《民法典》第七百三十四條規(guī)定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。優(yōu)先承租權(quán)由約定權(quán)變?yōu)榉ǘ?quán)，無論是否約定，承租人都有權(quán)主張優(yōu)先承租權(quán)?？梢灶A(yù)見的是，糾紛將會增多。如果事前未做準備，賠償可能在所難免。行使優(yōu)先承租權(quán)的條件也是喪失優(yōu)先承租權(quán)的原因，值得注意。

一、案件簡介

2006年2月1日，李某（乙方）與市場中心（甲方）簽訂房屋租賃合同，約定甲方同意將迎風六里農(nóng)貿(mào)市場平房1、3、4、5、6號共五間房，以租賃的形式租給乙方使用。租賃期限為10年，起止日期從2006年2月1日起至2016年1月31日止，承租期間乙方擁有使用權(quán)但不得以任何方式將甲方房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓。租賃費一年2萬元，自交款之日起履行合同，乙方支付租賃費實行一年一交，中間不退房租。

2010年12月12日，北京燕山市場中心商鋪發(fā)生火災(zāi)。火災(zāi)發(fā)生后，李某（乙方）與市場中心（甲方）于2013年11月26日簽訂了火災(zāi)事故一次性賠償協(xié)議書，約定甲方于本協(xié)議簽訂之日起3日內(nèi)，一次性賠償乙方因此次火災(zāi)造成的財產(chǎn)損失12萬元。包括直接財產(chǎn)損失和間接財產(chǎn)損失等全部財產(chǎn)損失。乙方在取得雙方約定的賠償金后，雙方就此次火災(zāi)事故的賠償問題即解決完畢，甲方不再因此次事故對乙方承擔任何法律責任，乙方不得再次因此次火災(zāi)事故向甲方主張任何民事權(quán)利。李某出具收條，根據(jù)雙方協(xié)議書，收到市場中心支付因火災(zāi)事故賠償糾紛補償款12萬元，此款為一次性最終補償款。收到上述款項后，不再向市場中心主張任何民事權(quán)利。

2014年5月，李某訴至法院稱，市場中心已將燒毀的房屋重新修建完畢，但以種種借口拒不安排其經(jīng)營房屋，導致無法繼續(xù)經(jīng)營。故要求合同順延履行至2020年1月31日。

市場中心辯稱：雙方在解決賠償?shù)臅r候和李某多次言明合同已經(jīng)終止了，所有商戶都是合同終止，如果再租得需重新協(xié)商租金、租期的問題。原市場被燒掉，新市場是重新建的二層市場，原市場是一層市場，李某所租的5間房屋已經(jīng)不存在。賠償?shù)臅r候簽訂了一次賠償協(xié)議書，李某已就此事解決完畢，李某也表示不再就此次火災(zāi)事故主張任何權(quán)利，李某起訴沒有道理。

一審法院認為：李某租賃的房屋過火后已無法繼續(xù)使用，市場中心對市場房屋進行了重新修建，且無法為李某提供租賃房屋，故原合同從事實上已無法繼續(xù)履行，李某再要求市場中心繼續(xù)履行合同并順延履行期限的訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù)，判決駁回李某的訴訟請求。

二審法院認為2010年12月市場中心商鋪發(fā)生火災(zāi)，李某租賃的房屋在火災(zāi)中滅失。后市場中心對市場房屋進行了重新修建并招商。因原合同標的物已不存在，新建市場不能等同于原市場，李某與市場中心簽訂的合同從事實上已無法繼續(xù)履行，李某要求市場中心在新的場地繼續(xù)履行原有合同并順延履行期限的訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。

二、北京高院再審

李某申請再審稱：租賃房屋已在原址重建，只是面積和位置發(fā)生了改變，但主體沒有改變，燕山市場有繼續(xù)履行租賃合同的條件。房屋重建后，燕山市場與他人另立租賃合同，侵犯了其優(yōu)先承租權(quán)。

北京高院認為：根據(jù)查明的事實，李某與燕山市場簽訂了房屋租賃合同，之后燕山市場商鋪于2010年12月發(fā)生火災(zāi)，李某租賃的房屋在火災(zāi)中滅失，此后燕山市場對市場房屋進行了重新修建并招商?，F(xiàn)因新建市場不能等同于原市場，且原合同租賃物已不存在，故李某與燕山市場簽訂的合同從事實上已無法繼續(xù)履行，一、二審法院據(jù)此駁回李某要求燕山市場在新的場地繼續(xù)履行原有合同并順延履行期限的訴訟請求，并無不當。裁定駁回李某的再審申請。

三、優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)與條件

優(yōu)先承租權(quán)的法律性質(zhì)，有約定權(quán)利說和法定權(quán)利說兩種觀點。在民法典生效之前，合同法及司法解釋對優(yōu)先承租權(quán)并未規(guī)定，民事當事人主體平等，締約意愿自由，只有當事人在合同中約定了承租人享有優(yōu)先承租權(quán)時，承租人才有權(quán)主張，出租人也才負有同等條件下與承租人優(yōu)先訂立新租賃合同的義務(wù)，優(yōu)先承租權(quán)實質(zhì)上是一種當事人自愿約定的優(yōu)先締約請求權(quán)。

《民法典》第七百三十四條規(guī)定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。民法典生效后，無論當事人是否在合同中約定有優(yōu)先承租權(quán)，租賃期限屆滿時，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。出租人在原租賃合同期滿后繼續(xù)出租房屋，認可同等條件下承租人的優(yōu)先承租權(quán)，一方面可以保護承租人的利益，另一方面也并未侵害出租人的利益，更為符合社會現(xiàn)實需求和合同法的立法精神和目的。

對于優(yōu)先承租權(quán)的行使條件，一般要求有以下五點：

1、出租人有繼續(xù)出租的條件。承租人主張優(yōu)先承租權(quán)，首先應(yīng)保證出租人有繼續(xù)出租的可能。只有出租人對涉案的房屋享有使用、收益等出租權(quán)時，承租人才可以主張優(yōu)先承租權(quán)。

2、出租人有繼續(xù)出租的意愿。出租人作為出租房屋的權(quán)利人，有權(quán)繼續(xù)出租房屋，也有權(quán)自行使用房屋。在出租人與承租人的租賃關(guān)系期滿終止后，出租人明確表示將房屋收回不再出租的，承租人不得以原合同存在約定優(yōu)先承租權(quán)加以阻卻。

3、承租人要有明確的繼續(xù)承租的意思表示。租賃期限屆滿前，承租人應(yīng)該將希望續(xù)租的意思向出租人明確表示。

4，承租人滿足合同約定行使優(yōu)先承租權(quán)的條件。在當前約定優(yōu)先承租權(quán)的合同中，一般規(guī)定了承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的條件，如不存在違約行為、提前特定時間通知、按照特定價格簽約等，承租人主張優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)按照合同約定條件行使。當然，首先應(yīng)該是滿足《民法典》734條規(guī)定的租賃合同期滿這個條件，如果不是合同期滿，而是因為合同解除或者其他原因終止的，承租人不再享有優(yōu)先承租權(quán)。

5、滿足出租人要求的“同等條件”,同等條件不僅包括租賃價格、租賃期限、租金支付方式等，而且還應(yīng)當包括與租賃有關(guān)的其他條件，如房屋用途、維修責任、裝修的約定、轉(zhuǎn)租的約定、解除合同的條件、違約責任、整體還是部分承租等。如果原承租人不能滿足出租人與新的承租人之間的出租條件，即不能行使優(yōu)先承租權(quán)。另外承租人不能限定出租人的招租方式，如公開招投標、競爭性談判等等，優(yōu)先承租人在結(jié)果上有優(yōu)先權(quán)，但是在程序上不享有優(yōu)先權(quán)。如果不按規(guī)定參與招投標、競爭性談判的，不享有優(yōu)先承租權(quán)。

四、優(yōu)先承租權(quán)需要注意的事項

筆者曾以優(yōu)先承租權(quán)為關(guān)鍵詞在威科先行數(shù)據(jù)庫中進行檢索，最高院有15份裁決文書、北京高院有15份裁決文書，但沒有一件支持優(yōu)先承租權(quán)的案例，包括因侵害優(yōu)先承租權(quán)賠償?shù)陌咐?/span>

對于原因，筆者總結(jié)如下：

1、優(yōu)先承租權(quán)來自于約定，而非法定權(quán)利，司法實踐中對該問題的重視確實不夠。

2、出租人不同意對外出租或者無法繼續(xù)出租，沒有繼續(xù)出租的行為，也沒有繼續(xù)出租的意愿，優(yōu)先承租權(quán)成為無本之木，自然喪失。租賃期屆滿前或?qū)脻M時，出租人已經(jīng)明確表示出租房屋收回自用，或者出售、或者重新裝修等不再對外出租的，沒有出租，哪有承租人喪失繼續(xù)承租的基礎(chǔ)。

3、承租人本身存在違約情形?！睹穹ǖ洹飞е?，即使在合同中約定了優(yōu)先承租權(quán)，但是往往會約定一定的條件，如承租方不存在違約行為。雙方在合同中約定的優(yōu)先承租權(quán)的條件應(yīng)當嚴格遵守，如果違反了雙方約定的條件后仍主張優(yōu)先承租權(quán)的，法院一般不會支持。更有甚者導致合同提前解除的，承租人更無權(quán)行使優(yōu)先承租權(quán)。

4、租賃合同非期滿終止的。租賃合同是一個長期的繼續(xù)性合同，并非所有的合同都是正常履行完畢期滿終止的。比如一方違約導致解除的、雙方協(xié)商導致解除的、租賃物損壞、消滅導致合同解除的等等，都會造成優(yōu)先承租權(quán)的喪失。

5、沒有找到合適的訴訟時機。承租人主張違約損害賠償?shù)模瑧?yīng)當在出租人違反約定已將房屋出租給了案外人后再行主張權(quán)利。不少承租人在原租賃合同還未到期、出租人與新的承租人還在磋商階段就訴至法院，此時既無法認定“同等條件”、也無法確認出租人已經(jīng)將房屋另行出租的事實、更可能給出租人以調(diào)整出租策略、出租方案以對抗承租人的優(yōu)先承租權(quán)，使得承租人的權(quán)利很難得到保護。

6、只主張權(quán)利不履行義務(wù)的。在行使優(yōu)先承租權(quán)時，承租人應(yīng)當按照合同約定履行義務(wù)，并按照商業(yè)慣例程序行使優(yōu)先承租權(quán)。合同明確約定承租人在屆滿前特定階段向出租人主張優(yōu)先承租權(quán)或者表示同意繼續(xù)承租的意愿的，如果承租人不按照約定行使權(quán)利（同時也是一種主張優(yōu)先承租權(quán)的義務(wù)），則其優(yōu)先承租權(quán)喪失。另外對于出租人在合同期滿后，對外進行招投標、競爭性談判，通知承租人按照程序參加的，筆者認為，如果不按照程序參與，事后不應(yīng)享有優(yōu)先承租權(quán)。

7、“同等條件”的擴張。承租人主張優(yōu)先承租權(quán)，除了需要提供第二部分提到的“同等條件”以外，有觀點提出還要考慮承租人與潛在承租人的經(jīng)濟實力、經(jīng)營業(yè)績、商業(yè)信譽等方面的差異。如果承租人在經(jīng)濟實力、經(jīng)營業(yè)績、商業(yè)信譽等方面不如潛在的新承租人，則承租人喪失優(yōu)先承租權(quán)。

對于文章所引案例來講，第一，查明的事實中未注明承租人有優(yōu)先承租權(quán)，在當時不應(yīng)享有優(yōu)先承租權(quán)（民法典生效后，無約定也可以享有）；第二，雙方租賃合同已經(jīng)在合同期滿前解除，雙方在房屋失火后簽訂協(xié)議，出租方一次性賠償承租方全部財產(chǎn)損失，承租方在取得雙方約定的賠償金后，不得再次因此次火災(zāi)事故向出租方主張任何民事權(quán)利。雖然沒有明確載明合同解除內(nèi)容，但是已經(jīng)約定承租方不再向出租方主張任何權(quán)利，當然包括繼續(xù)履行合同的權(quán)利。合同提前解除，不屬于期滿的情況，優(yōu)先承租權(quán)自然消滅。

當然，雙方的協(xié)議簽訂的確實存在爭議，未提及租賃合同關(guān)系的解除，而是寫“一次性賠償乙方因此次火災(zāi)造成的財產(chǎn)損失”，是否包括火災(zāi)造成的租賃合同無法履行、解除的損失，并未約定。但是，即使雙方的協(xié)議只是解決火災(zāi)造成的財務(wù)損失問題，而解除合同，爭議的問題也是原合同的履行問題，而非優(yōu)先承租權(quán)問題，因為如果合同沒有履行完畢，那么也不存在期滿的問題，自然不產(chǎn)生優(yōu)先承租權(quán)的問題。