營造市場火爆的場面，形成二次推廣。

（來自不斷被中介洗腦買新房的購房者吐槽）

這次市場“回暖”，也并不是所有的樓盤都很好賣。

反而在疫情之后，購房者對產(chǎn)品有了更高的要求，所以好產(chǎn)品依舊會賣得很好，而本身存在很多問題的項(xiàng)目，仍然會賣得差。

像深圳一些賣得比較火爆的豪宅公寓，因?yàn)?/span>項(xiàng)目本身稀缺、地段好，再結(jié)合目前經(jīng)濟(jì)形勢下，購房者買下這些地段的新房也是尋求資產(chǎn)保值。

當(dāng)然深圳有錢人多也是一個(gè)重要原因。

反觀那些位于前景較大的樓盤，因?yàn)闆]有名校學(xué)區(qū)、離地鐵遠(yuǎn)、配套相對沒有那么齊全、且戶型不佳的情況下，購房者不買單，去化率就十分尷尬。

而文中打趣說“回暖靠降價(jià)”的佛山，并不是所有降價(jià)房源都是不優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。相反，它是存在好產(chǎn)品的，所有會出現(xiàn)售罄的情況。

事實(shí)上，整個(gè)灣區(qū)都存在這種現(xiàn)象，豪宅不愁賣，新房也是只有地段、配套設(shè)施好的項(xiàng)目才搶手。

（據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，寶中二手房環(huán)比漲幅超學(xué)區(qū)房）

最后，還有一種可能性。

有業(yè)內(nèi)人士表示，行情較差的時(shí)候，有的開發(fā)商會讓員工背負(fù)認(rèn)購指標(biāo)，最后再以“現(xiàn)在有多出一套房源”等說辭轉(zhuǎn)售。

雖然不是所有樓盤都這么做，但不能否認(rèn)存在這樣的現(xiàn)象。

3月熱銷的項(xiàng)目，哪個(gè)樓盤有“水分”，大家細(xì)品。

市場慢慢回暖，雖說3/4月份是撿漏的最好時(shí)機(jī)，但千萬不要被“熱銷”的表象所迷惑。

剛需們更不要被市場打亂節(jié)奏，如果關(guān)注已久的樓盤出現(xiàn)筍盤可以快速入手。

在接下來的4月，購房者們?nèi)孕杩辞逍蝿荩硇再徺I。