061. 當(dāng)事人與土地管理部門簽訂不動(dòng)產(chǎn)抵押合同而沒(méi)有辦理抵押登記，抵押權(quán)是否設(shè)立？

實(shí)務(wù)中，針對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的抵押?jiǎn)栴}，出現(xiàn)當(dāng)事人與土地管理部門簽訂抵押合同而沒(méi)有辦理抵押登記的情形，能否以與土地管理部門簽訂的抵押合同替代抵押登記。我們認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第二百零九條關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，只有依法辦理抵押登記才產(chǎn)生抵押效力，不能以與土地管理部門簽訂的抵押合同替代抵押登記。

062. 在抵押權(quán)因債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓場(chǎng)合，如果尚未辦理抵押權(quán)變更登記的，債權(quán)受讓人能否取得抵押權(quán)？

對(duì)此，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓是基于法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，抵押權(quán)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)移，需要辦理變更登記。否則，不論采登記生效主義還是登記對(duì)抗主義，未經(jīng)登記，受讓人或者不能取得抵押權(quán)，或者不得對(duì)抗善意第三人。我們認(rèn)為，即便尚未辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)，也應(yīng)當(dāng)將債權(quán)受讓人認(rèn)定為實(shí)際抵押權(quán)人，主要理由如下：

一是從抵押權(quán)的從屬性看。抵押權(quán)的從屬性決定了抵押權(quán)不得與主債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓；債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)原則上一并轉(zhuǎn)讓，因此不存在抵押權(quán)因轉(zhuǎn)讓而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的問(wèn)題。事實(shí)上，此時(shí)之所以出現(xiàn)抵押權(quán)人與實(shí)際債權(quán)人不一致的局面，是因?yàn)橹鱾鶛?quán)轉(zhuǎn)讓所致，而非抵押權(quán)本身轉(zhuǎn)讓所致。

二是從擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保對(duì)象看。擔(dān)保法律關(guān)系盡管發(fā)生在擔(dān)保人與債權(quán)人之間，但擔(dān)保人之所以愿意提供擔(dān)保，是因?yàn)槠渑c債務(wù)人之間具有某種特定關(guān)系，此種關(guān)系或?yàn)槲?，或?yàn)橘?zèng)與，或?yàn)闊o(wú)因管理。也就是說(shuō)，擔(dān)保人是為債務(wù)人提供擔(dān)保，至于債權(quán)人是誰(shuí)，原則上不影響擔(dān)保的變動(dòng)。因而債務(wù)人的變動(dòng)往往會(huì)影響擔(dān)保的變動(dòng)，而債權(quán)人的變動(dòng)一般不影響擔(dān)保的變動(dòng)，除非法律有特別規(guī)定，如《民法典》第四百二十一條規(guī)定，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓；或者當(dāng)事人有特別約定，如約定專為特定的債權(quán)人提供擔(dān)保。

三是從債權(quán)轉(zhuǎn)讓看?！睹穹ǖ洹返谖灏偎氖邨l明確規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利，但是該從權(quán)利專屬于債權(quán)人自身的除外。受讓人取得從權(quán)利不因該從權(quán)利未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)或者未轉(zhuǎn)移占有而受到影響?！睋?jù)此，債權(quán)人既然已經(jīng)將包括抵押權(quán)在內(nèi)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，自然不能再主張仍然享有抵押權(quán)；而債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人自然取代原債權(quán)人的地位，享有對(duì)原債務(wù)人包括抵押權(quán)等從權(quán)利在內(nèi)的一切權(quán)利。債權(quán)轉(zhuǎn)讓一經(jīng)通知債務(wù)人，就對(duì)債務(wù)人產(chǎn)生效力，債務(wù)人當(dāng)然也不得以抵押權(quán)未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)為由提出抗辯。就此而言，抵押權(quán)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)讓，在各方當(dāng)事人之間均不存在法律障礙。因而受讓人可以直接以主債務(wù)人、抵押人為共同被告提起訴訟，無(wú)需追加名義上的抵押權(quán)人為第三人參加訴訟。當(dāng)然，為便于查明事實(shí)，債權(quán)人也可以申請(qǐng)登記的抵押權(quán)人作為第三人參加訴訟。

063. 因不動(dòng)產(chǎn)抵押未經(jīng)登記導(dǎo)致抵押權(quán)不能設(shè)立的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任？

不動(dòng)產(chǎn)抵押未經(jīng)登記，抵押權(quán)無(wú)從設(shè)立，但并不影響作為債權(quán)合同的抵押合同的效力，此時(shí)抵押合同產(chǎn)生何種效力？對(duì)此，主要存在四種觀點(diǎn)。一是“有限連帶保證責(zé)任說(shuō)”：主張抵押人以抵押物的價(jià)值為限承擔(dān)連帶保證責(zé)任。二是“締約過(guò)失責(zé)任說(shuō)”：主張抵押人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。三是“違約責(zé)任說(shuō)”：抵押人未履行抵押登記義務(wù)，導(dǎo)致抵押權(quán)人訂立抵押合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成違反抵押合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，包括繼續(xù)辦理抵押登記以及不能辦理抵押登記情況下的損害賠償責(zé)任。四是“雙重效力說(shuō)”：主張債權(quán)人可以要求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任，或者要求抵押人以抵押物為限承擔(dān)連帶保證責(zé)任。其中，“違約責(zé)任說(shuō)”為主流觀點(diǎn)?！睹裆淌聦徟袝?huì)議紀(jì)要》第60條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)抵押合同依法成立，但未辦理抵押登記手續(xù)，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人辦理抵押登記手續(xù)的，人民法院依法予以支持。因抵押物滅失以及抵押物轉(zhuǎn)讓他人等原因不能辦理抵押登記，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人以抵押物的價(jià)值為限承擔(dān)責(zé)任的，人民法院依法予以支持，但其范圍不得超過(guò)抵押權(quán)有效設(shè)立時(shí)抵押人所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。”該條第二句僅泛言債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求抵押人“以抵押物的價(jià)值為限承擔(dān)責(zé)任”，但未明確該責(zé)任性質(zhì)為何。不過(guò)，結(jié)合本條第一句的抵押登記請(qǐng)求權(quán)來(lái)看，最高人民法院似持“違約責(zé)任說(shuō)”。

就違約責(zé)任而言，根據(jù)區(qū)分原則，在不動(dòng)產(chǎn)抵押中，如果當(dāng)事人簽訂抵押合同但未辦理抵押登記，僅是抵押權(quán)沒(méi)有設(shè)立，抵押合同的效力不受影響。因此，債權(quán)人可以請(qǐng)求抵押人繼續(xù)履行合同，以最終取得抵押權(quán)。但是，在實(shí)踐中，債權(quán)人請(qǐng)求繼續(xù)履行抵押合同的訴訟請(qǐng)求往往因抵押人的不配合而無(wú)法實(shí)現(xiàn)，此時(shí)需要明確抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任。我們認(rèn)為，在抵押合同無(wú)法繼續(xù)履行的情況下，抵押人應(yīng)承擔(dān)違反抵押合同產(chǎn)生的違約賠償責(zé)任，但要根據(jù)不同情形確定相應(yīng)的責(zé)任。在不可歸責(zé)于抵押人的情形，如自然災(zāi)害導(dǎo)致標(biāo)的物滅失的，則抵押人僅在取得的代位物范圍內(nèi)承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任；在可歸責(zé)于抵押人自身的原因?qū)е挛茨苻k理抵押登記的情形，如抵押人將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人的，此時(shí)抵押人應(yīng)在約定的擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)違約賠償責(zé)任，但不得超過(guò)抵押權(quán)能夠設(shè)立時(shí)抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任范圍。對(duì)此，《民法典擔(dān)保制度解釋》第四十六條作了明確規(guī)定，即：“不動(dòng)產(chǎn)抵押合同生效后未辦理抵押登記手續(xù)，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人辦理抵押登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)予支持。抵押財(cái)產(chǎn)因不可歸責(zé)于抵押人自身的原因滅失或者被征收等導(dǎo)致不能辦理抵押登記，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人在約定的擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的，人民法院不予支持；但是抵押人已經(jīng)獲得保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人在其所獲金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院依法予以支持。因抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)或者其他可歸責(zé)于抵押人自身的原因?qū)е虏荒苻k理抵押登記，債權(quán)人請(qǐng)求抵押人在約定的擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的，人民法院依法予以支持，但是不得超過(guò)抵押權(quán)能夠設(shè)立時(shí)抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任范圍?！?/span>

064. 不動(dòng)產(chǎn)抵押合同生效但未辦理抵押登記的，抵押人對(duì)主債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任還是連帶責(zé)任？

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，實(shí)務(wù)中有不同認(rèn)識(shí)。連帶責(zé)任說(shuō)的主要依據(jù)是，抵押人承擔(dān)的是類似于連帶共同保證的非典型擔(dān)保責(zé)任，抵押人應(yīng)當(dāng)與債務(wù)人承擔(dān)連帶責(zé)任。最高人民法院民二庭傾向認(rèn)為，連帶責(zé)任是一種非常嚴(yán)格的責(zé)任，必須以法律明文規(guī)定或當(dāng)事人明文約定為限?！睹穹ǖ洹返谝话倨呤藯l第三款明確規(guī)定：“連帶責(zé)任，由法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定。”據(jù)此，未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記情形，法律對(duì)抵押人的責(zé)任形態(tài)未作規(guī)定，如果當(dāng)事人未約定承擔(dān)連帶責(zé)任，則認(rèn)定抵押人承擔(dān)連帶責(zé)任缺乏法律依據(jù)。就此而言，除非抵押合同明確約定抵押人承擔(dān)連帶責(zé)任，否則，抵押人僅在債務(wù)人不能清償時(shí)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。此種補(bǔ)充責(zé)任以抵押物價(jià)值為限，如果抵押合同約定的擔(dān)保范圍少于抵押物價(jià)值的，以約定的擔(dān)保范圍為限，不得超過(guò)抵押權(quán)有效設(shè)立時(shí)抵押人所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

065. 不動(dòng)產(chǎn)抵押合同生效但未辦理抵押登記，債權(quán)人向債務(wù)人和債務(wù)人之外的抵押人一并提起訴訟時(shí)如何處理？

在不動(dòng)產(chǎn)抵押合同生效但未辦理抵押登記的情形下，抵押人承擔(dān)的是違約賠償責(zé)任，而抵押人承擔(dān)違約賠償責(zé)任與承擔(dān)連帶責(zé)任在法律上有一定的區(qū)別。在承擔(dān)違約賠償責(zé)任的情況下，一般是在主債務(wù)人不能清償?shù)姆秶鷥?nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任，抵押人享有先訴抗辯權(quán)；而連帶責(zé)任的債權(quán)人可以要求承擔(dān)連帶責(zé)任的任一債務(wù)人承擔(dān)全部責(zé)任，連帶債務(wù)人不享有先訴抗辯權(quán)。由于未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的抵押人承擔(dān)的是違約賠償責(zé)任，所以，抵押人享有先訴抗辯權(quán)，可以按照一般保證的程序規(guī)則處理，也就是適用《民法典擔(dān)保制度解釋》第二十六條的規(guī)定。債權(quán)人以債務(wù)人為被告提起訴訟的，人民法院應(yīng)予受理，債權(quán)人未就主合同糾紛提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，僅起訴抵押人的，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回起訴；債權(quán)人一并起訴債務(wù)人和抵押人的，人民法院可以受理，但是在作出判決時(shí)，除有《民法典》第六百八十七條第二款但書(shū)規(guī)定的排除先訴抗辯權(quán)的情形外．應(yīng)當(dāng)在判決書(shū)主文中明確，抵押人僅對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行后仍不能履行的部分承擔(dān)保證責(zé)任。債權(quán)人未對(duì)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)保全，或者保全的債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)足以清償債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)對(duì)抵押人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全的，人民法院不予準(zhǔn)許。

066. 不動(dòng)產(chǎn)抵押合同約定的抵押財(cái)產(chǎn)、被擔(dān)保債權(quán)范圍與登記簿記載不一致時(shí)，應(yīng)如何處理？

對(duì)此，存在以登記簿為準(zhǔn)和以合同約定為準(zhǔn)兩種意見(jiàn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第二百一十六條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記作為一種公示方法，不論是作為不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)變動(dòng)的成立要件，還是作為浮動(dòng)抵押等動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件，均具有對(duì)抗當(dāng)事人約定的效力。因此，在當(dāng)事人的約定與登記簿記載不一致的情況下，從優(yōu)先保護(hù)相對(duì)人的合理信賴出發(fā)，應(yīng)當(dāng)以登記簿的記載為準(zhǔn)。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，《民法典》第三百八十九條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。”據(jù)此，如果擔(dān)保合同中約定的擔(dān)保范圍包括利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用等，盡管在登記簿上沒(méi)有登記，也應(yīng)以合同約定為準(zhǔn)。我們贊同第一種觀點(diǎn)。根據(jù)《民法典》第二百一十六條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，具有公示公信力。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿就抵押財(cái)產(chǎn)、被擔(dān)保的債權(quán)范圍等所作的記載與抵押合同約定不一致的情況下，為了保護(hù)可能存在的第三人的交易安全，應(yīng)將抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶_定為登記簿記載的范圍，而非擔(dān)保合同約定的范圍。由此，《民法典擔(dān)保制度解釋》第四十七條明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載與抵押合同約定不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載為準(zhǔn)。當(dāng)然，如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的優(yōu)先受償范圍大于擔(dān)保合同約定的優(yōu)先受償范圍，則應(yīng)當(dāng)依據(jù)擔(dān)保合同的約定來(lái)確定抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶?/span>

067. 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的抵押財(cái)產(chǎn)、被擔(dān)保債權(quán)范圍與登記簿記載不一致時(shí)，應(yīng)如何處理？

《民法典》第二百一十七條：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！辈粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，即不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)證、使用權(quán)證等，是登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證明。根據(jù)物權(quán)公示原則，完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的是不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)只是不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。如果已在登記簿上作了記載，就完成了公示，至于登記機(jī)關(guān)嗣后是否向抵押權(quán)人發(fā)放權(quán)屬證書(shū)，以及發(fā)放權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間、方式等事實(shí)，均不能成為判斷抵押權(quán)人的權(quán)利是否設(shè)立以及權(quán)利的范圍的依據(jù)。綜上，在權(quán)屬證書(shū)記載的抵押財(cái)產(chǎn)、被擔(dān)保債權(quán)范圍與登記簿記載不一致時(shí)，應(yīng)以登記簿記載的為準(zhǔn)。

068. 因登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)致使當(dāng)事人不能辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任？

《民法典》第二百二十二條第二款規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤，造成他人損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！蔽覀円话銓⒌怯涘e(cuò)誤理解為登記內(nèi)容錯(cuò)誤，比如將甲的不動(dòng)產(chǎn)登記為乙的不動(dòng)產(chǎn)。但實(shí)務(wù)中一些地方的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)存在拒絕為非金融機(jī)構(gòu)的民事主體辦理抵押登記的現(xiàn)象，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活帶來(lái)不利影響。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）明確要求“放寬對(duì)抵押權(quán)人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請(qǐng)以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定”。鑒于此，《民法典擔(dān)保制度解釋》第四十八條規(guī)定：“當(dāng)事人申請(qǐng)辦理抵押登記手續(xù)時(shí)，因登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)致使其不能辦理抵押登記，當(dāng)事人請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院依法予以支持?！碑?dāng)然，在確定登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任時(shí)，還要根據(jù)過(guò)錯(cuò)大小來(lái)認(rèn)定相應(yīng)的責(zé)任。如果因申請(qǐng)人自身的過(guò)錯(cuò)不能辦理抵押登記的，登記機(jī)關(guān)不承擔(dān)賠償責(zé)任。

069. 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)登記過(guò)錯(cuò)責(zé)任的性質(zhì)是國(guó)家賠償責(zé)任還是一般民事侵權(quán)責(zé)任？

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的行政管理體制問(wèn)題，登記行為的性質(zhì)應(yīng)為行政行為還是民事行為，其賠償責(zé)任應(yīng)為國(guó)家賠償責(zé)任還是一般民事侵權(quán)責(zé)任，立法界、學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界仍在論證。實(shí)務(wù)中，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2010〕15號(hào)）第一條的規(guī)定，公民、法人或者其他組織對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)的房屋登記行為以及與查詢、復(fù)制登記資料等事項(xiàng)相關(guān)的行政行為或者相應(yīng)的不作為不服，提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。根據(jù)該司法解釋第十二條、第十三條的規(guī)定，申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權(quán)益的，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。司法實(shí)務(wù)中，不少因登記錯(cuò)誤由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任的案件是通過(guò)行政訴訟按照國(guó)家賠償來(lái)處理的。

070. 因登記部門的原因致使當(dāng)事人無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，能否認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)？

《擔(dān)保法解釋》第五十九條規(guī)定：“當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時(shí)，因登記部門的原因致使其無(wú)法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是，未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人?！痹摋l是在當(dāng)時(shí)我國(guó)還沒(méi)有完善的登記制度、有關(guān)部門還沒(méi)有開(kāi)展抵押登記的歷史條件下所作的規(guī)定。隨著我國(guó)登記制度的完善，未辦理抵押物登記而確認(rèn)優(yōu)先受償權(quán)，與《民法典》第二百零九條第一款關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定嚴(yán)重相違背。據(jù)此，因登記部門的原因致使當(dāng)事人無(wú)法辦理抵押物登記，如果抵押人向債權(quán)人交付了權(quán)利憑證，人民法院可以基于抵押當(dāng)事人的真實(shí)意思認(rèn)定該抵押合同對(duì)抵押權(quán)人和抵押人有效，但此種抵押對(duì)抵押當(dāng)事人之外的第三人不具有法律效力。此時(shí)，抵押權(quán)并未設(shè)立，當(dāng)事人不能享有優(yōu)先受償權(quán)，但可以請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)賠償損失。

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