7月2日，首次進(jìn)入上海的中海地產(chǎn)旗下“環(huán)宇系”商業(yè)品牌——中海環(huán)宇薈開(kāi)啟試運(yùn)營(yíng)。作為一個(gè)商業(yè)面積在3萬(wàn)方左右的開(kāi)放式購(gòu)物街區(qū)，中海環(huán)宇薈定位精品社區(qū)型商業(yè)中心，主要滿(mǎn)足周邊1-2公里居民和白領(lǐng)生活需求。

　　由于項(xiàng)目毗鄰上海著名的時(shí)尚聚集地——新天地，又是中海在上海的首個(gè)商業(yè)作品，中海環(huán)宇薈的亮相吸引了行業(yè)關(guān)注。時(shí)隔一個(gè)月，贏商網(wǎng)從現(xiàn)場(chǎng)了解到，中海環(huán)宇薈主打餐飲業(yè)態(tài)，占比近80%，引入了部分首店和特色餐飲品牌。同時(shí)，商場(chǎng)B1層開(kāi)業(yè)率約為70%，而1-2層則大多還在圍擋裝修中，整體開(kāi)業(yè)率在50%-60%之間。

　　中海環(huán)宇薈項(xiàng)目介紹

　　開(kāi)發(fā)商：中海地產(chǎn)

　　開(kāi)業(yè)時(shí)間：2018年7月2日

　　商業(yè)可租面積：2.9萬(wàn)平方米

　　已進(jìn)駐品牌量：60-70家（逐漸開(kāi)業(yè)中）

　　項(xiàng)目樓層：地下1層、地上2層

　　周邊項(xiàng)目首層平均租金：1563元/㎡/月（淮海路區(qū)域，數(shù)據(jù)來(lái)源戴德梁行）

　　所處位置：地鐵9號(hào)線(xiàn)、13號(hào)線(xiàn)馬當(dāng)路站

　　周邊項(xiàng)目：SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、新天地時(shí)尚、新天地南里商場(chǎng)、無(wú)限極薈、湖濱道購(gòu)物中心、LuOne凱德晶萃廣場(chǎng)

　　1、開(kāi)業(yè)率超過(guò)一半 主打餐飲體驗(yàn)不足

　　作為上海核心商務(wù)中心，新天地商圈歷來(lái)以石庫(kù)門(mén)歷史建筑、老上海風(fēng)情、小資生活專(zhuān)屬地著稱(chēng)，以中西合璧、新舊交融的姿態(tài)展示著魔都這座城市的風(fēng)貌。新天地吸引了眾多中外游客，周邊具有大量高端寫(xiě)字樓及住宅區(qū)，所以該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)大多定位中高端，帶來(lái)精致優(yōu)雅的商業(yè)氛圍。

　　中海環(huán)宇薈為中海國(guó)際中心內(nèi)零售部分，整個(gè)綜合體還帶有約8萬(wàn)方的寫(xiě)字樓，可以說(shuō)是自帶人流量。另外，項(xiàng)目定位精品社區(qū)型商業(yè)中心，與商圈氣質(zhì)相吻合。在品牌選擇上，中海環(huán)宇薈注重引入餐飲業(yè)態(tài)，輔以少部分零售及生活方式類(lèi)品牌。

　　贏商網(wǎng)從商場(chǎng)公開(kāi)的品牌分布圖中發(fā)現(xiàn)，目前商場(chǎng)已引入約50個(gè)餐飲品牌、8個(gè)零售品牌、6個(gè)生活配套類(lèi)品牌（包括集合店、體驗(yàn)店等），餐飲占比近80%，其他業(yè)態(tài)作為點(diǎn)綴。從目前來(lái)看，商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)率在50%-60%左右，主要都集中在B1樓。

　　商場(chǎng)內(nèi)B1層以平價(jià)小吃快餐類(lèi)為主，1樓餐飲則更加小資有特色，客單價(jià)相對(duì)較高，重點(diǎn)品牌包括，粵菜金字招牌點(diǎn)都德、跨越了兩個(gè)樓層的深圳茶飲品牌“奈雪の茶”、 人氣文藝餐廳1886汽車(chē)主題德國(guó)餐廳等。

　　點(diǎn)都德門(mén)口大排長(zhǎng)龍

　　奈雪の茶

　　第一太平戴維斯策略顧問(wèn)部高級(jí)經(jīng)理李寒告訴贏商網(wǎng)，社區(qū)商業(yè)面臨的挑戰(zhàn)有很多，主力店投資及占領(lǐng)的可租賃面積較大都會(huì)導(dǎo)致?tīng)I(yíng)運(yùn)凈收入的影響。社區(qū)商業(yè)選擇餐飲業(yè)態(tài)是比較保守的選擇，也是非常合理的，對(duì)租金收益相對(duì)有保障。

　　除了餐飲品牌，中海環(huán)宇薈內(nèi)部分零售門(mén)店暫未開(kāi)業(yè)，如華東首家京東無(wú)人超市、吱音ziinlife、INXX×UJING等。不過(guò)從零售品牌的引入來(lái)看，不論是網(wǎng)紅眼鏡品牌TAPOLE、還是知名家居品牌InYard宜氧以及吱音ziinlife都為首店品牌，小眾且有特色。

眼鏡品牌TAPOLE

　　相對(duì)而言，整個(gè)商場(chǎng)內(nèi)體驗(yàn)類(lèi)、生活方式類(lèi)品牌的占比相當(dāng)少。對(duì)此中原工商鋪認(rèn)為，社區(qū)型商業(yè)最大優(yōu)勢(shì)在于周邊穩(wěn)定消費(fèi)群，對(duì)于這些客戶(hù)而言，體驗(yàn)感的內(nèi)容比重增加會(huì)帶來(lái)較高人氣。增加體驗(yàn)感能夠留住客戶(hù)，延長(zhǎng)逗留時(shí)間，增加消費(fèi)幾率。

　　中海環(huán)宇薈品牌名單

　　強(qiáng)勁對(duì)手來(lái)勢(shì)洶洶 如何做好聯(lián)動(dòng)和差異化競(jìng)爭(zhēng)？

　　對(duì)于中海環(huán)宇薈項(xiàng)目而言，目前項(xiàng)目面對(duì)的最大機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)都來(lái)源于旁邊的LuOne凱德晶萃廣場(chǎng)。雖然LuOne尚未開(kāi)業(yè)，但是其體量和優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。據(jù)悉，該項(xiàng)目由凱德操盤(pán)，總建筑面積約13.9萬(wàn)平方米，包含一座地下2層、地上6層的購(gòu)物中心和一棟31層辦公樓，購(gòu)物中心部分建筑面積為9萬(wàn)平方米。據(jù)贏商網(wǎng)從商場(chǎng)方面獲悉，目前LuOne已接近滿(mǎn)租，并且首家品牌比例高達(dá)20%。各業(yè)態(tài)比例分別為：零售40%，餐飲近30%，主力租戶(hù)比例為35%。

　　在這樣的勁敵邊上，開(kāi)放式街區(qū)的中海環(huán)宇薈一方面可以通過(guò)與大盒子購(gòu)物中心LuOne凱德晶萃廣場(chǎng)雙方聯(lián)動(dòng)，形成互補(bǔ)互動(dòng)，獲取更多潛在客流；另一方面也有可能因?yàn)樽陨韮?yōu)勢(shì)不足導(dǎo)致原有客流被LuOne凱德晶萃廣場(chǎng)吸收。

　　商場(chǎng)美陳

　　對(duì)此，中原工商鋪表示，小型商業(yè)主要是填補(bǔ)周邊大型商業(yè)的不足，走特色路線(xiàn)而其他人短期無(wú)法模仿的內(nèi)容才是最有競(jìng)爭(zhēng)力。整個(gè)新天地是成熟商圈，各類(lèi)產(chǎn)品細(xì)分程度也較高，處于這種商圈最好的方法一是增加體驗(yàn)感和融入感，二是做好差異化競(jìng)爭(zhēng)比如新奇，潮流等特色路線(xiàn)。

　　而李寒則認(rèn)為，中海環(huán)宇薈與新天地商圈內(nèi)其他項(xiàng)目有定位上的差異，消費(fèi)客群也不太一樣，所以直接跟新天地商圈的項(xiàng)目做比較不太恰當(dāng)。如果項(xiàng)目能成功吸引和滿(mǎn)足周邊住宅及辦公人群，讓他們將此作為長(zhǎng)期消費(fèi)目的地就已經(jīng)很成功了。

　　欄目介紹：中國(guó)社區(qū)商業(yè)潛力巨大，預(yù)計(jì)到2020年，全國(guó)住宅物業(yè)面積將達(dá)300億㎡，中國(guó)社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將邁入萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)。不過(guò)，國(guó)內(nèi)真正能做好社區(qū)商業(yè)的企業(yè)卻為數(shù)不多。

　　作為社區(qū)商業(yè)的觀察者，贏商網(wǎng)以上海為中心，開(kāi)通“魔都社區(qū)商業(yè)觀察”專(zhuān)欄，持續(xù)追蹤具有代表性的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，結(jié)合專(zhuān)家團(tuán)指導(dǎo)，以期為行業(yè)發(fā)展帶來(lái)思考和新思路。