限購(gòu)限貸都是治標(biāo)，銀根稅彈才是治本

近一段時(shí)間以來(lái)，各地圍繞房?jī)r(jià)變動(dòng)，又出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。特別是一線城市和熱點(diǎn)二線城市，政策力度更大，針對(duì)性也更強(qiáng)。有擴(kuò)大限購(gòu)范圍的、延長(zhǎng)限售時(shí)間的、規(guī)范離婚購(gòu)房行為的，總之，把能用的手段全部用上了，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)這一系列政策措施，也確實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了比較好的遏制作用，房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)得到了有效遏制。特別是二手房?jī)r(jià)格，已經(jīng)趨于平穩(wěn)，有的地方還出現(xiàn)了比較明顯的下跌。

二手房成為市場(chǎng)的熱門(mén)貨，確實(shí)有點(diǎn)讓人意想不到。有人說(shuō)，這與學(xué)區(qū)房等有一定關(guān)系。但是，不要忘了，在二手房中，會(huì)隱藏著許多炒房者的“貨”。要知道，很多在調(diào)控政策出臺(tái)以后購(gòu)買(mǎi)的商品房，在經(jīng)過(guò)幾年的“潛水”后，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了限售期，可以露頭出售了。因?yàn)?，單憑普通百姓手中的“二手房”，是不可能形成抱團(tuán)漲價(jià)這樣的格局的。更有可能的是，是炒房者抱團(tuán)售房、死扛房?jī)r(jià)。如此，也就不可避免地會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象。

更重要的，前兩年炒房者，與此前的炒房者有所不同的。此前的炒房者大多集中于某一個(gè)或幾個(gè)小區(qū)炒作，少則幾套，多則幾十套、上百套。后來(lái)的炒房者，為了回避調(diào)控風(fēng)頭，也為了獲得相對(duì)較好的炒房收益，不再把集中于某一地點(diǎn)炒房當(dāng)作炒房的主要方式，而是分散在若干個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)只有幾套房，多個(gè)小區(qū)加起來(lái)，也就非?？捎^了。在這樣的情況下，抱團(tuán)也就比較容易了，且不容易引發(fā)關(guān)注，甚至可以把矛頭轉(zhuǎn)移到普通居民身上。

也正因?yàn)槿绱?，?duì)近期出現(xiàn)的抱團(tuán)漲價(jià)現(xiàn)象，不能單純地看作是二手房房主抱團(tuán)，而是炒房者借普通二手房房主的名義在抱團(tuán)。仔細(xì)查一下，牽頭者絕對(duì)不是普通居民，而是限購(gòu)政策出臺(tái)后前利用各種手段購(gòu)買(mǎi)了多套商品房的炒房者，他們的商品房，已經(jīng)渡過(guò)了限售期，可以依據(jù)房?jī)r(jià)變動(dòng)情況轉(zhuǎn)讓了。

這也意味著，無(wú)論是限購(gòu)還是限售，都沒(méi)有能夠阻擋住炒房者的炒房腳步，仍然在購(gòu)房者行列中，夾雜著不少的炒房者。而從一線城市和熱點(diǎn)二線城市的情況來(lái)看，只要能夠買(mǎi)到商品房，是不可能出現(xiàn)虧損現(xiàn)象的。而限購(gòu)限售，更是在幫助炒房者推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。因?yàn)椋l(shuí)都知道，只要出臺(tái)限購(gòu)限售政策，就說(shuō)明房?jī)r(jià)要漲，房?jī)r(jià)無(wú)法控制。不然，不需要采取限購(gòu)限售政策。限購(gòu)限售政策，看起來(lái)嚴(yán)厲，實(shí)際是控制不住房?jī)r(jià)的，而只是暫時(shí)收斂，政策的作用一過(guò)，房?jī)r(jià)很快又會(huì)上漲。這方面，炒房者已經(jīng)摸得很透很透。限購(gòu)限售政策，只能治標(biāo)，而不能治本。治本的手段，在于金融和稅收，亦即能否收緊銀根和拉響稅彈。

收緊銀根，就是對(duì)開(kāi)發(fā)商持續(xù)收緊貸款政策，除明確的租賃房和保障房建設(shè)之外，其他的涉房貸款一律只收不放、只減不增，必須嚴(yán)格按照貸款集中度管理，確保涉房貸款不超過(guò)“兩個(gè)比例”。凡是超過(guò)的，加倍壓縮其他方面貸款規(guī)模。對(duì)于將經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等轉(zhuǎn)化為購(gòu)房貸的貸款戶，銀行要加大資金使用的跟蹤力度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即要求其償還貸款，并列入銀行“黑名單”之中。與此相適應(yīng)，如果銀行明知客戶違規(guī)使用貸款，將資金轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，而不采取積極措施進(jìn)行糾正的，同樣要對(duì)銀行實(shí)施嚴(yán)厲懲罰。

拉響稅彈，就是要盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅政策，亦即利用房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)節(jié)和規(guī)范購(gòu)房者行為。房產(chǎn)稅的落腳點(diǎn)，要放在對(duì)商品房的炒作和過(guò)度投資方面。對(duì)一套房居民，原則上不收取房產(chǎn)稅或象征性收取房產(chǎn)稅。對(duì)二套住房的改善性住房，收取較低利率的房產(chǎn)稅，對(duì)三套房，則收取正常的房產(chǎn)稅，對(duì)三套以上的商品房，收取高額房產(chǎn)稅，且套數(shù)每增加一套，就加征10%的房產(chǎn)稅，沒(méi)有封頂。同時(shí)，改革契稅征收制度，加大稅收調(diào)節(jié)力度。對(duì)同一主體兩套以上轉(zhuǎn)讓的商品房，每增加一套，加收5—10%的契稅，也沒(méi)有封頂。在此基礎(chǔ)上，出臺(tái)遺產(chǎn)與贈(zèng)予稅，進(jìn)一步約束房產(chǎn)購(gòu)置行為，嚴(yán)厲遏制炒房和住房過(guò)度投資。

總之，應(yīng)當(dāng)把信貸和稅收政策用到極致，以控制房?jī)r(jià)的上漲，控制炒房行為和住房過(guò)度投資行為，切實(shí)維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定、維護(hù)廣大居民切身利益。