01

最近，2021年《財富》世界500強(qiáng)排行榜發(fā)布，新希望成為蓉企首家世界500強(qiáng)，位列第390位，是今年歸類于“食品生產(chǎn)”類企業(yè)中唯一的中國上榜企業(yè)。

與之相對應(yīng)的是，新希望地產(chǎn)業(yè)務(wù)也迎來了大幅增長，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2021上半年，新希望地產(chǎn)的全口徑銷售額為641億，在全國房企中排名第32位，較去年全年的排名明顯上升。

然而，少為人知的是，新希望的權(quán)益銷售，近半年來卻僅有304億，這意味著，新希望地產(chǎn)的一半銷售額，都是替別人打工。

▲說實話，新希望地產(chǎn)“不求權(quán)益、只求規(guī)?！?/strong>，這樣的現(xiàn)象并不少見。但作為地產(chǎn)后進(jìn)生，新希望地產(chǎn)突然如此發(fā)力，還是很值得咀嚼說道的。

02

對于新希望，眾所周知的是，這是民企的鼻祖級企業(yè)。從1982年開始，劉永好四兄弟便開始作為專業(yè)戶，從養(yǎng)殖業(yè)起家創(chuàng)業(yè)。20年后，劉永好與兄弟劉永行以超80億元的身家，當(dāng)上了全國首富。

也就是在此過程中，新希望開始順應(yīng)時勢，于1997年涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

此時，恰逢中國正處于城鎮(zhèn)租房制度改革前夕，新希望地產(chǎn)又背靠新希望集團(tuán)，資金、設(shè)計、銷售都有現(xiàn)成的資源，只要膽子大一點，可謂閉著眼睛都能賺錢。

然而，直到2012年，新希望地產(chǎn)也僅實現(xiàn)了二三十億的營收，勉強(qiáng)掙了個零頭。與之相對應(yīng)，三四年前才依托西北旺另起爐灶的融創(chuàng)，已經(jīng)做到業(yè)內(nèi)五十強(qiáng)。

面對這種情況，2013年，年屆花甲的劉永好把公司交班給女兒劉暢，同時，“一朝天子一朝臣”，劉永好勸退了其他的老臣，為劉暢組建新團(tuán)隊讓位。

而劉暢，早在2006年時，就擔(dān)任過新希望地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理，在上海負(fù)責(zé)新希望在張江建設(shè)的高檔別墅辦公區(qū)域——半島科技園的業(yè)務(wù)，她很幸運地趕上了房地產(chǎn)業(yè)最賺錢的末班車，因此對房地產(chǎn)有著比較早的接觸和興趣；

另一方面，劉暢在接班之后，曾向麥肯錫咨詢，新希望是否發(fā)力地產(chǎn)業(yè)務(wù)？在得到肯定的答復(fù)后，她任命年僅32歲的同齡人張明貴出任總經(jīng)理一職（劉暢時年34歲）。

說實話，張明貴并非地產(chǎn)業(yè)出生，也未從事過相關(guān)工作，甚至不了解相關(guān)知識，劉永好和劉暢完全可以挑選專業(yè)對口的總經(jīng)理，卻仍堅持選擇了張明貴。

按照劉暢的話講，“張明貴大學(xué)畢業(yè)后就到公司來了。先做辦公室科員、辦公室科長……我和他是同一個師傅帶出來的，這位師傅就是我爸爸?！?/span>

而張明貴，也確實沒有辜負(fù)劉暢和劉永好的希望。2014年，如同打了雞血一樣，就將銷售額翻了一倍，達(dá)到47億。2015年以后，更是借著房地產(chǎn)最后一波狂潮，年度銷售額接連突破100億、300億、500億大關(guān)，直到去年的千億銷售額。

03

我們知道，新希望是先做產(chǎn)業(yè)，再做地產(chǎn)——如果新希望只是簡單的把地產(chǎn)看成是一個單獨的賽道、一個單獨的產(chǎn)業(yè)，那么，在房地產(chǎn)調(diào)控頻發(fā)、到處都是黑天鵝的銅錢時代，新希望真的是用不著這么“拼”的。

那么，為什么新希望地產(chǎn)寧愿“替別人打工”，即使錯過了地產(chǎn)黃金年代，也要做大地產(chǎn)規(guī)模？

其實，在這背后，是新希望的周期平衡戰(zhàn)。

新希望除了飼料和地產(chǎn)，2016年2月，新希望決定在3~5年內(nèi)，以“公司+家庭農(nóng)場”模式發(fā)展1000萬頭生豬，通過“技術(shù)托管和技術(shù)服務(wù)”覆蓋2000萬頭生豬。這標(biāo)志著新希望從以飼料銷售為主的商業(yè)模式，轉(zhuǎn)為以商品豬銷售贏利的商業(yè)模式。

那么養(yǎng)豬跟地產(chǎn)有什么關(guān)系呢？其實，地產(chǎn)圈有很多養(yǎng)豬的，比如此前的萬科，就宣布要成立食品事業(yè)部，主要布局生豬養(yǎng)殖、蔬菜種植、餐飲三大領(lǐng)域。

京基智農(nóng)，前身康達(dá)爾原本為深圳市養(yǎng)雞公司，1994年11月在深圳證券交易所上市，是中國農(nóng)牧上市第一股。但名下有不少優(yōu)質(zhì)土地，例如位于寶安的山海上園。后來，京基集團(tuán)控股康達(dá)爾并改名京基智農(nóng)，并決心大力養(yǎng)豬。

此外，碧桂園、恒大、萬達(dá)等巨頭們，也紛紛傳說在養(yǎng)豬。具體養(yǎng)了多少，這就不是很清楚了。

然而，總體來看，目前地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，都是將養(yǎng)豬作為一個產(chǎn)業(yè)上的加法，并沒有想到要將養(yǎng)豬和地產(chǎn)還可以雙向賦能，甚至能夠起到平衡行業(yè)周期的作用——然而新希望，卻意識到了。

一方面，新希望利用養(yǎng)豬業(yè)務(wù)，與地產(chǎn)相互促進(jìn)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同。

例如，因為有產(chǎn)業(yè)加持，新希望地產(chǎn)融資常年保持在3-5%的極低成本，這在不僅民營企業(yè)中優(yōu)勢明顯，基本可與央級房企的市場競爭力一較高下。

再比如，新希望養(yǎng)豬重點投資區(qū)域主要集中在這幾個區(qū)域：環(huán)渤海對應(yīng)京津冀市場，魯南蘇北對應(yīng)長三角市場，廣東西部和廣西對應(yīng)珠三角市場，川渝地區(qū)對應(yīng)成渝本地的市場。這些區(qū)域既是新希望飼料業(yè)務(wù)的優(yōu)勢區(qū)，也臨近豬肉主要消費區(qū)（四大城市圈），更有助于通過落地豬產(chǎn)業(yè)而實現(xiàn)拿地協(xié)同。

甚至于，新希望還直接讓“地產(chǎn)總”張明貴也負(fù)責(zé)養(yǎng)豬業(yè)務(wù)，老將鄧成為此無奈離職。

張明貴認(rèn)為，“地產(chǎn)以買地作為生產(chǎn)，作為未來效益的基礎(chǔ)，養(yǎng)豬也一樣，拿地很重要。其中，養(yǎng)豬場的布局、地區(qū)的選擇會帶來不一樣的成本、不一樣的效益，我會把地產(chǎn)的選址經(jīng)驗帶到養(yǎng)豬的戰(zhàn)略布局中。”

如今，整個新希望，都由張明貴總覽全局，除了著眼于麾下快速躥升的地產(chǎn)規(guī)模之外，他還要進(jìn)一步尋找不同業(yè)務(wù)板塊之間，尤其是養(yǎng)豬和地產(chǎn)兩個板塊的最優(yōu)解。

而另一方面，從周期的角度講，養(yǎng)豬和地產(chǎn)都是強(qiáng)周期行業(yè)，新希望同時做養(yǎng)豬和地產(chǎn)，也是希望兩個行業(yè)之間的周期互相抵消，特別是地產(chǎn)行業(yè)，有助于熨平豬周期。

就在最新的新希望年報里，新希望去年、前年通過養(yǎng)豬和飼料業(yè)務(wù)，每年都掙了將近50億；而今年上半年，隨著豬價下跌、飼料原材料漲價等因素爆發(fā)，新希望半年就凈虧損了32億，相當(dāng)于去年大半年養(yǎng)豬的收益全虧沒了。

也正因為如此，新希望如果想要在養(yǎng)豬場上站穩(wěn)腳跟，實現(xiàn)基業(yè)長青，有助于熨平豬周期的協(xié)同產(chǎn)業(yè)必不可少。在地產(chǎn)業(yè)務(wù)做起來之前，飼料是新希望熨平豬周期的主要底蘊，但飼料行業(yè)增長并不快，且新希望飼料業(yè)務(wù)早已做到全國第一，難以一時之間繼續(xù)放大規(guī)模。

為此，在深思熟慮之后，新希望選中了地產(chǎn)行業(yè)。

為什么地產(chǎn)行業(yè)有助于熨平豬周期？根據(jù)我個人的觀察，我發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房價越漲，豬肉就越跌；當(dāng)豬肉開始上漲，房價就會迎來調(diào)整了。

▲每個豬周期大概在3-4年左右，經(jīng)歷一個小波峰，再來一個波谷。有趣的是，豬周期和房地產(chǎn)周期的曲線，幾乎完美相反。比如經(jīng)過一系列復(fù)雜的計算后對比豬肉和房地產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)，三線城市的相關(guān)系數(shù)為0.09404，幾乎不相關(guān)；二線城市的相關(guān)系數(shù)為-0.2653，微弱的負(fù)相關(guān)；一線城市的相關(guān)系數(shù)為-0.45423，中等的負(fù)相關(guān)。越是在大城市，豬肉越跌，房價就越漲！

沒錯，對于肉價和房價的關(guān)系，你可以這樣理解：花了太多的錢買房子，就沒錢買肉吃了；而當(dāng)大家都不買房子了，手里的錢拿去享受，肉價也就上來了。

時至如今，地產(chǎn)行業(yè)處于政策打壓、高位調(diào)整的狀態(tài)，而豬肉行業(yè)基本已經(jīng)見底。

▲從環(huán)比數(shù)據(jù)看，豬價拐點似乎已經(jīng)出現(xiàn)了。

只是唯一沒讓新希望預(yù)料到的是，上一波豬周期，因為非洲豬瘟的加持，是一次超級豬周期；而上一波房價漲價潮，因為15-16年放水，也是地產(chǎn)行業(yè)少見的放量大漲。

如此，超級豬周期和超級地產(chǎn)周期，新希望還能有把握熨平嗎？特別是隨著地產(chǎn)年度銷售額突破千億，地產(chǎn)負(fù)債總額也過千億，同樣的千億，但企業(yè)經(jīng)營的壓力卻凸現(xiàn)，股價已經(jīng)斬到腰部一下七寸位置。

04

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017至2020年，新希望地產(chǎn)分別斥資187億、287.2億、407.9億、250億購買土地， 2018、2019年連續(xù)兩年在業(yè)內(nèi)位居前50。

而到了今年上半年，新希望的拿地勢頭更是有增無減，達(dá)到336億。

▲如果按照最新監(jiān)管規(guī)定，買地金額不得超過年度銷售額40%，目前，新希望拿地投銷比已經(jīng)超過50%，已經(jīng)踩踏紅線。

當(dāng)然，按照新希望地產(chǎn)副總裁姜孟軍的說法，新希望地產(chǎn)發(fā)展至今從沒任何一塊地虧損，無論在什么樣的市場環(huán)境總能保持發(fā)展節(jié)奏，無懼行業(yè)周期。

但很顯然，在新的監(jiān)管環(huán)境下，新希望繼續(xù)以激進(jìn)拿地來彌補(bǔ)規(guī)模不足的時間，已經(jīng)不多了。

也許，對于新希望這樣一家伴隨改革開放幾十年成長起來民企來說，地產(chǎn)行業(yè)近兩年的調(diào)整，也只是一個短暫的小周期，和過去幾十年經(jīng)歷市場磨練相比，也并沒有什么值得大驚小怪的吧！

關(guān)于地產(chǎn)，希望能與大家有更多交流。

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