作者：唐一刀

內(nèi)卷無(wú)處不在。落到商業(yè)地產(chǎn)上，拋去大型購(gòu)物中心天天都在你爭(zhēng)我?jiàn)Z。近年來(lái)，連社區(qū)商業(yè)都日益內(nèi)卷化。

以社區(qū)商業(yè)形態(tài)來(lái)看，從最初的社區(qū)底商、到社區(qū)商業(yè)街、再到現(xiàn)在成熟的社區(qū)購(gòu)物中心，社區(qū)商業(yè)的樣貌越來(lái)越豐富；

以社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)看，從最初開(kāi)發(fā)商只是想解決住宅底層不好銷(xiāo)售的問(wèn)題，到現(xiàn)在的專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化、精致化運(yùn)營(yíng)。

以2021年深圳待開(kāi)商業(yè)中社區(qū)商業(yè)的占比來(lái)看，據(jù)統(tǒng)計(jì)（數(shù)據(jù)來(lái)源贏商大數(shù)據(jù)），2021年深圳擬開(kāi)業(yè)項(xiàng)目35個(gè)，其中5萬(wàn)平（包含5萬(wàn)）以下的項(xiàng)目17個(gè)，占比49%。

圖源：贏商網(wǎng)

越來(lái)越多的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入社區(qū)商業(yè)大戰(zhàn)，而有競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)有對(duì)比。在這之下，有的社區(qū)商業(yè)成功出圈，但有的社區(qū)商業(yè)卻大敗好感。

就比如一刀最近關(guān)注到龍崗布吉的一個(gè)4萬(wàn)方社區(qū)商業(yè)，均濠Mix Park。

開(kāi)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)

根據(jù)媒體對(duì)其進(jìn)行的開(kāi)業(yè)報(bào)道，招商率95%，開(kāi)業(yè)率85%，開(kāi)業(yè)首日客流58000+人次，銷(xiāo)售額超460萬(wàn)+。

但是實(shí)地探訪后，期望有多大，失望就有多大。

開(kāi)業(yè)倉(cāng)促，品牌一般，主力店還沒(méi)全開(kāi)，街區(qū)也是開(kāi)的零零星星，鋪位切割和排布混亂，商場(chǎng)里面人流不足，在外面休息玩耍的人反而更多……

離地鐵站1.3公里，步行20分鐘

周邊住宅密集，多為老舊城中村

地段和交通（20分）：12

均濠Mix Park定位社區(qū)商業(yè)，位于龍崗布吉。具體位置坐落在布吉街道西環(huán)路與南環(huán)中路交匯處。

項(xiàng)目是一個(gè)綜合體，開(kāi)發(fā)商為香港均濠集團(tuán)，規(guī)劃目標(biāo)是想打造成為一個(gè)“精致生活綜合體”，業(yè)態(tài)設(shè)置有商業(yè)、住宅、公寓、寫(xiě)字樓和酒店等。

周邊交通：

對(duì)住在商場(chǎng)周邊1公里內(nèi)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，均濠Mix Park為附近唯一大型購(gòu)物中心。

1公里內(nèi)有14個(gè)公交站，方便到達(dá)。

而對(duì)于不住在附近的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，目前，商場(chǎng)的便利性不強(qiáng)。商場(chǎng)最近的地鐵站為3號(hào)線草埔站，距離商場(chǎng)1.3公里。

一刀從地鐵站出來(lái)，就直接進(jìn)入了一個(gè)城中村街區(qū)，打車(chē)和共享單車(chē)都不是很方便，只能步行。

實(shí)測(cè)從地鐵站走到商場(chǎng)需要20分鐘左右。

周邊住宅：

一路走到商場(chǎng)，地鐵口旁邊住宅十分密集，亮燈率也比較高。但整體來(lái)看多為老小區(qū)和城中村。集中為老舊住宅區(qū)。

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，周邊1.5公里范圍內(nèi)約有34.6萬(wàn)常住人口。

而項(xiàng)目作為綜合體，目前，除了商場(chǎng)開(kāi)業(yè)以外，商場(chǎng)樓上的住宅和寫(xiě)字樓卻幾乎沒(méi)有多少亮燈的。（據(jù)公開(kāi)信息顯示，項(xiàng)目住宅已于去年12月交樓，今年1月開(kāi)盤(pán)。）

周邊消費(fèi)：

一方面，根據(jù)貝殼網(wǎng)，商場(chǎng)周邊二手房均價(jià)在50000元左右，消費(fèi)力不算低；另一方面，從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，旁邊住的大都是外來(lái)打工的租房群體。

整體來(lái)說(shuō)，周邊消費(fèi)力還有待后續(xù)提升。

填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)商圈空白

但商場(chǎng)人氣不足

商圈和人流（20分）：13

周邊商圈：

1公里內(nèi)，商場(chǎng)周邊購(gòu)物中心缺乏，填補(bǔ)了區(qū)域商業(yè)空白；

2公里外，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，有華潤(rùn)布吉萬(wàn)象匯、佳兆業(yè)廣場(chǎng)等商業(yè)聚集。

周邊人流：

晚上7點(diǎn)，地鐵口旁邊人流非常密集，超市、城中村里面、蜜雪冰城都是人。

但走到商場(chǎng)這邊的路上，人越來(lái)越少。

商場(chǎng)外面，人氣倒是不錯(cuò)。有不少游樂(lè)設(shè)施，吸引了很多家長(zhǎng)和小朋友。奈雪外擺區(qū)，也坐了不少人。

而商場(chǎng)里面，人流不足。剛開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，人氣稀稀落落。

街區(qū)，北串燒烤人坐的七七八八，但其它區(qū)域除了散步和廣場(chǎng)舞的人，冷冷清清。

負(fù)一樓，除了幸福西餅人氣還行，超市，生活配套區(qū)域都沒(méi)有幾個(gè)人。

1樓，商場(chǎng)正門(mén)入口，空空蕩蕩。

2樓，游樂(lè)區(qū)域有不少家長(zhǎng)帶著小朋友在玩，服飾區(qū)域幾乎沒(méi)有人。

（本來(lái)商場(chǎng)還設(shè)置有2樓街區(qū)和樓層3樓，但目前3樓和2樓街區(qū)都還未正式開(kāi)業(yè)。）

晚上下班時(shí)間，商場(chǎng)的人氣只來(lái)源于家長(zhǎng)帶著小朋友在外面和里面的游樂(lè)場(chǎng)所玩耍，沒(méi)有其它消費(fèi)；此外，年輕消費(fèi)者也不多。

一刀一位住在周邊的同事，商場(chǎng)已開(kāi)業(yè)一個(gè)月，但還沒(méi)去均濠Mix Park逛過(guò)。

招商率95%，主力店還未全開(kāi)

品牌實(shí)力一般

品牌和開(kāi)業(yè)率（30分）：20

“中影影城還沒(méi)開(kāi)，裝修都還沒(méi)裝修好，開(kāi)業(yè)至少要到年底了。”

“我們目前3樓還沒(méi)正式開(kāi)業(yè)，暫時(shí)上不去?！?/span>

“西街二樓商鋪還在裝修，還沒(méi)開(kāi)業(yè)啊，你要上去干嘛?！?/span>

6月30號(hào)晚上，當(dāng)一刀走進(jìn)均濠Mix Park，想看看商場(chǎng)的幾個(gè)主力店時(shí)，找了好久都沒(méi)找到，最后問(wèn)及相關(guān)工作人員和門(mén)口保安才得到了上述回復(fù)。

1、中影影城，海底撈，網(wǎng)紅泳池等主力店都還未開(kāi)業(yè)。

根據(jù)商場(chǎng)官方公布，商場(chǎng)主力店分別為華潤(rùn)萬(wàn)家LIFE、中影國(guó)際影城、兒童娛樂(lè)天地添樂(lè)王國(guó)等知名品牌。

此外，還引進(jìn)了布吉片區(qū)唯一屋頂網(wǎng)紅泳池、網(wǎng)紅直播基地及布吉唯一體育休閑公園等。

一刀現(xiàn)場(chǎng)看到，主力店方面，華潤(rùn)萬(wàn)家LIFE和兒童娛樂(lè)天地添樂(lè)王國(guó)已開(kāi)業(yè)，并且目前是商場(chǎng)主要人氣來(lái)源。

但值得注意的是，商場(chǎng)另一主力店中影影城卻還未開(kāi)業(yè)，根據(jù)商場(chǎng)工作人員透露，按照現(xiàn)在的裝修進(jìn)度，至少要年底才能開(kāi)業(yè)。

目前，商場(chǎng)內(nèi)還并未看到相關(guān)品牌圍擋。

同時(shí)，商場(chǎng)主打的特色，3樓屋頂網(wǎng)紅泳池和健身會(huì)所等也都還未開(kāi)業(yè)，3樓樓層更是直接上不去。

另外，商場(chǎng)餐飲業(yè)態(tài)的主力店海底撈目前也還沒(méi)開(kāi)業(yè)，商場(chǎng)工作人員回復(fù)說(shuō)可能這一兩個(gè)月會(huì)開(kāi)吧，但具體時(shí)間也不能確定。

說(shuō)起來(lái)，均濠Mix Park早在一個(gè)月前5月29日就開(kāi)業(yè)了，如今時(shí)隔一個(gè)月，商場(chǎng)的部分主力店和主打品牌卻仍未全部開(kāi)業(yè)。

以此來(lái)看，均濠Mix Park開(kāi)業(yè)未免是過(guò)于倉(cāng)促。

2、4萬(wàn)方僅有50家品牌，品牌實(shí)力一般。

商場(chǎng)主力店之外的其它品牌情況，除了4家餐飲和茶飲品牌，剩下并沒(méi)有很大亮點(diǎn)。

均濠Mix Park業(yè)態(tài)為購(gòu)物中心和街區(qū)，商場(chǎng)樓層一共4層，目前開(kāi)業(yè)開(kāi)放的有3層；街區(qū)是商場(chǎng)1樓和2樓連通的外部街，目前1樓街區(qū)開(kāi)放。

購(gòu)物中心：

業(yè)態(tài)：B1，精致生活；L1，風(fēng)尚部落；L2，食肆天地；L3，運(yùn)動(dòng)時(shí)空。設(shè)置了超市、服飾、餐飲、親子、美容、健身休閑、影院等業(yè)態(tài)。

品牌：數(shù)量不多，整體實(shí)力比較一般。

均濠Mix Park體量為4萬(wàn)平，官宣招商率95%，開(kāi)業(yè)率85%。但一刀現(xiàn)場(chǎng)數(shù)下來(lái)，商場(chǎng)一共只有50家品牌，數(shù)量較少。

根據(jù)社區(qū)商業(yè)的定位和招商，商場(chǎng)有部分相對(duì)知名和網(wǎng)紅的品牌，還是不錯(cuò)的。能滿(mǎn)足周邊居民日常的購(gòu)物、用餐、休閑等需求。

如：奈雪、達(dá)美樂(lè)披薩、麥當(dāng)勞、中影影城、海底撈、華潤(rùn)萬(wàn)家、華為、小米、幸福西餅等。

但其它品牌，多為很不知名的品牌。如：肌覓美容美甲、薈美研習(xí)社、近素、銀色森林、好特賣(mài)、播元素、微迎等。

其中，部分品牌的店面還凸顯出很強(qiáng)烈的街邊感，不是很符合商場(chǎng)的整體運(yùn)營(yíng)。

街區(qū)：運(yùn)營(yíng)敷衍。

整體來(lái)看，均濠Mix Park打造的西街街區(qū)，目前并沒(méi)有很好的顯現(xiàn)商業(yè)街區(qū)的多樣化功能，反而更多的只是想租售樓盤(pán)下面的底商。

便利店、中國(guó)移動(dòng)、中原房產(chǎn)、培訓(xùn)教育等，滿(mǎn)足周邊居民部分生活需求。

雙首層設(shè)計(jì)，動(dòng)線中規(guī)中矩

鋪位分割不合理

動(dòng)線和運(yùn)營(yíng)（30分）：20

據(jù)說(shuō)，均濠MIX PARK的建筑設(shè)計(jì)引入香港知名個(gè)人設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)，耗資數(shù)千萬(wàn)元。

項(xiàng)目于2016年3月開(kāi)工，歷時(shí)4年多，今年正式完工。

商場(chǎng)定位精致社區(qū)生活中心，但目前從商場(chǎng)的整體設(shè)計(jì)和硬件設(shè)施來(lái)看，離精致還有待進(jìn)一步提升，中規(guī)中矩差不多。

外部設(shè)計(jì)。玻璃外墻，設(shè)置了美陳和游樂(lè)設(shè)施供家庭群體打卡使用。

內(nèi)部設(shè)計(jì)。

動(dòng)線：商場(chǎng)內(nèi)各樓層動(dòng)線大致呈U字型，逛感比較順暢。

導(dǎo)流：玻璃連廊把商場(chǎng)和街區(qū)連通，可實(shí)現(xiàn)互相引流。但遺憾的是，目前街區(qū)2樓和玻璃連廊通道還未開(kāi)放。

鋪位分割和品牌排布混亂：商場(chǎng)在硬件設(shè)計(jì)方面，現(xiàn)場(chǎng)看下來(lái)，鋪位分割是一個(gè)很大的問(wèn)題。

雖有4萬(wàn)方的體量，但實(shí)際分割下來(lái)的店鋪數(shù)量其實(shí)很少。

這就導(dǎo)致商場(chǎng)整體品牌較少且排布混亂。

如一樓正門(mén)口一進(jìn)門(mén)就是茶飲奈雪和滬上阿姨，然后往前走就直接是珠寶老鳳祥和數(shù)碼vivo等品牌，沒(méi)有區(qū)分不同業(yè)態(tài)的感覺(jué)。

同時(shí)，部分店鋪設(shè)計(jì)和商場(chǎng)整體步調(diào)不一致。

如這些拐角鋪，完全沒(méi)有任何設(shè)計(jì)的感覺(jué)，像是直接把東西放進(jìn)來(lái)就完事了。

不過(guò)，值得肯定的是，當(dāng)前均濠MIX PARK的整體服務(wù)還不錯(cuò)。

服務(wù)臺(tái)工作人員和各個(gè)入口保安都很親切，詢(xún)問(wèn)問(wèn)題會(huì)耐心解釋。商場(chǎng)各個(gè)樓層，都能看到來(lái)回走動(dòng)打掃的清潔人員，跟蹤商場(chǎng)衛(wèi)生環(huán)境。

香港均濠集團(tuán)商業(yè)首秀

“初生牛犢”還有很長(zhǎng)的路要走

綜合得分（100分）：65

商業(yè)地產(chǎn)，這幾年很矛盾的一個(gè)現(xiàn)象：進(jìn)入商業(yè)的門(mén)檻越來(lái)越低，但實(shí)際上商業(yè)卻是越來(lái)越難做了。

多的是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)，但由于缺乏專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和清晰的商業(yè)認(rèn)知，大都只是試試水后就“灰頭土臉”的沒(méi)動(dòng)靜了。

據(jù)了解，均濠MIX PARK是香港上市集團(tuán)均濠集團(tuán)在全國(guó)和深圳的商業(yè)首秀。

集團(tuán)早期，一直都是在內(nèi)陸主要做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，打造了陶然居、東莞新城廣場(chǎng)等多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

而此次，作為商業(yè)地產(chǎn)的“初生牛犢”，從目前均濠MIX PARK的現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，其在商業(yè)招商和運(yùn)營(yíng)方面還有很大的進(jìn)步空間。

一方面，從傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，團(tuán)隊(duì)和思路都要有所轉(zhuǎn)變。

另一方面，在龍崗布吉萬(wàn)象匯和佳兆業(yè)廣場(chǎng)等成熟商業(yè)的壓力下，均濠MIX PARK至少得做出一些差異化的東西提升自己的特色和競(jìng)爭(zhēng)力。

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