作者：楊澤儀、王詩嘉、王靚

背景介紹

2018年3月21日，中共中央印發(fā)了《深化黨和國家機構改革方案》，組建自然資源部，主要職責為履行全民所有各類自然資源資產(chǎn)所有者職責、統(tǒng)一調(diào)查和確權登記等。次日，國務院發(fā)布關于機構設置的通知，明確將中華人民共和國自然資源部作為國務院組成部門之一。自此，自然資源部擔負起自然資源工作的集中統(tǒng)一領導部署，解決了以往多部委分頭管理的情況。

2021年1月1日起正式生效的《中華人民共和國民法典》（下文簡稱“《民法典》”）新增第十四章“居住權”，《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》有關擔保制度的解釋》（下文簡稱“《民法典擔保制度解釋》”）就最高債權額登記與約定不一致如何處理、能否約定禁止轉(zhuǎn)讓已抵押財產(chǎn)等問題作出了具體規(guī)定。

自然資源部亦于2021年4月6日發(fā)布關于做好不動產(chǎn)抵押權登記工作的通知（下文簡稱“《抵押登記工作通知》”）針對如何填寫擔保范圍、完善不動產(chǎn)登記簿欄目等一系列推進與完善不動產(chǎn)登記工作的相關規(guī)定從制度層面給予了闡釋與保障。

目前，上海市已根據(jù)前述法律規(guī)定制定了《上海市不動產(chǎn)登記若干規(guī)定》（下文簡稱“《上海若干規(guī)定》”）及《上海市不動產(chǎn)登記技術規(guī)定》（以下簡稱“《上海技術規(guī)定》”），并均已正式實施生效。

本文將根據(jù)上海市目前不動產(chǎn)登記的相關規(guī)定及最新動態(tài)，結合金融機構（尤以銀行業(yè)）近期最為關注的十大熱點問題加以梳理與分析，以供讀者分享與參考：

擔保范圍的約定進行登記？

熱度：★★★★★

A1：上海市所有地區(qū)已更新不動產(chǎn)登記簿，新增抵押擔保范圍一欄，可以將抵押合同中約定的擔保范圍進行登記。

評析：

2016年5月4日上海市規(guī)劃和國土資源管理局就發(fā)布了關于印發(fā)《上海市不動產(chǎn)登記技術規(guī)定（試行）》的通知，其中在不動產(chǎn)登記簿應當記載的內(nèi)容中就已寫明應包括抵押擔保的范圍。但由于此前多數(shù)省區(qū)市的登記系統(tǒng)內(nèi)部未設置“擔保范圍”欄目，僅能填寫被擔保主債權數(shù)額（最高債權數(shù)額），導致當事人在合同中所約定的擔保范圍條款無法進行登記。根據(jù)自然資源部近期出臺的《抵押登記工作通知》第二條明確規(guī)定不動產(chǎn)登記機構應當根據(jù)申請在不動產(chǎn)登記簿“擔保范圍”欄記載相關約定內(nèi)容，同時，上海市規(guī)劃資源局就《上海技術規(guī)定》的政策解讀提及必須明確按照當事人的約定在不動產(chǎn)登記簿中記載抵押擔保范圍，包括但不限于主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管抵押財產(chǎn)和實現(xiàn)擔保物權費用等。根據(jù)上海地區(qū)最新不動產(chǎn)登記簿之房地產(chǎn)抵押狀況信息一欄（如下圖例所示）可以看到已經(jīng)將“抵押擔保范圍”新增為一欄以便登記擔保范圍相關條款。

圖例： 

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熱度：★★★★★

A2：上海市所有地區(qū)已更新不動產(chǎn)登記簿，新增關于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的約定一欄，可以將抵押合同中約定的禁止帶抵押轉(zhuǎn)讓條款進行登記。

評析：

為匹配《民法典》406條關于允許轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的相關規(guī)定，在《民法典》生效后上海已陸續(xù)開放了將抵押合同中約定的禁止帶抵押轉(zhuǎn)讓條款進行登記，參考話術多為“轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)按約定辦理”或“已約定禁止或限制抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”等并于不動產(chǎn)登記證明附記一欄體現(xiàn)（如下圖例1所示）。根據(jù)《抵押登記工作通知》第三部分（保障抵押不動產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓）中規(guī)定應當根據(jù)申請在“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定”一欄中填寫“是”或“否”，上海目前已將“不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的約定”明文納入不動產(chǎn)登記簿應當記載的內(nèi)容并已更新不動產(chǎn)登記簿新增“關于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的約定”一欄（如下圖例2所示）。因此，合同雙方關于禁止帶抵押轉(zhuǎn)讓的約定可以根據(jù)申請?zhí)钊氩粍赢a(chǎn)登記簿中。另根據(jù)《抵押登記工作通知》及《上海技術規(guī)定》第4.2.30條規(guī)定，2021年1月1日后，一旦將禁止帶抵押轉(zhuǎn)讓的約定進行登記，須由抵押權人、抵押人及受讓人共同申請方可辦理轉(zhuǎn)移登記。在該種情形下，若屆時抵押權人不同意轉(zhuǎn)讓抵押物，則無法辦理抵押物的過戶登記。

圖例： 

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直接辦理過戶登記？

熱度：★★★★★

A3：《民法典》生效前已經(jīng)辦理完畢抵押登記的，仍須抵押權人同意方可辦理過戶登記。

評析：

《抵押登記工作通知》第三條最后一款提及若在《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動產(chǎn)在抵押期間轉(zhuǎn)讓的仍須經(jīng)過抵押權人同意，否則不予辦理轉(zhuǎn)移登記。此外，《上海技術規(guī)定》第4.2.30條提到于《民法典》生效前已經(jīng)辦理抵押登記的在抵押期間申請轉(zhuǎn)移登記的，應當先辦理抵押權注銷登記，除非經(jīng)抵押權人同意。由此看來，對于《民法典》生效前已經(jīng)辦理完畢抵押登記的，若想辦理抵押物所有權的轉(zhuǎn)移登記，途徑1為經(jīng)過抵押權人的同意；途徑2為先辦理注銷后過戶，但是辦理注銷登記仍需要抵押權人同意。因此，對于《民法典》生效前已經(jīng)辦理完畢抵押登記的不動產(chǎn)，抵押權人是否同意系能否辦理轉(zhuǎn)移登記的前提。

熱度：★★★★

A4：自然資源部出臺的《抵押登記工作通知》第四條關于不動產(chǎn)登記簿“抵押登記信息頁”中規(guī)定將“最高債權數(shù)額”修改為“最高債權額”，截至目前上海地區(qū)最新的不動產(chǎn)登記簿中仍顯示為“最高債權數(shù)額”。

評析：

此前，由于部分地區(qū)登記機關的限制導致辦理最高額抵押登記時只能填寫固定的數(shù)字，而不能將合同中約定的本金最高額及息費等進行登記，由此導致了最高額抵押之本金最高額與債權最高額的紛爭。上海地區(qū)的法院多采納債權最高額說，即登記的金額應包括本金及利息、罰息、違約金、實現(xiàn)債權的費用等。為匹配最高額抵押登記設立之初衷，《抵押登記工作通知》第四條關于完善不動產(chǎn)登記簿中規(guī)定將“抵押登記信息頁”的“最高債權數(shù)額”修改為“最高債權額”并獨立為一個欄目（如下圖例1所示）。根據(jù)最新調(diào)取的上海地區(qū)不動產(chǎn)登記簿中的內(nèi)容（如下圖例2所示）顯示暫未進行修改，仍為“最高債權數(shù)額”，將待后續(xù)進一步調(diào)整與落實。

圖例： 

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熱度：★★★★

A5：截至目前，上海地區(qū)已開放辦理居住權首次登記，且《上海技術規(guī)定》、《不動產(chǎn)登記簿》等相關文件中已將居住權納入可查詢范圍。

評析：

有關現(xiàn)階段上海及其他地區(qū)能否設立居住權登記的咨詢成為自《民法典》出臺后金融機構極為關注的問題，因其可能在一定程度上對于抵押物價值的估價、抵押登記及押品的處分等事宜造成一定的影響。《上海若干規(guī)定》第三條已將“居住權”納入了可以依法辦理登記的內(nèi)容，并且《上海技術規(guī)定》第11章（居住權登記）具體區(qū)分了以合同方式、遺囑方式及人民法院生效法律文書三種不同方式項下申請居住權首次登記的要求及所需提交的文件，并匹配了變更登記、注銷登記等相關規(guī)定以此完善《民法典》關于居住權登記的相關規(guī)定。目前若在上海地區(qū)辦理居住權登記，選擇以簽訂居住權合同方式設立居住權首次登記的，必須由不動產(chǎn)權證書記載的全部產(chǎn)權人及居住權人本人親自攜帶雙方身份證明（復印件）及正本（用以現(xiàn)場核查）、房屋用途一欄記載為居住用途的不動產(chǎn)權證及居住合同等材料前往辦理。截至目前，全國范圍內(nèi)據(jù)不完全統(tǒng)計，諸如上海、成都、無錫等地區(qū)已率先進行了試點工作，頒布了有關居住權首次登記的不動產(chǎn)登記證明（如下圖例所示）。其余包括但不限于南京、南通及常州等地區(qū)暫未開展相關居住權登記工作。我們也會持續(xù)關注與跟進后續(xù)居住權相關最新政策的落實與居住權登記工作的開展情況。

圖例： 

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不動產(chǎn)上能否新設居住權？

熱度：★★★★

A6：根據(jù)《上海技術規(guī)定》第11.1.4條，若于2021年1月1日前已設立抵押權的房地產(chǎn)在抵押期間必須經(jīng)過抵押權人的書面同意方可設立居住權。

評析：

由于居住權屬于人役權，是對他人所有的住宅享有的占有、使用的用益物權，具有人身屬性。同時，一旦將居住權進行了登記，多為長期性地享有居住權，并且一套房屋上可以設立多個居住權。在此情形下，如若能在已設立抵押的不動產(chǎn)上新設居住權勢必將會對此前抵押權人基于當時的抵押物狀況所認可的抵押物價值以及后續(xù)抵押物權的實現(xiàn)造成較大的影響?！渡虾＜夹g規(guī)定》第11.1.4條規(guī)定，“在2021年1月1日前已設立抵押權的房地產(chǎn)，抵押期間，申請居住權登記的，申請人還需提交抵押權人同意的書面材料?！本歪槍Υ藛栴}給出了回應，即對于在2021年1月1日前已設立抵押權的不動產(chǎn)，只有經(jīng)過抵押權人的書面同意才能新設居住權。

Q7：居住權如何進行查詢？

熱度：★★★

A7：目前上海地區(qū)的不動產(chǎn)登記簿已將“居住權”納入可由申請人申請查閱的不動產(chǎn)登記簿內(nèi)容之中，后續(xù)若須查詢是否擬抵押物上已設有居住權可由產(chǎn)權人、經(jīng)辦人攜帶身份證明文件（及復印件）、委托書等進行查詢。

評析：

《民法典》生效后，對于住宅類型的抵押物，我們在為金融機構草擬抵押合同時通常都會完善相關禁止在抵押期間設立居住權或必須經(jīng)過抵押權人書面同意方可設立居住權的條款作為防止抵押人不經(jīng)抵押權人同意私設居住權，避免對后續(xù)抵押權的實現(xiàn)產(chǎn)生影響。雖然合同條款上對于居住權的設立進行了限制，但由于設立居住權并不需要抵押權人同意（前述問題提及的在2021年1月1日前已設立抵押權的不動產(chǎn)除外），所以抵押權人也需不時對抵押物狀況進行查詢了解。現(xiàn)上海市不動產(chǎn)登記簿已將居住權作為申請人查詢不動產(chǎn)登記簿所載信息的內(nèi)容之一（如下圖例所示）。

圖例： 

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通常為多久？

熱度：★★★

A8：抵押首次登記及變更登記通常為3-5個工作日，注銷登記為1個工作日，查詢不動產(chǎn)登記簿通常當日即可取得查詢結果。

評析：

國務院辦公廳于2019年2月26日發(fā)布的《國務院辦公廳關于壓縮不動產(chǎn)登記辦理時間的通知》第二條（工作目標）中規(guī)定為精簡流程，抵押登記業(yè)務時間應力爭壓縮至5個工作日以內(nèi)。另根據(jù)《上海若干規(guī)定》第十四條第二款，抵押權的注銷登記應在一個工作日內(nèi)辦結，其他不動產(chǎn)登記在五個工作日內(nèi)辦結以及根據(jù)《上海技術規(guī)定》第13.9條（抵押權登記的審核時限）規(guī)定，有關抵押權首次及變更登記應當自受理登記申請之日起5個工作日內(nèi)完成審核，注銷為1個工作日。實操中，上海地區(qū)辦理抵押首次登記及變更登記通常時長為3-5個工作日；注銷登記為一個工作日辦結；查詢不動產(chǎn)登記簿的時長正常情況下當天即可取得查詢結果，若抵押物的數(shù)量較多，可能需要提前預約。

熱度：★★★

A9：可調(diào)取上海市不動產(chǎn)登記簿進行查詢，于房屋租賃狀況信息處顯示承租方、租賃期限、核準日期等信息。

評析：

根據(jù)《上海技術規(guī)定》第2.4.2條第二款即房租租賃合同，包括房屋出租、轉(zhuǎn)租等可以根據(jù)當事人的申請記載至不動產(chǎn)登記簿中（如下圖例所示）。根據(jù)本所承辦的案件情況來看，上海市不動產(chǎn)登記簿設有房屋租賃狀況信息一表，即可對不動產(chǎn)上是否已設立租賃權進行查詢。

圖例： 

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熱度：★★★

A10：通常情形下學校、幼兒園等機構均為社會公益目的而設立，故絕大多數(shù)情形下不可作為抵押物進行登記。

評析：

根據(jù)《民法典》第399條的規(guī)定，不可以學校、幼兒園、醫(yī)療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施設立抵押?！睹穹ǖ鋼Ｖ贫冉忉尅返?條提及了兩種例外情形，即1）在購入或者以融資租賃方式承租教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施、養(yǎng)老服務設施和其他公益設施時，出賣人、出租人為擔保價款或者租金實現(xiàn)而在該公益設施上保留所有權；2）以教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施、養(yǎng)老服務設施和其他公益設施以外的不動產(chǎn)、動產(chǎn)或者財產(chǎn)權利設立擔保物權。實踐中，一些養(yǎng)老院或者教育培訓機構希望通過抵押的方式向銀行融資以獲取后續(xù)運營的資金。目前實操中，若不動產(chǎn)權證土地用途/房屋用途一欄記載為商服用地/教育的，上海地區(qū)登記機關均不接受辦理抵押登記，具體仍須結合項目實際情況及咨詢當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門為準。

結語

機構整合之后自然資源部結合《民法典》及《民法典擔保制度解釋》就不動產(chǎn)登記相關問題進行了更為細化與規(guī)范的規(guī)定，尤以上海、北京、深圳等地在第一時間就結合相關熱點問題作出了積極響應，其余地區(qū)也逐步緊跟潮流以匹配與落實相關制度?？梢钥吹降氖?，機構逐漸精簡，業(yè)務流程愈發(fā)高效，在提高融資擔保能力的同時亦為抵押人盤活資金、提高融資能力創(chuàng)造了便利。有關不動產(chǎn)登記的相關熱點問題本所將會持續(xù)關注與跟進并樂于與讀者分享和交流！