地鐵一響，黃金萬兩。地鐵是一個(gè)城市最重要也是最花錢的市政工程。

　　地鐵非?；ㄥX，建設(shè)一公里地鐵大概要7到9個(gè)億，一條地鐵按30公里來算，建設(shè)成本要250億左右，如此費(fèi)用一般中小城市無力承擔(dān)。

　　國務(wù)院辦公廳明確要求，申報(bào)建設(shè)地鐵的城市一般公共財(cái)政預(yù)算收入應(yīng)在300億元以上，地區(qū)生產(chǎn)總值在3000億元以上，市區(qū)常住人口在300萬人以上。

　　強(qiáng)如珠海、中山，因?yàn)槭芟抻谑袇^(qū)人口規(guī)?；蛘逩DP也是一鐵難求。

　　相比地鐵建設(shè)費(fèi)用，地鐵名額更彌足珍貴，必須要把地鐵建在最需要的地方，這樣才能把地鐵的價(jià)值最大化。

　　地鐵所經(jīng)之處，必定是城市未來發(fā)展的方向。通過一個(gè)城市的地鐵規(guī)劃，能透露出城市發(fā)展信息，也是指導(dǎo)我們買房的一個(gè)重要依據(jù)。

　　佛山近期建設(shè)地鐵線路

　　佛山近期軌道線路有2號(hào)線西延線、4號(hào)線、11號(hào)線總投資772億?？偫锍填A(yù)計(jì)超過115公里。已于2021年1月26日經(jīng)發(fā)改委審批通過。

　　除了這三條地鐵之外還有廣州28號(hào)線佛山段，28號(hào)線目前是已經(jīng)審批通過的一條城際線路，名義上城際申報(bào)實(shí)際上地鐵運(yùn)營。

　　廣州28號(hào)線佛山段預(yù)計(jì)總長35公里，預(yù)計(jì)投資總金額超200億。28號(hào)線站點(diǎn)、走向尚未最終確定，具體情況可以參詳以前文章《跟著28號(hào)線去買房》、《28號(hào)線起點(diǎn)之爭》。

　　地鐵遠(yuǎn)期規(guī)劃就像空頭支票，對(duì)買房毫無意義。

　　地鐵規(guī)劃有很強(qiáng)的超前性，遠(yuǎn)期規(guī)劃線路一方面兌現(xiàn)時(shí)間太長，其次就是變數(shù)很大，所以參考價(jià)值不大。

　　而且佛山地鐵建設(shè)速度非常慢，在建項(xiàng)目都遙遙無期，更別說遠(yuǎn)期規(guī)劃線路了。

　　買房的時(shí)候一定要注意：千萬不要聽銷售忽悠所謂的1號(hào)線延長線，5號(hào)線、6號(hào)線，7號(hào)線，8號(hào)線，14號(hào)線等等。這些全部是遠(yuǎn)景規(guī)劃，最快也是下一批建設(shè)，等下一批建好的時(shí)候可能就是15年后的事情了，15年太久遠(yuǎn)，買房只爭朝夕。

　　佛山有人戲稱為佛聯(lián)邦。佛山五區(qū)在地鐵布局上既要統(tǒng)籌大局，又要兼顧局部。順德，南海財(cái)大氣粗，禪城又是政治中心，三區(qū)博弈，一出好戲，三水高明只能作壁上觀。

　　通過地鐵線路我們來看佛山發(fā)展思路

　　高明三水雨露均沾

　　佛山不僅僅是南，順，禪的佛山，佛山也是三水高明的佛山。廣佛線、2號(hào)線、3號(hào)線、廣州7號(hào)線已經(jīng)錯(cuò)過了三水高明，那么2期規(guī)劃線路就必須要有三水、高明一席之地。

　　古人云：不患寡而患不均，2號(hào)線西延線起點(diǎn)高明、4號(hào)線起點(diǎn)三水，更多是先富區(qū)域帶動(dòng)后富區(qū)域，五區(qū)聯(lián)動(dòng)，協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略布局。

　　不過相比禪城、桂城、順北密集的軌道而言，三水、高明還是佛山的邊緣地帶。

　　三水西南街道值得關(guān)注，目前新房均價(jià)在1.1萬/㎡左右，非限購區(qū)一萬左右的地鐵盤就在這里。

　　千燈湖被拋棄？

　　如果讓大家推舉一個(gè)佛山公認(rèn)的中心，想必千燈湖是很多人心目中的那個(gè)答案。

　　千燈湖擁有著全佛山最密集的商業(yè)配套、教育配套，是佛山人最理想的居住場所，也是佛山房價(jià)最高的區(qū)域。二手房均價(jià)在4萬以上，唯一的一手天悅更是5.5萬+的天價(jià)。

　　過去一年千燈湖板塊房價(jià)漲幅冠絕佛山，越來越多的人看到了千燈湖板塊的價(jià)值，千燈湖已然成為很多人眼中的佛山版珠江新城，但是千燈湖能否承擔(dān)起此重任呢？

　　令人驚訝的是佛山目前在建的2、3、廣7西延線全部不經(jīng)過千燈湖，而且下期的2號(hào)延長線、4、11/28號(hào)線也全部不經(jīng)過千燈湖。

　　佛山6號(hào)線本來是佛山呼聲很高的一條線路，這條線路是為數(shù)不多的能夠串聯(lián)廣州，禪城，南海，順德的一條線路。

　　讓人大跌眼鏡的是佛山6號(hào)線也不在近期規(guī)劃，千燈湖板塊也與板塊內(nèi)第二條地鐵失之交臂。

　　被寄予厚望的千燈湖屢屢失寵，讓人百思不得其解。細(xì)究千燈湖板塊為何沒有地鐵規(guī)劃，原因其實(shí)很簡單：

　　1、佛山?jīng)]有強(qiáng)中心

　　佛山是組團(tuán)式的城市結(jié)構(gòu)，南、順、禪每個(gè)區(qū)域都有自己的中心，南海的中心在桂城，順德的中心在良桂，禪城的中心在季華路沿線。

　　南、順、禪地鐵名額向來是平均分配，千燈湖不會(huì)像珠江新城一樣被給予更多的照顧，順德和禪城也不會(huì)推動(dòng)千燈湖成為佛山宇宙中心。

　　2、土地空間狹窄

　　千燈湖板塊開發(fā)已經(jīng)接近尾聲，板塊內(nèi)沒有豐富的土地儲(chǔ)備，即使夏北舊改充其量也只能騰挪1500畝的土地，受制于土地儲(chǔ)備，千燈湖已經(jīng)能夠觸及其天花板了。

　　而對(duì)地方政府而言，地鐵很重要的意義在于提升待開發(fā)土地價(jià)值，地鐵開往土地儲(chǔ)備最豐富的的地區(qū)而不是通向最需要地鐵的地區(qū)。

　　千燈湖宜居度居佛山之首，目前也是佛山房價(jià)天花板，自住推薦，短期投資恐要站崗，長期投資仍然推薦，只不過少了一點(diǎn)想象空間了。

　　三山是南海的香餑餑

　　強(qiáng)如千燈湖也沒撈得一寸地鐵，下一期4、11號(hào)線都經(jīng)過三山。4號(hào)線終點(diǎn)站是三山港口路，11號(hào)線在三山新城有4個(gè)站，可以實(shí)現(xiàn)三山新城一站到廣鋼。

　　三山為何受重視

　　1、三龍灣戰(zhàn)略

　　三龍灣很有意思。基本格局是南海有心，順德無意，禪城醬油。三龍灣南海片區(qū)主要是三山這一塊，南海給予了三山很多的政策支持，三山也是目前南海全力打造的一個(gè)區(qū)域。

　　2、豐富的土地儲(chǔ)備

　　三山很大的優(yōu)勢是土地儲(chǔ)備豐富，而且大量土地是已經(jīng)被收儲(chǔ)的，土地開發(fā)成本很低，土地縱深空間很大。

　　3、極佳的區(qū)位優(yōu)勢

　　三山北臨荔灣，東接番禺，南望順德，處于南海，順德，荔灣，番禺四區(qū)交界處。

　　臨廣區(qū)位極佳。通過11號(hào)線可以一站到廣鋼，通過海怡大橋可以一橋到南站，在建的番海大橋修通后可以直通番禺腹地。三山新城可謂是廣佛同城的橋頭堡。

　　三山房產(chǎn)投資面臨的問題是：目前房價(jià)處于高位，周邊配套城建較差整體利好兌現(xiàn)周期較長，地鐵兌現(xiàn)周期過長、適合長期持有價(jià)值投資客戶。

　　千燈湖北延有沒有前景？

　　千燈湖北延線聽起來很美，和千燈湖一河之隔，未來規(guī)劃有南海之眼，創(chuàng)客小鎮(zhèn)，佛山地鐵5，6，8號(hào)線會(huì)經(jīng)過。

　　還是那句話：遠(yuǎn)期規(guī)劃沒有意義。F5、F6、F8都是遠(yuǎn)期規(guī)劃。

　　南海之眼需要關(guān)注的是G28穗鹽西站，大概位于聯(lián)合和穗鹽西路之間，南海之眼未來的高度取決于G28落地和建設(shè)的速度。

　　有G28加持的南海之眼很有價(jià)值。但奈何南海之眼只是一個(gè)彈丸之地，南海之眼以東河西板塊和貴廣高鐵線以北的大瀝板塊因?yàn)橥恋貎?chǔ)備有限、舊改成本過高，未來5到8年很大有很大的氣象，所以千燈湖北延置業(yè)要緊抓南海之眼板塊。

　　金沙洲比較尷尬

　　金沙洲臨廣區(qū)位很優(yōu)，但是金沙洲實(shí)實(shí)在在是一個(gè)睡城，彈丸之地聚集了30萬島民，生態(tài)環(huán)境十分脆弱，土地儲(chǔ)備少的可憐，要土地沒土地，要產(chǎn)業(yè)沒產(chǎn)業(yè)。一個(gè)沉香沙大橋和大坦沙大橋論證了十年了，今年才有動(dòng)工的氣息。

　　金沙洲屬于廣州不管，佛山不愛的一個(gè)地方，沒有規(guī)劃地鐵也不稀奇。最后撈了一個(gè)里水電車。全程9公里，13個(gè)站，全程估計(jì)40多分鐘，預(yù)計(jì)通勤效率還比不過BRT。

　　長期來看，金沙洲落后的城市面貌不會(huì)得到根本改變，因?yàn)闆]有土地空間，佛山是斷不可能把廣州地鐵引入到金沙洲的。

　　除非臨廣強(qiáng)剛需，否則不太建議買金沙洲板塊，即使買金沙洲也建議多考慮廣州12號(hào)線里橫路地鐵線沿線。

　　良桂依然是順德正統(tǒng)

　　11號(hào)線和13號(hào)線更像是順德專線，13號(hào)線被pass也是意料之中，順德區(qū)間內(nèi)專線，戰(zhàn)略意義不大，我覺得13號(hào)線被有軌電車代替可能更有意義，也不用占用地鐵名額。

　　順北遍布密集的軌道線路。廣佛環(huán)、3號(hào)線、廣佛線、2號(hào)線、廣7號(hào)線，相比順北，順南地鐵布局就要遜色很多，所以佛山2期地鐵布局主要是南進(jìn)，只不過13號(hào)線被pass略顯遺憾。

　　買房而言：大良容桂板塊有著很強(qiáng)的本地剛需，本地剛需決定著房產(chǎn)下限，廣州客決定著房產(chǎn)上限。因?yàn)榱脊鹋R廣區(qū)位優(yōu)勢不明顯，雖然是順德政府重點(diǎn)打造的片區(qū)，但是房產(chǎn)向上突破空間不看好。

　　北滘陳村不香了嗎？

　　下一期地鐵走向只有地鐵11號(hào)線經(jīng)過陳村設(shè)3個(gè)站，陳村北，陳村東，碧江。北滘無站點(diǎn)規(guī)劃。

　　北滘和陳村會(huì)不會(huì)是順德未來發(fā)展的中心？答案是：肯定是的！

　　因?yàn)楸睖蚝完惔宓能壍澜煌ㄖ饕性谶@一期建設(shè)。也可以理解為北滘陳村板塊比較重要，地鐵優(yōu)先建設(shè)了。

　　目前北滘和陳村板塊有廣佛環(huán)+佛山3號(hào)線+廣州7號(hào)線西延線。目前佛山只有三個(gè)三地鐵板塊：佛山新城，北滘，陳村。

　　廣州7號(hào)線延長線更是為北滘陳村量身打造。從北滘新城站經(jīng)廣州7號(hào)線，在萬博換乘18號(hào)線可以實(shí)現(xiàn)12站到珠江新城。

　　在陳村乘坐廣佛環(huán)可以實(shí)現(xiàn)5分鐘到廣州南，20分鐘到琶洲。

　　11號(hào)線建成后陳村將和佛山新城成為佛山唯二的四地鐵板塊（默認(rèn)廣佛環(huán)為地鐵，未來地鐵運(yùn)營）。

　　北滘、陳村仍然是非常優(yōu)質(zhì)的買房板塊，雖然陳村臨廣區(qū)位更優(yōu)，但是北滘產(chǎn)業(yè)支撐更強(qiáng)，買房應(yīng)優(yōu)先北滘新城。

　　佛山新城位置很重要

　　經(jīng)常會(huì)有一種論調(diào)：佛山新城是空城，沒有未來，佛山新城已經(jīng)被佛山市拋棄。

　　其實(shí)我覺得沒必要特別看衰佛山新城，佛山新城的最大優(yōu)勢是基礎(chǔ)框架已經(jīng)形成，軌道交通和和市政配套堪稱是佛山最優(yōu)。

　　佛山新城再不濟(jì)也是一個(gè)高檔住宅區(qū)。佛山新城的上限是由政策決定的，取決于佛山市政府產(chǎn)業(yè)招商力度。

　　聊佛山新城也繞不開28號(hào)線，因?yàn)?8號(hào)線太重要了，誰都想分一杯羹。詳情可以看28號(hào)線起點(diǎn)之爭這篇文章。目前信息而言28號(hào)線走佛山新城是大概率事件。

　　現(xiàn)在的情況是佛山、禪城、順德都贊同28號(hào)線走南莊，佛山和禪城的態(tài)度很容易理解，順德的態(tài)度就很耐人尋味了，畢竟佛山新城屬于順德。順德可能覺得28號(hào)線只有一站經(jīng)佛山新城，也占用順德一個(gè)地鐵名額，過于雞肋，還不如推動(dòng)28號(hào)線走禪城換取未來其他更多線路入良桂。

　　不過江門市和廣東省極力推動(dòng)28號(hào)線走佛山新城，因?yàn)檫@樣廣佛江未來可以借道28號(hào)線入廣州。

　　佛山新城能匯集1號(hào)線、3號(hào)線、廣佛環(huán)、28號(hào)線也不是沒有原因的，佛山新城位置很重要，是順德溝通禪城、桂城的門戶。幾乎所有禪桂入順德地鐵線路都繞不開佛山新城。

　　未來6號(hào)線，佛江城際（廣佛江珠分段）也會(huì)經(jīng)佛山新城。

　　28號(hào)線如果最終走佛山新城，我覺得可以閉著眼睛在佛山新城買房了。除了28號(hào)線，廣佛環(huán)也非常的香。軌道是支撐佛山新城下限的終極法寶。

　　禪城往西

　　禪城的商業(yè)中心是順著祖廟到季華路，然后沿著季華路一路往西發(fā)展的。受制于土地空間，禪城發(fā)展向西。

　　禪西將擁有三條軌道交通。2號(hào)線、4號(hào)線、廣佛環(huán)、有兩個(gè)換乘點(diǎn)（蓮塘，張槎）。

　　千燈湖的成功讓人們看到了湖居+地鐵+臨廣的威力。綠島湖一定程度上甚至比千燈湖還更有魅力。綠島湖未來軌道的密度也要超千燈湖板塊。

　　禪西綠島湖會(huì)是下一個(gè)千燈湖嗎？比較難！但是禪西更像是禪城下一個(gè)中心。

　　原因有二

　　1、遠(yuǎn)廣，2號(hào)線綠島湖站到廣州南站有13個(gè)站點(diǎn)。如果缺乏廣州客外溢效應(yīng)，禪西未來房價(jià)缺乏想象空間，不過通過廣佛線換乘通勤廣州也極具通勤效率。

　　如果把廣佛當(dāng)作一個(gè)整體區(qū)域來看，禪西位于廣佛的邊緣地帶，如果把禪城當(dāng)作佛山的中心來看，禪西可能是未來禪城的中心。

　　2、禪西產(chǎn)業(yè)略微薄弱。目前主要還是以傳統(tǒng)陶瓷衛(wèi)浴為主，未來禪西上限取決于禪西產(chǎn)業(yè)升級(jí)力度。

　　目前禪西整體房價(jià)在1.7到2.1萬區(qū)間，遠(yuǎn)低于祖廟板塊2.8到3.2萬區(qū)間。

　　城南板塊值得關(guān)注

　　2020年11月27日，廣東粵海集團(tuán)以樓面價(jià)18464元/㎡斬獲灣華天虹廣場附近一塊土地，此價(jià)格僅低于保利和悅濱江地塊，位居佛山樓面價(jià)第二名。開發(fā)商對(duì)灣華地塊的追捧也反映出灣華板塊未來巨大的潛力。

　　魁奇路，灣華一帶是禪城軌道密度最高的區(qū)域。匯集了F1，F(xiàn)2，F(xiàn)3，魁奇路（F1、F2）、灣華（F2、F3）。

　　和奇槎板塊相比，奇槎未來十年沒有地鐵，但奇槎目前一手房價(jià)比魁奇板塊高25%，比灣華板塊高15%。

　　奇槎目前一手均價(jià)接近三萬。奇槎房價(jià)高的原因是奇槎靠近桂城，桂城鮮有新盤，禪桂中心區(qū)域購買力釋放推動(dòng)了奇槎房價(jià)。

　　奇槎可以享受桂城的商業(yè)配套，靠近東平河，環(huán)境優(yōu)美，不失是一個(gè)宜居板塊，但從投資角度來講往西買灣華，魁奇板塊則是更優(yōu)的投資選擇?？姘鍓K推薦樓盤：佳兆業(yè)悅峰，瀧景花園。

　　以上是今天的分享——