源自：大碗樓市上海站

很多人會(huì)通過(guò)線上線下的方式來(lái)咨詢我們關(guān)于上海買房的問(wèn)題。

其實(shí)90%的問(wèn)題本質(zhì)都是一樣的。

我們這次一共總結(jié)了八大核心問(wèn)題。

算是友情提醒或是對(duì)下階段行情的一種預(yù)判。

1、上海不會(huì)取消限購(gòu)了，政策只會(huì)微調(diào)。

很多人最近總是想著上海會(huì)不會(huì)取消限購(gòu)，上海人能不能買第3套房子，5年社保能不能變3年。

從目前情況看，上海樓市不管是二手還是新房，從數(shù)據(jù)層面看都還行。

所以已經(jīng)不存在調(diào)整限購(gòu)的問(wèn)題了。

當(dāng)然，我們無(wú)法對(duì)上意進(jìn)行揣測(cè)，只能說(shuō)大概率不會(huì)調(diào)整限購(gòu)。

上海樓市下階段會(huì)做的，就是調(diào)整慢慢的淡化三價(jià)取低，慢慢的提高新房備案價(jià)，僅此而已。

2、買新房的最佳窗口期，其實(shí)已經(jīng)過(guò)了。

原先我說(shuō)，打新這樣的安排是給上海人的一種福利。

啥事都沒(méi)干，就這樣買賣倒騰下就能賺到超百萬(wàn)的差價(jià)，賣舊買新成為了很多上海人當(dāng)下最有利可圖的生意。

但是這樣的窗口期其實(shí)已經(jīng)過(guò)了。

原因也很簡(jiǎn)單，當(dāng)所有人都意識(shí)到有利可圖的時(shí)候，那么整體的競(jìng)爭(zhēng)一定會(huì)非常激烈，就很容易撞車。

比如說(shuō)現(xiàn)在你必須要賣掉手里的二手才能去打新，但當(dāng)很多人扎堆去賣二手的時(shí)候，你發(fā)現(xiàn)二手需要降價(jià)才能賣掉，要有很大的折扣和筍才能賣掉。

原先二手賣掉也能賺錢的，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)跌了，賺的錢少了。

這其實(shí)就是變相的擠出效應(yīng)，相當(dāng)于大家把原先二手賺的錢去補(bǔ)貼了新房。

再加上新房備案價(jià)的提升，5年限售的安排等等，相當(dāng)于購(gòu)買新房的整體成本也都上升了。

3、到底買新還是買二手，取決于你的底牌。

比如預(yù)算在600萬(wàn)以上，積分有65分以上，那近郊帶地鐵的新房，還是買的到的。

只要不是大虹橋這種熱門板塊，一般都是有機(jī)會(huì)的。

另外一種就是預(yù)算2000萬(wàn)，那么二套資格55-60分，一些樓盤也是有機(jī)會(huì)買到的。

還有就是像天匯世紀(jì)璽，本身是有很明顯的短板，總價(jià)又高。

這種項(xiàng)目，是有可能低分上車的。

其他幺蛾子樓盤，你能被銷售通知的前提是，你是全款或首付七成。

其他的預(yù)算和低積分，其實(shí)是很難買的。

特別是1000萬(wàn)左右在市區(qū)，分?jǐn)?shù)基本都奔著70去的。

你看下你的預(yù)算和積分，如果前面幾個(gè)選項(xiàng)夠得上，就按照這個(gè)思路去買。

如果夠不上，就可以考慮看下二手了。

單純當(dāng)分母，連入圍都不夠的，看新房就沒(méi)什么必要了。

然后，遠(yuǎn)郊不帶地鐵的新房，千萬(wàn)不要買。

這個(gè)問(wèn)題最近問(wèn)我的是最多的。

其實(shí)現(xiàn)在上海樓市回不回暖，和三價(jià)取低已經(jīng)關(guān)系不大了。

樓市現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入橫盤狀態(tài)。

就算三價(jià)取低取消，當(dāng)前的市場(chǎng)也不一定能起來(lái)。

而且，現(xiàn)在是全國(guó)性的樓市都在低潮期。

如果目標(biāo)是短期內(nèi)投資，當(dāng)前不一定是最好的時(shí)機(jī)。

但如果是自住或置換，倒是可以看起來(lái)了。

現(xiàn)在外面房源也多，房東也相對(duì)好打交道。

另外，現(xiàn)在中央救樓市的決心很大。

樓市相關(guān)的政策隔幾天就出一個(gè)。

可以說(shuō)，在樓市沒(méi)有起來(lái)之前，政策是不會(huì)停的。

雖然說(shuō)短期內(nèi)，上海的橫盤的狀態(tài)是不會(huì)變的。

但從長(zhǎng)期而言，房產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇是可以預(yù)測(cè)的。

所以，要看你自己的情況。

想要等最低點(diǎn)的，也可以等。

覺(jué)得橫盤選擇余地大的，現(xiàn)在也可以看起來(lái)。

5、現(xiàn)在的行情，適合先賣后買。

現(xiàn)在的樓市情況很差，很對(duì)人都在問(wèn)我賣房的問(wèn)題。

如果說(shuō)你手上是要賣的那套房子流動(dòng)性相當(dāng)好，掛出去以后天天有人上門看房。

甚至現(xiàn)在已經(jīng)有幾個(gè)人找你在談價(jià)格了。

那么你現(xiàn)在先去買然后再賣，問(wèn)題也不大。

但是這種情況不多。

如果你這個(gè)房子掛出去之后，你既不能保證有多少人看，也不能保證什么時(shí)候賣掉。

那最好還是先把這個(gè)房子賣掉，然后再去考慮買你想買的那個(gè)房子。

當(dāng)前整體的市場(chǎng)基本上已經(jīng)橫盤了。

市場(chǎng)上價(jià)格變化不大，也不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格劇烈變動(dòng)導(dǎo)致踏空。

以現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，還是先賣后買吧。

不過(guò)要有心理準(zhǔn)備，如果不降價(jià)的話，很可能要賣上好久。

但現(xiàn)在市場(chǎng)比較平穩(wěn)，房東也相對(duì)好說(shuō)話。

從置換角度，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)還是不錯(cuò)的。

6、要不要買學(xué)區(qū)房，取決于真實(shí)的家庭需求。

很多人會(huì)問(wèn)我們，在目前輿論環(huán)境下買學(xué)區(qū)房是否合適。

這個(gè)要看你要買學(xué)區(qū)房是做什么的。

比如說(shuō)孩子還需要這個(gè)學(xué)校上學(xué)的，那自然是可以買的。

再比如說(shuō)，這房子是自住為主的，學(xué)區(qū)只是兼顧一下，那自然也是可以的。

上海有的學(xué)區(qū)房，溢價(jià)幾百萬(wàn)，但也有一些學(xué)區(qū)房，溢價(jià)很少。

有些兼顧自住的次新品質(zhì)住宅，很多帶學(xué)區(qū)的和不帶學(xué)區(qū)的，溢價(jià)比例低的可以忽略不計(jì)。

擔(dān)心現(xiàn)在的教育政策，可以考慮買這種溢價(jià)不高，學(xué)校不差的學(xué)區(qū)房。

另外有一個(gè)情況，今年民辦搖號(hào)的情況非常慘烈。

據(jù)說(shuō)主城區(qū)有2/3的學(xué)生參加了搖號(hào)，今年幾乎所有民辦學(xué)校的錄取比例都創(chuàng)了新低。

以今年的錄取情況，去搖民辦成功的概率很低。

這個(gè)時(shí)候，自家孩子有個(gè)學(xué)區(qū)房保底意義就很大了。

所以，如果這個(gè)學(xué)區(qū)是自用，那是可以買的。

如果買房子自住帶學(xué)區(qū)，且溢價(jià)不高，那也是很好的選擇。額外多了一個(gè)賣點(diǎn)。

純粹是投資的，那就不一定要買學(xué)區(qū)房了。

7、上海內(nèi)部的分化，猶如云泥之別。

下階段的上海，整體的分化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。

30-40萬(wàn)的核心小區(qū)和三四萬(wàn)的邊陲區(qū)域，兩個(gè)極端都很突出。

別說(shuō)是上海市區(qū)了，就連五大新城內(nèi)部，分化的都會(huì)很厲害。

五大新城其實(shí)根本不是同一類產(chǎn)品。

嘉定新城屬于近郊板塊，青浦、松江、奉賢屬于新城板塊，臨港屬于產(chǎn)業(yè)規(guī)劃板塊。

比如說(shuō)嘉定新城，它已經(jīng)和南邊的南翔，再過(guò)去和普陀桃浦連成一體。

中間基本是沒(méi)有農(nóng)業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)阻隔的。

可以看成這個(gè)地方就是一個(gè)近郊區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部，而不是一個(gè)純粹的郊區(qū)新城。

但是其他四個(gè)新城，它都是一個(gè)獨(dú)立的城市，和市區(qū)是有明顯的隔離帶阻隔的。

這個(gè)新城，其實(shí)是衛(wèi)星城，而不是上海。

主要的購(gòu)房需求，來(lái)自于本區(qū)，而不是市區(qū)。它和市中心的購(gòu)買需求是沒(méi)有關(guān)系的，

從這角度而言，嘉定新城是五大新城里最安全最穩(wěn)妥的。

再對(duì)比青浦新城，購(gòu)房者大部分是青浦本地人。

而且青浦的運(yùn)營(yíng)能力一般，上限是有限的。

大虹橋是大虹橋，青浦是青浦，這兩個(gè)不是一個(gè)概念。

松江新城相對(duì)好一點(diǎn)。

松江很早就引進(jìn)了大學(xué)城，而且很多是211，大學(xué)城帶動(dòng)了周邊很多產(chǎn)業(yè)和購(gòu)房需求。

整個(gè)松江新城的業(yè)態(tài)，就好很多，松江是有人流量和有認(rèn)可度的。

要說(shuō)缺點(diǎn)，就是松江新城發(fā)展太早，整個(gè)松江新城片區(qū)，除了東部還有一些空地，基本都造滿了。

奉賢新城就沒(méi)什么好說(shuō)的了。這里是奉賢人民的宇宙中心，但是對(duì)大部分主城區(qū)居民而言，這里是上海之外。

奉賢人買著這里當(dāng)然是好的，非奉賢居民，就未必要選這里了。

臨港是變數(shù)最多的一個(gè)新城。

按照2035計(jì)劃，這邊人口要到100萬(wàn)。

而現(xiàn)在的實(shí)際人口是10萬(wàn)，這還是花了10年時(shí)間才增長(zhǎng)出來(lái)的。

臨港我們現(xiàn)在唯一要看的，是政府用什么方式把人吸引過(guò)來(lái)定居。

總的來(lái)說(shuō)，臨港眼前不用急著入，先看下人口導(dǎo)入情況再做決定。

8、普通人買房，需要先審視自己的核心需求。

你用來(lái)對(duì)比的品類就不對(duì)。

如果真的是一房一廳只要兩三百萬(wàn)的，那他這附近的三房100平的也就是五百萬(wàn)。

如果這邊三房100平，要800~1000萬(wàn)的，那么類似小區(qū)里邊的一房也要五百萬(wàn)。

把一個(gè)郊區(qū)一房和外環(huán)次新三房放在一起對(duì)比，怎么可能有結(jié)論。

上海這個(gè)地方房?jī)r(jià)，要說(shuō)貴呢，確實(shí)是貴的。

外環(huán)附近買個(gè)三房都要1000萬(wàn)。但是反過(guò)來(lái)，現(xiàn)在在中環(huán)買個(gè)老破小，也只要200多萬(wàn)。

你既要小區(qū)好，又要離市區(qū)近，還要價(jià)格便宜，怎么可能。

預(yù)算有限，那就根據(jù)自己的情況做一個(gè)取舍，把對(duì)自己更重要的屬性放前面。

五六百萬(wàn)，可以買遠(yuǎn)郊的標(biāo)桿小區(qū)，可以買近郊的商品房，可以買外環(huán)的動(dòng)遷房，可以買內(nèi)環(huán)的老破小。

只要你想買，總歸買得到的。

上海不是沒(méi)有五六百萬(wàn)的房子，而是這些房子你看不上。

只要你降低預(yù)期或者增加預(yù)算，問(wèn)題都能解決。

以上八大核心問(wèn)題，希望對(duì)你有所幫助。