提交招股書100天后，越秀服務(wù)通過港交所聆訊，距離資本市場僅一步之遙。

市場消息稱，越秀服務(wù)將于5月25日開啟路演，籌資約2億-2.5億美元（折合約15.6-19.5億港元），保薦人為農(nóng)銀、建銀、中信建投及越秀。

自2020年下半年物業(yè)板塊回調(diào)后，新上市的物企多難逃破發(fā)的命運。IPO獲超購4.75倍的新希望服務(wù)今日上市開盤即破發(fā)，雖然其后股價震蕩回升，但截至收盤僅收漲0.53%。因而，卡在這個時間節(jié)點上市的越秀服務(wù)也面臨著更加嚴苛的市場考驗。

所幸的是，在以規(guī)模論英雄的物業(yè)行業(yè)，越秀服務(wù)的“實力”顯然高出新希望服務(wù)不少，但業(yè)務(wù)區(qū)域過于集中以及商業(yè)物業(yè)盈利能力逐年走低仍是公司不得不面對的現(xiàn)實。

截至2020年末，越秀服務(wù)總在管面積較2018年的1976.6萬平方米增至3264.8萬平方米，在管物業(yè)數(shù)量也由2018年的131個增至215個，公司在管面積中有96.1%的物業(yè)位于一線、新一線和二線城市。

簽約面積來看，2018年至2020年（下稱：報告期），越秀服務(wù)簽約面積分別為3000.7萬平方米、3642.7萬平方米、4990.9萬平方米，同期對應(yīng)的簽約物業(yè)數(shù)目分別為154個、187個、265個。

越秀服務(wù)脫胎于越秀地產(chǎn)，后者一直實施著深耕大灣區(qū)的市場戰(zhàn)略。2020年，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額約636.6億元，在集團合同銷售金額中的占比達到66.5%。并且，越秀地產(chǎn)同期在大灣區(qū)和廣州所擁有土儲分別占集團總土儲的55.1%、46.6%。

與眾多物企相似，越秀服務(wù)與母公司的連接也頗深，越秀地產(chǎn)及越秀房托所開發(fā)或持有的絕大部分物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)皆由越秀服務(wù)提供。

報告期內(nèi)，越秀服務(wù)來自廣州越秀及越秀地產(chǎn)及其各自的合營企業(yè)、聯(lián)營公司及其他關(guān)聯(lián)方開發(fā)的物業(yè)占公司總在管項目的比例分別約為86.3%、80.5%及79.5%，這部分物業(yè)所產(chǎn)生的收入占相關(guān)年度物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的營業(yè)收入總額約為91.7%、88.6%及90%。

同期，越秀地產(chǎn)軌交物業(yè)項目全年共實現(xiàn)合同銷售金額170億元，同比增長236.6%。為了助力軌交物業(yè)的發(fā)展，越秀服務(wù)于2020年11月收購了廣州地鐵的廣州地鐵環(huán)境工程與廣州地鐵物業(yè)管理，成為了擁有“地鐵環(huán)境工程維護+地鐵物業(yè)管理運營”的復(fù)合型物業(yè)管理公司。

在愛好講故事的資本市場，TOD模式的軌交物業(yè)也將成為越秀服務(wù)區(qū)別于其他物企的“新招牌”。

但截至2020年，越秀服務(wù)的主要業(yè)務(wù)仍是提供非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)和商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)?！秶H金融報》記者注意到，近年來，該公司商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)發(fā)展呈現(xiàn)出疲弱的態(tài)勢。

2020年，越秀服務(wù)實現(xiàn)營收11.68億元，同比增長30.31%；歸母凈利潤為1.99億元，較2019年的0.91億上漲118%。

報告期內(nèi)，越秀服務(wù)商業(yè)物業(yè)的在管面積分別為2319平方米、2337平方米、2795平方米，占總在管面積的比例分別為11.7%、10.7%、8.6%，發(fā)展緩慢。從提供商業(yè)運營服務(wù)的物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)2020年市場份額排名來看，越秀服務(wù)在管面積市場份額僅為0.1%。

毛利率方面，報告期內(nèi)，越秀服務(wù)商業(yè)物業(yè)的整體毛利率為34.4%、31.7%、30.8%，逐年走低。

這一情況主要受商業(yè)運營及管理服務(wù)影響。信息顯示，越秀地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)主要包括商業(yè)運營及管理服務(wù)、市場定位咨詢及租戶招攬服務(wù)兩項業(yè)務(wù)。

這其中，商業(yè)運營及管理服務(wù)是商業(yè)物業(yè)條線中的收入大頭，但該業(yè)務(wù)的毛利率已經(jīng)從2018年的38.7%跌至2020年的29.2%，其在總營收中的收入占比也由2018年的29.7%降至2020年的26%。

記者 吳典

編輯 左宇