文/馬玉濤  渤海信托審計(jì)法務(wù)部

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關(guān)于在建工程抵押，是應(yīng)辦理抵押權(quán)登記（或稱抵押權(quán)本登記），還是抵押權(quán)預(yù)告登記，對(duì)此，理論界一直有著不同的認(rèn)識(shí)和分歧，實(shí)務(wù)中，各省市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的做法也不盡相同。但另一方面，在建工程作為融資擔(dān)保已廣泛運(yùn)用于金融機(jī)構(gòu)的信貸業(yè)務(wù)中，目前這種認(rèn)識(shí)上的分歧給實(shí)務(wù)操作帶來(lái)了很大的困擾，厘清抵押權(quán)登記和抵押權(quán)預(yù)告登記的區(qū)別，有益于指導(dǎo)實(shí)務(wù)操作及債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)防范。

一、預(yù)告登記的性質(zhì)、功能及類型

2007年頒布的《物權(quán)法》首次以法律的形式對(duì)預(yù)告登記作出規(guī)定，其后，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》等相繼對(duì)此作了相應(yīng)的規(guī)定。遺憾的是，上述法律法規(guī)及規(guī)章并沒有對(duì)預(yù)告登記的定義作出解釋。但是，關(guān)于預(yù)告登記功能的表述是清晰的，即，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而進(jìn)行的一種登記。由此可知，預(yù)告登記的權(quán)利尚不是物權(quán)。在性質(zhì)上，它是以保全物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)為目的的登記制度[1]，同時(shí)具有物權(quán)和債權(quán)的屬性。

通過對(duì)上述規(guī)定的梳理分析可知，預(yù)告登記與首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、查封登記等屬于同一層級(jí)的概念，系不同登記形式；而所有權(quán)登記（如房屋所有權(quán)）、用益物權(quán)登記（如國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)）、擔(dān)保物權(quán)登記（如抵押權(quán)）則是屬于同一層級(jí)的概念，系不同的物權(quán)登記種類。以房屋的所有權(quán)為例，其既可能做所有權(quán)的首次登記、轉(zhuǎn)移登記，也可能做預(yù)告登記、查封登記。同理，抵押權(quán)也是如此。

二、探究預(yù)告登記產(chǎn)生的背景和原因，有利于理解預(yù)告登記的功能，進(jìn)而深入了解在建工程抵押權(quán)預(yù)告登記的屬性

預(yù)告登記產(chǎn)生的原因有兩個(gè)，一個(gè)是客觀上不具備辦理物權(quán)登記的條件，比如房屋尚未建成，無(wú)法辦理所有權(quán)初始登記，但是為了保護(hù)買受人的利益，而采取的一項(xiàng)以保全物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)為目的的登記。另一個(gè)原因是雖然客觀上具備辦理物權(quán)登記的條件，但是，出于保護(hù)雙方交易安全的考慮，而設(shè)置的一種制衡措施。比如，在房屋買賣合同中，先付款后過戶，買方面臨著賣方“一房二賣”的風(fēng)險(xiǎn)；先過戶后付款，賣方面臨著買方不能按約付款的違約風(fēng)險(xiǎn)。通俗的講，一個(gè)原因是客觀上不能辦，另一個(gè)原因是主觀上暫時(shí)不想辦。但是，兩者最終的目的是相同的，即“為了保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)”。因此，不能將預(yù)告登記的客體范圍片面的理解為客觀上不具備辦理物權(quán)登記條件的標(biāo)的物。

《房屋登記辦法》第七十三條規(guī)定，申請(qǐng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)提交房屋所有權(quán)證書。此條規(guī)定表明，在已有房屋所有權(quán)證書具備辦理抵押權(quán)登記的情況下，也可申請(qǐng)辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十六條規(guī)定，申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交已備案的商品房預(yù)售合同。該條規(guī)定則表明，在預(yù)售商品房不具備辦理物權(quán)登記條件情況下，可持預(yù)售合同辦理預(yù)告登記。

在此基礎(chǔ)上，還可以進(jìn)一步得出如下結(jié)論，能辦理物權(quán)本登記的，一定可以辦理預(yù)告登記；而能辦理預(yù)告登記的，則不一定能辦理物權(quán)的本登記。比如，預(yù)購(gòu)商品房能辦理所有權(quán)預(yù)告登記，但尚不具備辦理所有權(quán)首次登記。

三、在建工程既可以辦理抵押權(quán)登記，也可以辦理抵押權(quán)預(yù)告登記，具體以當(dāng)事人的合同約定為準(zhǔn)

首先，根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的創(chuàng)設(shè)必須有明確的法律依據(jù)。《物權(quán)法》第一百八十條第（五）項(xiàng)規(guī)定，正在建造的建筑物可以抵押。該條規(guī)定以法律的形式確定了在建工程可以設(shè)立擔(dān)保物權(quán)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六十五條第（五）項(xiàng)，《房屋登記辦法》第五十九條等部門規(guī)章也對(duì)在建工程辦理抵押權(quán)登記做了相應(yīng)的規(guī)定。此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》（JGJ278-2012）附錄A登記類型表A中也是將在建工程作為抵押權(quán)本登記列明的。至此，在建工程可以辦理抵押權(quán)登記的規(guī)定是清晰明確的。

其次，如前所述，能辦理物權(quán)本登記的，在理論上也可以辦理物權(quán)預(yù)告登記。對(duì)于在建工程，債權(quán)人基于其與抵押人簽訂的在建工程抵押權(quán)合同所享有的請(qǐng)求抵押人設(shè)立抵押權(quán)的債權(quán)，在理論上和實(shí)踐中亦存在預(yù)告登記的必要和可能，亦可以進(jìn)行預(yù)告登記。[2]《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》（JGJ278-2012）附錄C中的“C.4預(yù)告登記申請(qǐng)材料表”也表明，已有房屋所有權(quán)證書具備辦理抵押權(quán)登記條件下，也可以直接申請(qǐng)辦理預(yù)告登記。目前，部分省市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)針對(duì)在建工程抵押采取的就是預(yù)告登記的形式。

最后，具體是辦理在建工程抵押權(quán)登記，還是抵押權(quán)預(yù)告登記，可取決于當(dāng)事人的合同約定。當(dāng)然，實(shí)踐中，基于債權(quán)人的強(qiáng)勢(shì)地位，在能辦理抵押權(quán)登記情況下，一般不會(huì)去辦理預(yù)告登記。另外，各省市的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)目前執(zhí)行的是擇其一而適用的，當(dāng)事人缺乏選擇的空間和機(jī)會(huì)。這既有理論上存在分歧的原因，也有《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》（JGJ278-2012）存在易混淆的地方，比如，《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》一方面將在建工程抵押列入抵押權(quán)本登記的范疇，另一方面卻不向抵押權(quán)人發(fā)放他項(xiàng)權(quán)證書，而是發(fā)放與預(yù)告登記形式相同的在建工程抵押權(quán)登記證明。這種形式上的不同也給各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的操作帶來(lái)不同的理解，即，有的只給予辦理抵押權(quán)登記，有的則僅給予辦理預(yù)告登記。

四、在建工程抵押權(quán)登記與抵押權(quán)預(yù)告登記在效力上的區(qū)別

辦理在建工程抵押權(quán)登記可以享有優(yōu)先受償權(quán)是沒有爭(zhēng)議的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。而抵押權(quán)預(yù)告登記則是以保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而設(shè)立的，并非設(shè)立的現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)。換言之，預(yù)告登記權(quán)利人只是取得了條件成就后要求抵押物所有人辦理正式抵押登記的期待權(quán)。只有將來(lái)辦理了抵押登記之后，預(yù)告登記權(quán)利人才能實(shí)際取得對(duì)抵押合同標(biāo)的物的擔(dān)保物權(quán)。否則，預(yù)告登記的權(quán)利人并不能直接享有抵押權(quán)。因此，不同的登記對(duì)債權(quán)人有很大的影響。

最高人民法院2014年第9期公報(bào)案例“中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛一案”中，法院認(rèn)為：“訟爭(zhēng)房產(chǎn)上設(shè)定的抵押預(yù)告登記，與抵押權(quán)設(shè)立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力…….即抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力。因此，上訴人光大銀行作為系爭(zhēng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)系爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)系爭(zhēng)房屋的處分，但并非對(duì)系爭(zhēng)房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，一審判決對(duì)光大銀行有權(quán)行使抵押權(quán)的認(rèn)定有誤，應(yīng)予糾正?！迸c上述案例相同持相同觀點(diǎn)還有江蘇省高級(jí)人民法院（2014）蘇審二民申字第01593號(hào)民事裁定書，法院認(rèn)為：“預(yù)告登記系在確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時(shí)，為了保全將來(lái)財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)能夠順利進(jìn)行而進(jìn)行的登記，區(qū)別于現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。訟爭(zhēng)財(cái)產(chǎn)系通過湖州中院執(zhí)行措施預(yù)告登記至孫集英名下，尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，故孫集英主張享有訟爭(zhēng)財(cái)產(chǎn)的物權(quán)，于法無(wú)據(jù)。”

五、各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不同登記形式對(duì)債權(quán)人影響及風(fēng)險(xiǎn)防范

目前，對(duì)于在建工程抵押，一些省市采取的是抵押權(quán)本登記，另一些省市則采取的是抵押權(quán)預(yù)告登記。而且，一個(gè)地方只采取一種登記形式，當(dāng)事人沒有選擇的空間。如上所述，辦理抵押權(quán)登記，還是預(yù)告登記直接影響債權(quán)人能否取得在建工程的抵押權(quán)。這種不確定的權(quán)利狀態(tài)為債權(quán)人（實(shí)踐中大多是金融機(jī)構(gòu)）帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。作為債權(quán)人，首先，盡可能與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)加強(qiáng)溝通，爭(zhēng)取使其按《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》（JGJ278-2012）規(guī)定給予辦理在建工程抵押權(quán)登記；其次，配合設(shè)置其它擔(dān)保措施，平衡降低預(yù)告登記帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；最后，在債權(quán)尚未完全實(shí)現(xiàn)，但抵押物已具備辦理抵押權(quán)登記條件下，及時(shí)與抵押人將預(yù)告登記變更為抵押權(quán)登記，若抵押人不予配合，可向法院提起訴訟。

目前，已有案例判決在具備辦理抵押權(quán)登記條件下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)限期配合債權(quán)人將預(yù)告登記變更為抵押登記，否則應(yīng)賦予債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有有權(quán)受償權(quán)。如，福州市中級(jí)人民法院（2015）榕民終字第5965號(hào)民事判決書稱：案涉房屋已完成初始登記并已具備辦理抵押登記等物權(quán)登記條件，但購(gòu)房人周文娟怠于辦理以致抵押登記未完成，故購(gòu)房人周文娟負(fù)有協(xié)助辦理抵押登記的義務(wù)。本院確定被告周文娟應(yīng)在三十日內(nèi)協(xié)助辦理案涉房產(chǎn)抵押登記。購(gòu)房人周文娟若逾期仍未協(xié)助辦理抵押登記，基于其尚未辦理商品房的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記，故本院無(wú)法徑行判決由債權(quán)人建行城北支行自行辦理抵押登記手續(xù)。在抵押登記因購(gòu)房人拒不配合而客觀上無(wú)法完成的情況下，亦應(yīng)賦予債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償權(quán)。

注釋：

[1]【德】鮑爾、施蒂納爾：《德國(guó)物權(quán)法》，張雙根譯，法律出版社2004版，第419頁(yè)。

[2]杜萬(wàn)華：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版社2016年版，第129頁(yè)。

編排/王琨

責(zé)編/張潔  微信號(hào)：zhengbeiqing0726