調(diào)控政策會不會松動？房產(chǎn)稅會不會出臺？

最近關(guān)于調(diào)控政策是一個又一個的搞出大新聞。

先是，南京、鄭州這些二線城市對高學(xué)歷人才開放房票購房，有人說，這就是曲線松綁限購；

緊接著，蘭州直接光明正大的說，哥們不陪你們玩兒了，我扛不住了，我要先松綁一些區(qū)域；

最后，是合肥，合肥說2016年11月之前成交的土地不限價，于是有引來了一幫解讀，合肥率先松綁限價。

單單從新聞上看，好像是調(diào)控政策松動了那么一些。

就連任志強都說，2018年政府還是有可能松綁限購的，因為現(xiàn)在地方政府的財政已經(jīng)非常緊張了，緊要關(guān)頭，不排除松綁限購的可能。

關(guān)于調(diào)控政策是否松動這個問題，你得先做好第一步。

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接著，我們開始第二步。

看政策，聽他們的都是扯，直接看最高指示：

1.要加快長效機制建設(shè)；

2.保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，調(diào)控目標不動搖不放松；

3.因城施策，差異化調(diào)控。

這么看好像沒啥重點哈，沒關(guān)系，咱得動腦子想。

第一，調(diào)控目標完成了么？

如果不出意外，2017年中國商品房成交量會干到16億㎡，成交額會干到13萬億，再次創(chuàng)個新高。

一二線城市是成交有所萎靡，但市場從一二線城市轉(zhuǎn)移到了三四線城市，三四線城市成交量大幅提高。

市場熱度也沒有降下來，投資比例再創(chuàng)新高，簡直是越限越投資。

很顯然，市場成交沒有降、市場熱度沒有降，預(yù)期的調(diào)控目標也沒有完成。

第二，長效機制出臺了么？

最高指示說了，要解決房價的問題，還得靠長效機制，這是個一勞永逸的解決系統(tǒng)。

但是在這個解決系統(tǒng)出來之前，肯定要保持市場的穩(wěn)定，給它留足空間和時間，但是現(xiàn)在看，這個牽扯土地、金融、政府、房企的解決系統(tǒng)還在加快建設(shè)階段，還沒有出臺。

這個系統(tǒng)一天不出臺，短期調(diào)控就一天不會放松，一旦放松，房價漲了，空間和時間都沒了，誰來背鍋？

第三，什么叫差異化調(diào)控？

蘭州這次限購松綁就叫差異化調(diào)控。

蘭州這個城市，即使不限購，房價也不漲，房子也賣不動，蘭州新區(qū)都爛尾多年，都快成鬼城了?，F(xiàn)在一限購，真叫是屋漏偏逢連陰雨，雪上加霜。

因城施策，差異化調(diào)控就是，庫存小的，房價漲的猛的城市，還得憋著，等著長效機制來管你；庫存大的嚇死人的城市，適當(dāng)放松一下，趕緊賣吧。

調(diào)控目標還沒完成，長效機制也沒出臺，還需要時間和空間，那現(xiàn)在還談個毛的調(diào)控松綁？庫存比較大的、松綁了房價也漲不上去的城市，那你就稍微松動一下，該賣趕緊賣。

這才是2018年的政策基本面！

接著說房產(chǎn)稅的問題。

其實，房產(chǎn)稅這個事兒會影響房價，但決定不了房價。你看國外那些國家，哪個因為房產(chǎn)稅導(dǎo)致了房價的暴跌？

但是，這些國家倒是因為房產(chǎn)稅，提高了地方財政收入，房產(chǎn)稅能占到地方財政的50%以上。

說白了，房產(chǎn)稅這東西，就是地方政府的錢袋子，解決的是地方政府的地方債問題，不是房價問題。

2018年還會不會有新的購房機會？

首先，我們得明白一個道理。

經(jīng)過2015、2016、2017年這三年的爆炒，全國大面積的洼地已經(jīng)不存在了。

2015年，上海、深圳先暴漲，2016年，北京開始漲，緊接著強二線城市跟進，2017年，北京、杭州、重慶、西安這些城市接著漲，現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市已經(jīng)翻了番，甚至還漲了3倍。

基本上，所有的洼地已經(jīng)被填平了，大面積的暴漲不可能會出現(xiàn)。

不僅政策不允許出現(xiàn)，市場需求也無法支撐。

閉著眼睛買房都能漲的時代已經(jīng)過去了，剩下的拼的就是細節(jié)了。

第一個細節(jié)是，供需關(guān)系。未來誰的供需緊張，誰就有上漲的潛力。

比如，鄭州、南京和深圳。

鄭州2017年供地計劃沒有完成，不僅沒有完成，跟2016年比，還有大幅的下滑，那么未來，鄭州的供需關(guān)系一定是緊張的，房子供應(yīng)是跟不上的；

南京的第一季度，只完成了26%的土地供應(yīng)，看全年，也大概率完不成；

深圳就更可憐，土地供應(yīng)需要啃城改這個硬骨頭，大概率也是啃得很慢。

這幾個城市在未來的緊張供需關(guān)系下，有上漲的潛力和可能。

再比如，重慶。

雖然有人預(yù)測，重慶是未來的大熱門區(qū)域，但是重慶的供需非常寬松，而且待開發(fā)土地非常充足，而且房價已經(jīng)完成暴漲，短期內(nèi)再次上漲的可能性就不太大。

第二個細節(jié)是，人口流入。哪些城市的人口流入速率大，哪些城市就有上漲的基礎(chǔ)。

哪些城市未來人口流入速率大？其實這個問題很簡單。

盯著百億房企首先布局長租公寓的城市就可以。

他們在選擇長租公寓布局第一要素，首先考慮的就是外來人口流入速度快，外來人口比例高的城市。

這些城市有：

北京、上海、杭州、深圳、蘇州、南京、廣州、重慶、成都、武漢、廈門、鄭州、西安、天津、青島、福州、佛山。

第三個細節(jié)是，房企資金鏈。哪些房企的資金鏈緊張，那他開發(fā)的項目就有可能出現(xiàn)美麗的、適合抄底的價格。

事實上，2016-2017年，各大房企都在瘋狂拿地，2018年，這些房企的資金鏈都到了異常緊張的境地。

比如保利、萬科、融創(chuàng)、華夏幸福。

前面我們說過，2018年，大范圍的調(diào)控松綁不會出現(xiàn)，在高負債的逼迫下，他們的資金壓力會被轉(zhuǎn)嫁到銷售上，不排除會有價格調(diào)整、回調(diào)，以保證現(xiàn)金流的可能。

總的來說，2018年的購房得動腦子。

因為，機會不是大面積出現(xiàn)，而是以點狀的形式。這些機會出現(xiàn)在土地供應(yīng)跟不上、人口流入比較大的城市中，出現(xiàn)在負債比較高、現(xiàn)金流比較緊張的企業(yè)中。

2018年，哪些城市有機會？三四線會不會有機會？

關(guān)于哪些城市有機會，在前面已經(jīng)說過，記住兩個關(guān)鍵點：

盯著供地不足的城市，盯著人口流入大的城市。

除此之外，還有兩個省心省力的小竅門。

竅門一，看看千億、百億房企重倉了哪些城市。

這些百億級、甚至千億級的房企，他們更善于對風(fēng)險的把握，看市場要遠比我們這些吃瓜群眾更科學(xué)。

我們發(fā)現(xiàn)，這些一線房企重點拿地的城市有兩大特征：

第一，聚焦五大城市群，環(huán)深城市群、環(huán)京城市群、環(huán)滬城市群、成渝城市群和武鄭城市群。

第二、瞄準一線城市周邊的三四線城市，尤其是有中短期內(nèi)有地鐵通達的城市。

跟著大房企走，可能不會占多大便宜，但起碼不會吃虧，是安全的，他們對風(fēng)險的把控要遠高于我們。

竅門二，看看專家大佬都看好哪些城市，尤其是那些接觸一線的人。

這些大佬的背后，也站著一大票的研究機構(gòu)、專家學(xué)者，他們也能接觸到一線的客戶，他們還經(jīng)歷了多輪的市場周期行情，看問題比普通人更深刻，也更精準。

易居的執(zhí)行總裁丁祖昱在年終總結(jié)中說到，他最看好的城市有：

一二線城市：杭州、三亞（?？冢?、天津、上海、武漢和重慶；

三四線城市：佛山、無錫、常州、嘉興、紹興、惠州、南通、東莞、昆山、煙臺、徐州、揚州、鎮(zhèn)江、中山。

吳曉波在年終分享中也提到了幾個他最看好的城市：

烏魯木齊、西安、成渝、昆明、深廣、武漢、廈門、鄭州、青島、合肥

吳曉波認為，中國未來5-10年內(nèi)，除了北上廣深這些城市之外，還會出現(xiàn)這些以千萬級人口為基礎(chǔ)的超級城市群，而其中很多將來自于中部地區(qū)。

而羅振宇在跨年演講中，也說重點的二三線城市在未來擁有巨大的潛力，他也提到了幾個城市：

武漢、福州、濟南、鄭州

重點來了，我們米宅在過去的一年中，也走遍了中國幾乎所有的重點城市，我們可能是目前擁有城市一線調(diào)研數(shù)據(jù)最多的研究機構(gòu)之一，我們對于城市判斷和城市選擇時，也有自己的見解：

未來中國城市的發(fā)展，主要解決的問題就是不平衡問題，尤其是一二線城市的差距。

二線城市會崛起，會縮小和一線城市的差距，但三四線城市和一二線城市之間的差距會越來越大。

米宅最看好的城市有：

深圳、杭州、南京、成都、武漢、鄭州、合肥、重慶、長沙、蘇州、昆山、惠州、燕郊（廊坊）

結(jié)合房企和專業(yè)機構(gòu)的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)有幾個城市多次出現(xiàn)，值得我們特別關(guān)注。

未來一到兩年內(nèi)，購房選擇時，需要著重關(guān)注的城市：

一線城市：深圳、杭州

二線城市：南京、武漢、鄭州、蘇州、成都、重慶（還是要慎重）

三四線城市：昆山、惠州

至于，其他三四線城市，上漲動力不足，市場已經(jīng)下行；客戶越來越難找，渠道成本越來越高，自住越來越少，投資越來越多，風(fēng)險越來越大。

結(jié)

最后，我們來總結(jié)一下，看看2018年的房價和房市：

?政策基本面：

大范圍上，調(diào)控不會放松；因城施策，個別城市會限購松綁，但都沒價值，但松綁了你也不會去買。

?市場基本面：

一線冰封、二線平穩(wěn)、三線回落。

大范圍洼地不存在，需要去找，去動腦子想。

去供地不足、人口流入強的城市里找，去資金鏈緊張房企開發(fā)的項目中找。

?城市基本面：

一線看深圳、杭州；二線看鄭州、武漢、南京、蘇州；三四線看惠州、昆山。