樓市蟄伏期，我看到了一個城市的野心！青島樓市

繁星1 2021-04-30

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看了青島市場之后，最大的感觸是青島的選籌，一定要打破固有的印象！

因為這里買房，做到了幾個極致：

1、對地段的極致追求。

青島人買房的思維：地段，一線海景資源最珍貴。

在主城區(qū)，主要就是看地段的，不管產(chǎn)品多差，裝修多不好，這個城市的購房者就認。盡管你產(chǎn)品做的再好，沒有好地段，看好的人也不多。

所以在青島，你會發(fā)現(xiàn)幾乎裝修都差不多，裝修檔次差別不大。

2、對一線海資源的極致追求！

青島沿著海岸線發(fā)展的決心是非常大，而一線海景資源也成為購房者非常關心的因素，在這里感受非常明顯。

一線海景，就以西海岸的一些樓盤來看，沿海沿線樓盤與非沿海樓盤相差至少1500每平，有些是用一個樓盤都是如此，就比如融創(chuàng)東方影都，看海精裝1.95萬，不看海是毛坯1.5萬。融信西發(fā)海月星灣也是如此。

3、人才政策得到了極致的發(fā)揮！

人才共有產(chǎn)權是這個人才爭奪戰(zhàn)下的產(chǎn)物。

城陽區(qū)把這些做到了極致：

根據(jù)人才等級不同劃分不同的政策，青島把人才分為了7類，共有產(chǎn)權比例是7:3，共有期限1-4類人才是8年，5-7類是5-10年。

共有產(chǎn)權還可以贖回，贖回的原則是孰低原則，也就是意味，給你補貼的這30%，不僅不需要利息，還給你按照低價原則，給你兜底，完全不用擔心。

而1-4類人才更是優(yōu)惠多，在城陽工作并且享受共有產(chǎn)權8年后，無償贈送30%，也就說，過幾年這些錢你不用還了。

動輒30-40萬的錢，無息借給你了，甚至白送了。

4、基建工程發(fā)揮到極致。

跨海隧道，跨海高架，跨海地鐵，建起來。比如地鐵11號線通往即墨，還有膠州灣隧道，膠州灣大橋，未來還有第二隧道等等，不惜造價，來建造。

如果你沒概念，可以看一張地鐵圖：

僅僅地鐵經(jīng)過海域的條數(shù)就有4條，何況還有隧道和大橋。

5、TOD和立體城市開發(fā)。

為了集約化發(fā)展，青島開始立體化開發(fā)。在主城區(qū)資源比較緊缺的地段，發(fā)展這種模式，輻射周邊，方便購物，生活，工作等。在主城比如保利天珺，青鐵觀海地等項目比較常見。

而地下空間目前金水云麓商業(yè)地下建了6層，而新都心的凱德茂就是如此，地鐵直達地下2層，其余地下幾層有停車場，購物商店。

在這里，我看到了一個城市的野心，以及捍衛(wèi)北方第三城的決心。

那么青島的市場如何？

先來看一張房價地圖：

這是房價行情網(wǎng)青島2月份房價，從圖中的價格階梯就可以看出青島的發(fā)展趨勢：

市南是最先發(fā)展的區(qū)域，學校和配套都比較優(yōu)質。

嶗山是目前青島的富人區(qū)。

市北臨近市南，屬于市南的外溢。

接著是李滄，城陽，即墨，膠州，價格與價值同時遞減。

青島的腹地是比較少的，對外擴張是其不得不選擇的道路，從即墨撤縣劃區(qū)，就可以看出。

黃島是最近比較火熱的區(qū)域，第一是距離主城區(qū)的實際距離比較近，第二是因為一線海景資源。第三，有價差，第四是基建的逐漸改善。

特別是西海岸新區(qū)的政策發(fā)布，又加了一重利好。

接下來，我們就來解析下每個版塊。

市南——

是政治金融中心，除此之外也是旅游度假比較的好的地方，比如五四廣場，八大關等，學校也是比較牛，為了學區(qū)，不少追逐學區(qū)的人高價買老破小。

這個地方主要就是地段了，由于土地稀缺，樓盤特征就是體量小。

比如青鐵觀海地，位于中山路商圈，早起青島的發(fā)展之地，界面比較亂，沒有香港路商圈好，就是青島的TOD項目，不過地鐵1號線2期還未通車，預計明年通車。項目只有兩棟樓，下面還有一部分商業(yè)，產(chǎn)品98-134㎡，價格在3.3萬-3.5萬。

這樣的項目在市南是非常普遍的，因為沒有多少新房在售，會吸引一部分地緣。

市北——

目前是青島常住最密集、市區(qū)面積最大的區(qū)域，也是青島本地人置業(yè)最多的區(qū)域。

這有兩個小片區(qū)關注比較高，一個是新都心，一個是浮山后。

新都心主要是因為萬科打造的商業(yè)，片區(qū)成熟度比較高，浮山后主要是學校逐漸起來，奔著學區(qū)買。

不管是新房還是二手房，都是成交比較多的區(qū)域。新房主要是保利大國璟、青特星城，保利天珺在售，目前價格在2.6萬-3.2萬。

其實區(qū)域在售樓盤已經(jīng)不多，青特星城價格比較便宜，但是無教育資源。保利天珺有100㎡的小面積是優(yōu)勢，價格比青特貴。

保利大國璟有教育優(yōu)勢，但是目前在售的地塊不好。

區(qū)域整體界面相對比較差，中間廠區(qū)，大面積待拆遷的區(qū)域比較多。

區(qū)域內界面：

嶗山——

青島的富人區(qū)。

這里占盡資源優(yōu)勢，有嶗山還有海景，以及鄰近青島金家?guī)X金融商務區(qū)。

整體界面比較好，區(qū)域內銀豐玖璽城也算是一個典型，價格在6萬，距離石老人海比較近，這個地段決定了價格一定會比較貴。

李滄——

剛需比較關注的區(qū)域。

加上李村商圈的逐漸崛起，以及地鐵線路的直達，讓大家往青島北去的意愿又強烈了一些。

界面比較新，但是人氣不足，特別是除了核心區(qū)以外的區(qū)域。

在李滄核心區(qū)，有個樓盤就是信聯(lián)天地金水云麓，有自建的商業(yè)，未來會是寫字樓地標群，還有萬達，李滄市政府在周邊，不過距離地鐵比較遠。

這個項目最大的特點是奇偶錯空中花園，面積段是116-186㎡，價格在2.8萬-3.5萬，送車位。產(chǎn)品設計比較有特點。

李滄還需要更多的人來填補大區(qū)域空白。

城陽——

一個敢跟青島市叫板的區(qū)域，在人才政策上切切實實的給優(yōu)惠！

城陽的版塊也是比較大的，有老城，夏莊，白云山，上馬，紅島等。在青島調研的這幾天，只有這里人氣稍微旺一點兒。

共有產(chǎn)權是這個區(qū)域不可忽視的因素。

如果你沒有概念，就以本科為例，享受的是120平的房子，以118.33平，單價12625來算，總價是1493916元，共有產(chǎn)權是7:3，那么，30%+21%=51%，其實21%是政府給予你的補貼，你需要5-10年還，無息，并且還款的時候，如果房價下降，你就只需要按照市場價還就好。房價上漲就按照當時的價格還。

按照上面的案例，政府直接不給你將近45萬，你只需要貸73萬就好了，月供壓力直接變小，每個月少還1800元。

真真切切，給你發(fā)錢。

老城區(qū)——

樓盤不多，夏莊版塊因為距離李滄比較近，有一部分外溢群體。

和達智慧生態(tài)城屬于產(chǎn)城聯(lián)合項目，價格在毛坯1.4-1.5萬。這個地方跟城陽老城有斷裂，但是距離李滄近。

白云山版塊，老城區(qū)地緣客群的一個選擇。區(qū)域樓盤比較多，有融創(chuàng)和佳兆業(yè)悅峰，還有綠地的項目，價格在1.3萬-1.5萬。競爭壓力比較大，目前佳兆業(yè)悅峰在走量。

紅島主要就是海洋資源，區(qū)域內樓盤不多，大多是商業(yè)地塊，配套落地比較少，界面一般。

高新區(qū)——