看到房產(chǎn)市場持續(xù)放量，對于被限購還沒上車的家庭，特別是眼睜睜看著2015-2016這波行情的，忍不住開始焦慮。

上周四在B站藍(lán)鯨法拍，藍(lán)藍(lán)&陳宇老師和大家一起分享了一場《上海房產(chǎn)市場回暖，被限購好著急該怎么辦？——十大破限購方法大比拼》的直播。

今兒我們再用文字的形式帶大家回顧一下近10年上海樓市年度成交數(shù)據(jù)和近4年月度成交數(shù)據(jù)，看看樓市到底怎么個熱法，以及十種破限購大法，你最適合哪一種。

錯過直播的朋友也可以文章末掃碼看回放哦。

2009-2019，回顧上海樓市的激蕩十年。

2009-2012年初，3年多時間，從08年全球金融危機后的“救市”暴漲，到2010“史上最嚴(yán)調(diào)控”拉開帷幕，市場快速冰封，直至2012年貨幣政策放松才開始逐步恢復(fù)平穩(wěn)。

這個小周期，上海二手房成交套數(shù)峰值為27.8萬套，網(wǎng)簽均價1.6萬（實際市場均價約2萬）。

2012-2014年末，3年時間，2013年貨幣政策剛放開不久就造成市場大力反彈，不得已2014年貨幣政策收緊，市場急劇萎縮。真是一放就跳，一管就“死”。

這個小周期，上海二手房成交套數(shù)峰值為29萬套，網(wǎng)簽均價來到了2.1萬（實際市場均價約為2.6萬）

2015年初-2019年初，4年時間，經(jīng)濟增速下行壓力大，一場全國范圍內(nèi)的“去庫存”政策拉開大幕。2015年初，二套首付降至4成的政策，讓改善買房點爆整個市場。

這個小周期內(nèi)，二手房成交套數(shù)峰值為35.8萬套，網(wǎng)簽價格站上了4萬（實際市場價格約為5萬）。

把時間軸線拉近，我們最熟悉的這4年里。

2017年上海樓市，從2016年的高位受到暴擊：社保2年變5年、重啟認(rèn)房又認(rèn)貸二套7成等一系列政策打壓后，市場立馬“涼涼”，進入長達3年的冰封期。

一開始只是成交量的萎縮，成交價格依然堅挺。但是到了2018年下半年，一手房的嚴(yán)格“限價”，導(dǎo)致新房和二手房倒掛的現(xiàn)象出現(xiàn)，二手房的價格開始松動。

2019年開春，樓市開始有了轉(zhuǎn)暖的跡象。最早是16年被社保2年變5年的這些剛需家庭首先“解禁”，市場維持了大半年的回暖后，下半年回暖動力又有些疲軟。

2020年抗疫大戰(zhàn)拉開，一季度大伙兒出不了門自然也沒啥交易。但從4月開始，市場立馬呈現(xiàn)不一樣的狀態(tài)。

不同的是，這波先由學(xué)區(qū)、中高端豪宅改善帶動。上海3月學(xué)區(qū)新政塵埃落定后，公辦小學(xué)學(xué)區(qū)以及以前沒人重視的中學(xué)學(xué)區(qū)，都以一月一價的態(tài)勢發(fā)生著變化……

但和每輪房價上漲背后相同的驅(qū)動力是，超寬松的信貸政策。雖然扶持小微企業(yè)的貸款資金嚴(yán)控流向地產(chǎn)，但銀行就看你房產(chǎn)抵押物才肯放款100萬以上的大額長期貸款啊。

企業(yè)經(jīng)營性抵押貸款，最低利率有3.65%-3.85%，比首套房貸款利率還低??！那些原本需要首付7成，貸款利率5.25%的家庭能不心動么？

至此，你看到的才是2020年9月上海二手房成交量近4年來新高，高達3.1萬套的月度成交量。

翻看過去的房產(chǎn)市場，確實存在3年、4年一個大周期，房價平臺式上漲的規(guī)律。

所以我們會聽到非常多的觀點去支撐，2021年房價大漲。

面對房價明年大漲不大漲這種問題，若不是基于實打?qū)嵉恼?、?jīng)濟政策分析，恐怕都只能是猜的成分更多。我們認(rèn)一個道理就行：貨幣寬松，房價就捂不住。