借親戚之名買(mǎi)房

規(guī)避購(gòu)房政策

降低購(gòu)房成本

在很多人看來(lái)

這是一種曲線購(gòu)房的方法

但是大家卻沒(méi)有認(rèn)識(shí)到

僅靠親情并不能規(guī)避所有風(fēng)險(xiǎn)

稍有不慎可能情財(cái)兩空

基本案情

2014年8月，原告李某欣、蔡某葵為規(guī)避購(gòu)房限購(gòu)政策，借用被告蔡某華（蔡某華是蔡某葵的弟弟）的名義購(gòu)買(mǎi)位于佛山市南海區(qū)的涉案房屋，原告李某欣在《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上“買(mǎi)受人”處簽署被告蔡某華的名字并按指模， 該房屋只辦理了預(yù)售合同備案，未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。

該房屋現(xiàn)由兩原告一家居住，房款稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電煤氣費(fèi)等與房屋有關(guān)的一切費(fèi)用均由原告銀行賬戶(hù)支付。

2015年，廣州市白云區(qū)人民法院判決蔡某華等人向宏新公司償還款項(xiàng)。宏新公司經(jīng)向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，查封了預(yù)售登記在蔡某華名下、兩原告實(shí)際購(gòu)買(mǎi)的上述房產(chǎn)。

2019年1月18日，李某欣、蔡某葵提出執(zhí)行異議。白云法院于2019年9月作出裁定：駁回李某欣、蔡某葵的異議請(qǐng)求。

兩原告不服該裁定，認(rèn)為上述房屋為其實(shí)際購(gòu)買(mǎi)，于2019年10月提起執(zhí)行異議之訴。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

李某欣、蔡某葵是否有權(quán)主張確認(rèn)涉案房屋歸其所有？

能否排除原審法院對(duì)涉案房屋的強(qiáng)制執(zhí)行？

裁判結(jié)果

涉案房屋經(jīng)房管部門(mén)確認(rèn)預(yù)售登記在蔡某華名下，而蔡某華經(jīng)生效判決確認(rèn)對(duì)宏新公司負(fù)有借款債務(wù)的連帶清償義務(wù)而未實(shí)際履行完畢，故 涉案房屋作為蔡某華財(cái)產(chǎn)予以強(qiáng)制執(zhí)行合法有據(jù)。

李某欣、蔡某葵以涉案房屋系其借用蔡某華名義購(gòu)買(mǎi)并登記在蔡某華名下為由，主張涉案房屋歸其所有，并據(jù)此主張其有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。

法院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力之規(guī)定，涉案房產(chǎn)現(xiàn)在既未登記在蔡某華名下，亦未登記在李某欣、蔡某葵名下， 李某欣、蔡某葵要求確認(rèn)涉案房產(chǎn)屬其所有的訴訟請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)。

至于李某欣、蔡某葵對(duì)執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益問(wèn)題。即使李某欣、蔡某葵主張的借名購(gòu)房屬實(shí)，李某欣、蔡某葵與蔡某華之間成立的也是借名購(gòu)房合同關(guān)系，李某欣、蔡某葵據(jù)此就涉案房屋享有的也僅是請(qǐng)求蔡某華履行出借人義務(wù)的債權(quán)， 該債權(quán)不應(yīng)優(yōu)先于宏新公司的債權(quán)得到保護(hù)。

同理，涉案房屋現(xiàn)預(yù)售登記至蔡某華名下系借名購(gòu)房合同的實(shí)際履行所致，也符合李某欣、蔡某葵作為借名一方當(dāng)事人的意愿，李某欣、蔡某葵應(yīng)當(dāng)在條件成就時(shí)通過(guò)請(qǐng)求蔡某華履行出借人義務(wù)獲得涉案房屋的權(quán)屬登記，故李某欣、蔡某葵基于借名購(gòu)房合同關(guān)系直接訴請(qǐng)確權(quán)缺乏法律依據(jù)。

因此，白云法院作出一審判決：駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。

李某欣、蔡某葵不服判決提起上訴，廣東省廣州市中級(jí)人民法院作出二審判決：駁回上訴，維持原判。

法官說(shuō)法

實(shí)踐中，由于購(gòu)房資格限制、逃避債務(wù)、獲取貸款等原因，實(shí)際購(gòu)房人委托名義購(gòu)房人以其名義實(shí)施購(gòu)房行為，俗稱(chēng)“借名買(mǎi)房”。若借名所購(gòu)房屋因名義購(gòu)買(mǎi)人的原因被法院采取強(qiáng)制措施，借名人能否基于借名關(guān)系排除強(qiáng)制執(zhí)行？

根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，本案中，借名買(mǎi)房屬于雙方內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不足以對(duì)抗宏新公司享有的強(qiáng)制執(zhí)行的債權(quán)；兩原告為規(guī)避購(gòu)房限購(gòu)政策而借名，在主觀上是存在故意的心理，過(guò)錯(cuò)在于兩原告，其應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

部分買(mǎi)房者通過(guò)“借名買(mǎi)房”進(jìn)行規(guī)避，卻忽視了“借名買(mǎi)房”存在的風(fēng)險(xiǎn)。除了本案的情況外，常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)有：登記人反悔，在出資人證據(jù)不足，不能證明雙方之間系借名買(mǎi)房關(guān)系的情況下，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回買(mǎi)房款都很困難；房屋被征收，征收補(bǔ)償款被登記人領(lǐng)取從而產(chǎn)生糾紛；房屋實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人意外死亡，導(dǎo)致實(shí)際繼承人無(wú)法繼承房產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。所以“借名買(mǎi)房”，實(shí)在是不靠譜!

法條鏈接

《民法典》第二百零八條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

《民法典》第二百零九條第一款 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

來(lái)源：廣州市白云區(qū)人民法院