因登記機關原因未辦理抵押登記，能否取得抵押權(quán)？

??作者：李舒 趙躍文 段澤鈺 (北京云亭律師事務所)

閱讀提示：在我國經(jīng)濟生活與金融市場領域，民間借貸始終呈蓬勃發(fā)展的狀態(tài)。這在一定程度上緩解了中小企業(yè)融資的困難，拓寬了民間資本投資渠道。為了保障出借人債權(quán)的實現(xiàn)，出借人通常會要求借款人提供擔保，最常見的情形就是設立不動產(chǎn)抵押登記。抵押權(quán)未登記，抵押權(quán)人不得享受優(yōu)先受償權(quán)，那么不動產(chǎn)抵押未登記等，抵押權(quán)人還能否享有優(yōu)先受償權(quán)？

當事人辦理抵押物登記手續(xù)時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認定債權(quán)人對該財產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是，未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。

一、2014年1月27日，李五喜向漢信小貸公司借款600萬元。同年4月22日，李五喜、李桂喜向漢信小貸公司借款600萬元。同日，漢信小貸公司與周經(jīng)泉簽訂《抵押合同》，約定周經(jīng)泉以其一套房屋為李五喜、李桂喜的債務提供擔保，雙方辦理了抵押登記，但抵押合同無編號，登記時未登記房屋共有人房產(chǎn)證編號。

二、后李五喜到期未償還借款，漢信小貸公司向武漢市中院起訴，請求李五喜償還借款本金，對抵押房屋進行處置并享有優(yōu)先受償權(quán)。

三、一審法院認為雖然房屋已辦理登記，但案涉抵押合同沒有編號，也無法確定抵押合同擔保的債務，因此漢信小貸公司無法對房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，判決李五喜向漢信小貸公司償還本金及利息。

四、漢信小貸公司不服，向湖北省高院提起上訴。二審法院認為房屋登記時未對案涉房屋共有人房產(chǎn)證編號進行登記，且上訴人只起訴李五喜未起訴李桂喜加重抵押人債務負擔，因此判決駁回上訴，維持原判。

五、漢信小貸公司向最高人民法院申請再審，最高人民法院認為申請人對案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，裁定指令湖北省高院再審本案。

針對上述爭議焦點，最高人民法院在“本院認為”部分的裁判要點歸納如下：

第一，案涉抵押合同雖然是周經(jīng)泉作為抵押人簽訂給，但抵押房屋并非其個人名下份額。周經(jīng)泉經(jīng)共有人委托進行抵押，符合委托書授權(quán)范圍，因此抵押合同是有效合同。

第二，雖然房管局為漢信小貸公司辦理的他項權(quán)證上只有周經(jīng)泉的房產(chǎn)證編號，但房屋所有人載明的還有其他共有人，因此該登記具有公示效力。

第三，雙方簽訂抵押合同時，周經(jīng)泉及共有人已經(jīng)將房產(chǎn)證原件交付給漢信小貸公司，即使因登記部門原因未辦理登記也享有優(yōu)先受償權(quán)。

第四，案涉抵押合同擔保主合同的借款人為李五喜、李桂喜，原告只起訴李五喜，不影響擔保人承擔擔保責任后向另一借款人追償。

綜上所述，漢信小貸公司對周經(jīng)泉提供抵押的房屋有優(yōu)先受償權(quán)。

前事不忘，后事之師。為避免未來發(fā)生類似訴訟，提出如下建議：

1. 對于民間借貸的當事人，應當仔細審查抵押合同的條款，看雙方對合同條款的理解是否有歧義，注意當事人相關信息、擔保的主債務信息如借款金額、借款利率和借款用途等。存在多筆借款時，雙方要明確抵押合同的范圍。對不動產(chǎn)進行抵押登記時，民間借貸的當事人及抵押人務必親自至登記機構(gòu)辦理抵押登記，避免出借不動產(chǎn)證書和身份證件材料，有效規(guī)避風險。

2. 對于登記機構(gòu)，我國法律規(guī)定當事人申請辦理抵押登記手續(xù)時，因登記機構(gòu)的過錯致使其不能辦理抵押登記，當事人請求登記機構(gòu)承擔賠償責任的，人民法院依法予以支持。因此，登記機構(gòu)在審核申請時，對于委托事項不清的，應當要求申請人補正。對于申請人提供的借款合同和抵押合同的，應當盡到合理審慎之義務，審查當事人填寫內(nèi)容是否完整準確。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所律師對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所律師對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應當援引或參照。）

《中華人民共和國民法典》[2021年1月1日實施]

第四百一十條　債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。

抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。

抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》

第四十六條　不動產(chǎn)抵押合同生效后未辦理抵押登記手續(xù)，債權(quán)人請求抵押人辦理抵押登記手續(xù)的，人民法院應予支持。

抵押財產(chǎn)因不可歸責于抵押人自身的原因滅失或者被征收等導致不能辦理抵押登記，債權(quán)人請求抵押人在約定的擔保范圍內(nèi)承擔責任的，人民法院不予支持；但是抵押人已經(jīng)獲得保險金、賠償金或者補償金等，債權(quán)人請求抵押人在其所獲金額范圍內(nèi)承擔賠償責任的，人民法院依法予以支持。

因抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)或者其他可歸責于抵押人自身的原因?qū)е虏荒苻k理抵押登記，債權(quán)人請求抵押人在約定的擔保范圍內(nèi)承擔責任的，人民法院依法予以支持，但是不得超過抵押權(quán)能夠設立時抵押人應當承擔的責任范圍。

第四十七條　不動產(chǎn)登記簿就抵押財產(chǎn)、被擔保的債權(quán)范圍等所作的記載與抵押合同約定不一致的，人民法院應當根據(jù)登記簿的記載確定抵押財產(chǎn)、被擔保的債權(quán)范圍等事項。

第四十八條　當事人申請辦理抵押登記手續(xù)時，因登記機構(gòu)的過錯致使其不能辦理抵押登記，當事人請求登記機構(gòu)承擔賠償責任的，人民法院依法予以支持。

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》[已失效]

第五十九條　當事人辦理抵押物登記手續(xù)時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認定債權(quán)人對該財產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是，未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。

武漢市武昌區(qū)漢信小額貸款股份有限公司與李五喜等民間借貸糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書 [最高人民法院(2019)最高法民申863號]

在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結(jié)相關裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

裁判規(guī)則一：民間借貸未依法辦理抵押登記的，出借人不享有優(yōu)先受償權(quán)，抵押人在抵押物價值范圍內(nèi)承擔連帶清償責任。

案例一：哈爾濱市東光小額貸款有限責任公司、李澤民間借貸糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院(2019)最高法民申1808號]認為，“本案中，雖然2016003號《抵押合同》、2016004號《抵押合同》第七條均約定對東光公司出借給開宇公司的借款，在到期得不到全部清償時對余額部分由李澤、李柏慧承擔抵押擔保責任。但是，與2016003號《抵押合同》、2016004號《抵押合同》相對應的兩份《房屋抵押登記審批表》的內(nèi)容均顯示,該兩份《抵押合同》擔保的只是借款人為趙彤玲的2016001號《借款合同》，而不是2015001號《借款合同》。根據(jù)以上事實和法律規(guī)定，2016003號《抵押合同》、2016004號《抵押合同》對東光公司與開宇公司的2015001號《借款合同》并未依法辦理登記，抵押權(quán)并未依法設立。二審法院據(jù)此認定東光公司對2016003號《抵押合同》、2016004號《抵押合同》項下抵押房產(chǎn)折價、或者拍賣、變賣的所得價款不享有優(yōu)先受償權(quán)，并無不當。”

案例二：曹永獻、孟全兵民間借貸糾紛二審民事判決書[湖北省襄陽市中級人民法院(2019)鄂06民終3012號]認為，“被上訴人孟全兵向上訴人曹永獻借款，有其出具的借據(jù)以及上訴人曹永獻向被上訴人孟全兵轉(zhuǎn)款的銀行流水為證，雙方形成了債權(quán)債務關系。被上訴人喬中華在借據(jù)上注明以房產(chǎn)作抵押擔保，且已將房產(chǎn)證、土地證交付給上訴人曹永獻，其與上訴人曹永獻之間的抵押擔保合同成立并有效，因抵押物未依法辦理登記手續(xù)，故該房屋的抵押權(quán)未設立，上訴人曹永獻對約定的抵押房產(chǎn)不享有優(yōu)先受償權(quán)，但被上訴人喬中華應對被上訴人孟全兵未清償?shù)膫鶆?，在抵押物的價值范圍內(nèi)承擔連帶清償責任。”

裁判規(guī)則二：登記的抵押權(quán)不能對抗工程款優(yōu)先受償。

案例三：長沙龍騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、湖南萬壽建設有限公司建設工程施工合同糾紛二審民事判決書[湖南省長沙市中級人民法院(2019)湘01民終9857號]認為，“涉案建設工程已經(jīng)竣工驗收合格，龍騰公司尚欠建設工程款未支付，故萬壽公司作為承包人依法就涉案工程享有優(yōu)先受償權(quán)。至于第三人兆達公司在二審述稱，第三人金谷公司基于對龍騰公司的債權(quán)，取得了涉案建設工程的抵押權(quán)，金谷公司將該債權(quán)資產(chǎn)包及相關權(quán)益委托拍賣，該債權(quán)資產(chǎn)包最終由兆達公司合法受讓取得，在兆達公司取得資產(chǎn)包時，抵押登記并未撤銷，兆達公司對自己取得資產(chǎn)包享有合法權(quán)益。本院認為，依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。故無論兆達公司是否合法取得涉案工程的抵押權(quán)，其均無法對抗萬壽公司的優(yōu)先受償權(quán)。龍騰公司上訴稱建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)針對的是有效合同，萬壽公司基于無效合同不能取得優(yōu)先受償權(quán)。本院認為，建設工程款優(yōu)先受償權(quán)是法律為保護承包方作為勞動者的利益而特別賦予的法定權(quán)利，而不是依據(jù)合同約定取得的權(quán)利，故只要該建設工程竣工驗收合格而發(fā)包人逾期不支付工程款，承包人就享有建設工程優(yōu)先受償權(quán)?！?/span>

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