(5)全國(guó)一手房?jī)r(jià)格指數(shù)較前期高點(diǎn)上漲10%，8個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅已超控制目標(biāo)

　　2013年11月中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)達(dá)1083.3，相比年初上升9.51%，另外，我們還可以將其與兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)做比較，首先是2011年9月份上一輪房?jī)r(jià)上漲周期的最高點(diǎn)相比，當(dāng)前的指數(shù)上漲了10%；其次是2012年7月份本輪房地產(chǎn)調(diào)控房?jī)r(jià)的最低點(diǎn)相比，當(dāng)前的指數(shù)上漲了16%。

　　此外，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)也顯示，至2013年10月，京滬穗深四市商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅均已超過20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過近三年來的人均可支配收入增幅，達(dá)成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的形勢(shì)極為嚴(yán)峻。雖然一線城市所面臨的調(diào)控政策更為嚴(yán)厲，但在強(qiáng)大的人口吸納效應(yīng)所帶來的旺盛需求下，其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他城市。而西安、貴陽、昆明（樓盤）等西部城市控制情況相對(duì)更佳，房?jī)r(jià)增速相對(duì)穩(wěn)定，并明顯低于可支配收入的增長(zhǎng)。

　　(6)土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲，一線城市土地出讓金收入三倍于去年

　　去年下半年起土地市場(chǎng)逐步回暖，今年以來成交熱度繼續(xù)升溫。全國(guó)53個(gè)重點(diǎn)城市 經(jīng)營(yíng)性用地前11月成交同比增長(zhǎng)21%，其中一線城市貢獻(xiàn)率最高，同比增幅高達(dá)83%，二線、三線城市分別提升了13%及34%。從成交規(guī)模上看，前11 月土地成交建面超過2000萬方的城市從去年同期的9個(gè)增加至12個(gè)，成交建面超過1000萬方的城市從去年同期的20個(gè)增加至26個(gè)。同時(shí)，土地流標(biāo)情況亦大幅減少，整體流標(biāo)率從去年同期的17%下降至今年的3%，并且自3月以來一直維持低位。

　　土地出讓金方面，重點(diǎn)城市前11月土地出讓金合計(jì)同比增長(zhǎng)67%，主要是地價(jià)較高昂的一線城市及部分二線城市土地成交量飆升，進(jìn)而帶動(dòng)土地出讓金快速上行，前11月一線城市土地成交金額漲幅高達(dá)195%，幾乎翻了兩倍，以上海為例，其今年以來土地出讓金高達(dá)1786億元，去年的這個(gè)數(shù)字僅為 664億元。今年以來土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，重點(diǎn)城市平均溢價(jià)率為19%，比去年同期提升了12個(gè)百分點(diǎn)。其中一線城市成交溢價(jià)率最高為27%，同比增加10 個(gè)百分點(diǎn)；單個(gè)地塊方面，今年以來、尤其是下半年之后，一、二線城市高總價(jià)地塊頻出，總價(jià)地王紀(jì)錄不斷被刷新，尤其是北京和上海，7月份以來幾乎每個(gè)月都占據(jù)全國(guó)地塊總價(jià)、單價(jià)排行榜的榜首位置。

　　(7)千億級(jí)房企數(shù)量將升至7家，龍頭房企積極拿地補(bǔ)庫存

　　回顧以往百億房企發(fā)展史，我們可以清晰地看到近6年來房企快速發(fā)展軌跡。2007年時(shí)，十強(qiáng)房企金額門檻剛好卡在100億元，可以這樣說，當(dāng)年年銷量能否達(dá)到100億元是衡量一家房企是否大型的標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)入2008年，百億房企數(shù)量迅速增加至12家，房企間沖百億苗頭初現(xiàn)。然而，從2008年到 2013年，5年時(shí)光，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已發(fā)生翻天覆地的變化。對(duì)房企大佬而言，年銷百億已成為過往煙云，根據(jù)《2013年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》，TOP50的入榜門檻已達(dá)105億元。而像首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)等企業(yè)前三季度雖未入榜單，但是銷售依然積極，前11個(gè)月亦完成百億銷售。按照這個(gè)趨勢(shì)，至2013年年底，超百億元銷售額企業(yè)或?qū)⑦_(dá)70家左右。

　　房企今年以來在拿地規(guī)模上有較為明顯的增長(zhǎng)，50強(qiáng)房企通過招拍掛新增地塊的建筑面積高達(dá)1.87億平方米，同比增長(zhǎng)17%，投入金額總計(jì) 5875億元，同比增長(zhǎng)57%。其中，萬科、綠地、保利等企業(yè)新增土地儲(chǔ)備量領(lǐng)先其他企業(yè)，。TOP50企業(yè)拿地總量占到全國(guó)53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交總量的33%，而去年這一比例僅為26%。

　　二、 2013年房企四大戰(zhàn)略方向

　　(1)融資：五大房企搭建境外融資平臺(tái)，七家房企成功赴港上市

　　繼招商地產(chǎn)(000024,股吧)、萬科、金地于2012年成功赴港借殼上市后，萬達(dá)和綠地也分別于今年4月、5月完成赴港借殼上市。成功借殼上市后，5大房企都在加快對(duì)殼資源的整合，以盡快實(shí)現(xiàn)境外上市平臺(tái)的融資運(yùn)作。截至目前，所有殼公司的更名都已完成，發(fā)展定位基本確定。

　　除了大型房企搭建海外上市平臺(tái)之外，眾多成長(zhǎng)型房企也紛紛在香港上市。自去年底旭輝控股、新城控股上市后，掀起了內(nèi)陸成長(zhǎng)型房企赴港上市的新一輪熱潮，今年已有金輪天地、五洲國(guó)際、當(dāng)代置業(yè)、毅德控股、景瑞地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)7家房企成功赴港上市。在今年內(nèi)陸房企業(yè)績(jī)普遍飄紅的背景下，境外資本市場(chǎng)持續(xù)看好內(nèi)陸房地產(chǎn)市場(chǎng)，是內(nèi)陸成長(zhǎng)型房企成功赴港上市的主要原因。

　　但與去年的旭輝、新城相比，今年7家房企上市融資的額度不高，從幾億到十幾億港元不等，但主營(yíng)業(yè)務(wù)集中分布在綜合商業(yè)、綠色地產(chǎn)、中高端住宅。相比之下，境外投資者對(duì)這些企業(yè)股票的認(rèn)購反應(yīng)普遍較平淡，這從五洲國(guó)際、當(dāng)代置業(yè)、景瑞地產(chǎn)的最終發(fā)行價(jià)都接近招股價(jià)下限中可見一斑。

　　今年10月，萬科控股徽商銀行，開創(chuàng)純房企控股商業(yè)銀行先河。相對(duì)于此前越秀集團(tuán)控股香港創(chuàng)興銀行、綠地集團(tuán)控股盤錦（樓盤）市商業(yè)銀行，萬科控股徽商更具重大“里程碑”意義：至此，國(guó)內(nèi)純房企與銀行的聯(lián)姻正式解禁；今后，產(chǎn)銀深度融合將成行業(yè)發(fā)展大趨勢(shì)。

　　產(chǎn)銀深度融合或助推房企融資變革。萬科控股徽商銀行，可能如其所宣稱的那樣，是為了完善社區(qū)金融配套，以為其龐大的業(yè)主群提供財(cái)富管理等金融服務(wù)，同時(shí)還可以借此為產(chǎn)業(yè)鏈上游8000家建材合作供應(yīng)商及承包商搭建融資平臺(tái)，以降低企業(yè)采購成本。但我們認(rèn)為，萬科更看重的是通過“控股銀行”布局地產(chǎn)金融，開發(fā)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，以盤活商業(yè)地產(chǎn)。對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，隨著更多的房企成功嘗試控股銀行，產(chǎn)銀結(jié)合融資新方式今后會(huì)大行其道。

　　(2)海外：逾六家房企加碼海外業(yè)務(wù)，三大趨勢(shì)隱現(xiàn)

　　今年以來，已有萬科、綠地、中海、富力等逾六家房企加碼海外業(yè)務(wù)。同時(shí)今年也是中國(guó)房企海外發(fā)展的收獲年。8月份，碧桂園在馬來西亞的金海灣項(xiàng)目正式上市，兩個(gè)月時(shí)間成功賣出6000多套房子，銷售近百億元人民幣，一舉成為馬來西亞最大的地產(chǎn)商。綠地在韓國(guó)濟(jì)州島的健康醫(yī)療城項(xiàng)目——漢拿山小鎮(zhèn)也于6月份開盤，銷售勢(shì)頭良好，一期已去化逾八成，年內(nèi)銷售額預(yù)計(jì)會(huì)突破10億元人民幣。

　　截至目前，房企拓展海外地產(chǎn)呈現(xiàn)三大趨勢(shì)。其一，國(guó)內(nèi)房企海外發(fā)展的主流是與境外實(shí)力房企合作。比如，碧桂園在馬來西亞開發(fā)的2個(gè)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)發(fā)展商Mayland合營(yíng)；萬科在北美首次投資，選擇與美國(guó)龍頭房企鐵獅門合作。初次出“海”的房企普遍會(huì)選擇與境外實(shí)力房企合作，以縮小對(duì)境外市場(chǎng)不了解的短板，降低海外拓展風(fēng)險(xiǎn)。

　　其二，房企出海的普遍做法是在國(guó)外建房賣給中國(guó)人。如綠地計(jì)劃將濟(jì)州島健康醫(yī)療城的七成住宅賣給中國(guó)人；萬科美國(guó)首站選在華人集中的舊金山。從短期看，這種“自產(chǎn)自銷”的發(fā)展模式效果很好，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看不具持續(xù)性，因?yàn)閲?guó)內(nèi)富人和海外華人在境外某一區(qū)域扎堆集聚的地方畢竟不多。在與境外房企合作的過程中，隨著中國(guó)房企對(duì)境外市場(chǎng)的了解逐步加深，可適當(dāng)提高針對(duì)境外客戶的開發(fā)和銷售力度。

　　其三，目前“出海”大部分是國(guó)內(nèi)大型龍頭房企。雖然也有少部分中小房企，但海外拓展的項(xiàng)目規(guī)模都不大，且無持續(xù)滾動(dòng)開發(fā)跡象。主要原因還是海外項(xiàng)目投資動(dòng)則幾十億、上百億人民幣，中小房企實(shí)力不夠。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，企業(yè)規(guī)模不會(huì)成為海外拓展的核心制約因素，中小房企同樣可以憑借融資創(chuàng)新構(gòu)建暢通的海外融資渠道，使海外拓展進(jìn)入良性循環(huán)，成為中國(guó)房企海外軍團(tuán)的“中堅(jiān)”力量。

　　(3)城市更新：眾房企“搶占”舊改價(jià)值高地，兩大發(fā)展瓶頸待突破

　　目前，北上廣深四個(gè)一線城市，中心城區(qū)土地存量所剩無幾，城市更新逐漸成為主要的土地供應(yīng)方式。其中，最典型的屬深圳。根據(jù)規(guī)劃，到2015 年，深圳市計(jì)劃用于城市更新改造的用地規(guī)模將達(dá)到35平方公里，預(yù)計(jì)總投資達(dá)1800億元。巨大的舊改蛋糕引來眾房企“爭(zhēng)食”。目前，參與深圳舊改的房企包括佳兆業(yè)、京基、華潤(rùn)、深業(yè)、招商、卓越等一線梯隊(duì)，還有萬科、保利、中航、中糧、中信等央企以及星河、信義、富通、鴻榮源等本土民企，累計(jì)超30家。

　　眾房企紛紛青睞舊改業(yè)務(wù)，主要原因包括：一、規(guī)避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。由于舊改項(xiàng)目受政府高度重視，一般不受調(diào)控影響。二、獲取土地成本地、利潤(rùn)高。企業(yè)通過常規(guī)招拍掛方式獲取土地，競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率一般較高。相比之下，舊改項(xiàng)目一般以協(xié)議出讓方式獲得，即使招拍掛也以低價(jià)成交居多，因此獲取成本相對(duì)低。同時(shí)，城市更新項(xiàng)目一般位于城市的核心地段，升值潛力大，產(chǎn)品溢價(jià)也高。由于成本低、溢價(jià)高，舊改業(yè)務(wù)的利潤(rùn)普遍較高。以佳兆業(yè)為例，其舊改業(yè)務(wù)毛利率高達(dá)50%，遠(yuǎn)高于34%的行業(yè)水平。三、有利于塑造企業(yè)的品牌形象。城市更新項(xiàng)目多位于人口密集的市區(qū)，若能成功運(yùn)營(yíng)，可快速提升企業(yè)品牌形象。四、有利企業(yè)獲取更多政府支持，企業(yè)在當(dāng)?shù)氐姆桥f改項(xiàng)目也將受益。

　　不僅是企業(yè)，政府、社會(huì)也因此受益。對(duì)政府而言，選擇城市更新方式推進(jìn)舊城改造，沒有財(cái)政壓力，同時(shí)見效快。因?yàn)檎疅o需預(yù)支財(cái)政進(jìn)行拆遷補(bǔ)償、土地一級(jí)開發(fā)及編制大量人力，所有的一切都將由舊改房企主導(dǎo)完成。對(duì)社會(huì)而言，被拆遷原住民不再直接面對(duì)強(qiáng)勢(shì)的政府，與企業(yè)談判的空間更大，獲得補(bǔ)償也更多。

　　當(dāng)然，目前城市更新領(lǐng)域門檻較高、瓶頸也多，仍需企業(yè)和政府共同努力積極推動(dòng)：

　　企業(yè)方面，參與舊改關(guān)鍵是做到不差錢和極佳的利益協(xié)調(diào)能力。無論是拿地、動(dòng)遷賠償，還是開發(fā)，舊改項(xiàng)目都需巨大的資金投入。因此參與舊改，首要條件是確保資金不斷供。從實(shí)際操作看，目前舊改領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)由于資金來源多元話，都不差錢。像“舊改專家”佳兆業(yè)，由于舊改業(yè)務(wù)已進(jìn)入豐收期，單靠銷售回款就已能很好地支持舊改業(yè)務(wù)良性發(fā)展；華潤(rùn)置地、招商地產(chǎn)等房企，自身是上市公司，加上背靠實(shí)力雄厚的央企集團(tuán)，融資渠道多元化，參與舊改也無資金壓力；京基集團(tuán)則專門成立一套班子負(fù)責(zé)境外融資，以解決舊改資金問題。另外，由于舊改涉及拿地、融資、規(guī)劃、拆遷等多個(gè)方面，每個(gè)方面都會(huì)遇到很多問題，這就要求涉足舊改的開發(fā)商具備許多獨(dú)特能力。比如，法律專業(yè)能力，協(xié)調(diào)溝通化（樓盤）解矛盾的能力要強(qiáng)，尤其是利益協(xié)調(diào)能力要強(qiáng)，能平衡各方利益。

　　社會(huì)和政府方面，應(yīng)加快解決權(quán)屬不清晰和法律不完善等舊改瓶頸。目前賠償標(biāo)準(zhǔn)和土地轉(zhuǎn)性兩個(gè)領(lǐng)域的問題比較集中，應(yīng)先行加以解決：首先，在政府指導(dǎo)下，培育第三方測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)，對(duì)拆賠標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公正的評(píng)估。這樣就減少單靠市場(chǎng)化推動(dòng)，因企業(yè)和業(yè)主直接博弈而產(chǎn)生的諸多問題。其次，涉及集體土地舊改拆遷的，應(yīng)建立司法救濟(jì)途徑，并加快納入法制化軌道進(jìn)程。這樣就能避免因企業(yè)過于強(qiáng)勢(shì)而使原住民的利益受到損害，同時(shí)也能對(duì)個(gè)別要求不合理的“釘子戶”形成約束，使舊改順利的進(jìn)行下去。

　　(4)項(xiàng)目營(yíng)銷：全民營(yíng)銷引領(lǐng)變革，樓市銷售進(jìn)入電商時(shí)代

　　今年碧桂園在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)上締造了一個(gè)行業(yè)傳奇，在其背后全民營(yíng)銷功不可沒。碧桂園所倡導(dǎo)的“全員營(yíng)銷”模式與綠城的“全民營(yíng)銷”相似，但更注重定向的圈層營(yíng)銷。具體而言：一是制定硬性指標(biāo)，營(yíng)銷部所有員工全線上陣。二是充分利用內(nèi)部員工，將銷售的權(quán)力傳遞給公司員工。凡在碧桂園的員工，只要為碧桂園項(xiàng)目完成銷售任務(wù)都會(huì)給予3-4‰的提成獎(jiǎng)勵(lì)。三是借助企業(yè)品牌影響力，引導(dǎo)社會(huì)人員加入銷售。碧桂園面向全社會(huì)營(yíng)銷，主要采用“以老帶新“方式，老業(yè)主成功推薦客戶可享總房款提成。四是運(yùn)用學(xué)校、酒店等資源，外拓圈層人士。即將職業(yè)屬性或收入待遇等方面差不多的社會(huì)人士匯集到一起，展開針對(duì)性營(yíng)銷。一般來說，這部分人士不是碧桂園的主力客群，目的在于最大化蓄客。

　　自2011年4月SOHO中國(guó)攜手新浪樂居首次電商合作后，房地產(chǎn)和電商開始緊密融合。該年8月8日，國(guó)內(nèi)第一家房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺(tái) EJU.COM上線。2013年11月12日，易居中國(guó)在“超?躍——易居中國(guó)2013年度創(chuàng)新峰會(huì)”上發(fā)布了一系列全新戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃，主要包括：電商 4.0平臺(tái)上線、微米合作規(guī)劃、CRIC房地產(chǎn)決策咨詢信息系統(tǒng)升級(jí)、易居資本商業(yè)運(yùn)作等，再次將房產(chǎn)觸角延伸至更加多元化、個(gè)性化、高成效的領(lǐng)域里。今年，新浪樂居也推出新一代電商平臺(tái)——E信通，創(chuàng)造性地提出了電商平臺(tái)與媒體服務(wù)分離的房產(chǎn)電商運(yùn)營(yíng)模式。目前，包括華潤(rùn)、恒大、世茂、新華聯(lián)(000620,股吧)等近20房企正式進(jìn)駐電商3.0“E信通”平臺(tái)，至此，中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷在電商平臺(tái)上有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　三、2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)七大預(yù)測(cè)

　　(1)政策：熱點(diǎn)城市行政性政策仍將強(qiáng)化，二、三線城市預(yù)計(jì)將適當(dāng)放寬

　　三中全會(huì)基調(diào)是理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系，但房地產(chǎn)市場(chǎng)化機(jī)制的形成是一個(gè)漸進(jìn)過程, 2013 年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，部分一二線城市房?jī)r(jià)飆漲，因此以限購限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不會(huì)全面退出，而這也是現(xiàn)階段政府的無奈之舉，當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進(jìn)程，為市場(chǎng)真正成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)力量作好準(zhǔn)備。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況地區(qū)差異較大，從目前來看，過去十年全國(guó)“一刀切” 式的調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了改變，中央層面上全局性的政策調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)。

　　從城市層面上看，一線城市和熱點(diǎn)二線城市限購限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2014年的主基調(diào)，而例如房產(chǎn)稅擴(kuò)圍、土地流轉(zhuǎn)改革等，在一線城市先行落地機(jī)會(huì)也較大。在我們看來，繼續(xù)適當(dāng)壓制需求釋放，爭(zhēng)取更多時(shí)間從供應(yīng)入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解決房?jī)r(jià)上漲過快問題。大部分二、三線城市政策面將有序放寬，近幾年這類城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，我們認(rèn)為這主要與當(dāng)?shù)谿DP 增長(zhǎng)、人均收入水平提升以及貨幣流動(dòng)性充裕等因素相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)健康，政府過多的干預(yù)將有違市場(chǎng)性原則，這也不是新一屆政府的整體態(tài)度，2014 年，這類城市回歸市場(chǎng)化將是大趨勢(shì)，即便短期內(nèi)限購限貸政策不會(huì)在明文上退出，其執(zhí)行層面的松動(dòng)也將成為可能。

　　(2)投資：新開工增速回升還將持續(xù)，今年土地成交釋放將促明年投資走高

　　本輪行業(yè)新開工面積增速走勢(shì)，在2012年6月觸及低點(diǎn)后緩慢回升，今年4月起累計(jì)增速回歸正數(shù)，而后幾個(gè)月雖然震蕩上行，但上漲速度遠(yuǎn)不及 2009年，這一方面是由于2011年土地市場(chǎng)成交大幅萎縮所致，另一方面也表明今年企業(yè)層面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)否重啟仍心存忌憚。另外，本輪去庫存截至當(dāng)前，各城市之間庫存水平存在明顯的結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市庫存下降較快，北京等城市已降至歷史低點(diǎn)，而三線城市庫存依然有壓力，這也是本輪新開工面積增速回升較為緩慢的原因之一。新開工增速回升緩慢，可能會(huì)導(dǎo)致回升的周期拉長(zhǎng)，且在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸明朗，企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的背景下，開工熱度將有提升，明年新開工面積增速的回升還將持續(xù)，預(yù)計(jì)全年增速升至13%左右。

　　房地產(chǎn)投資方面，今年上半年單月增速高位震蕩，下半年自8月起開始出現(xiàn)略微震蕩下行的態(tài)勢(shì)，但累計(jì)增速整體仍保持在19.2%的水平，較上半年下滑幅度不大；今年年底信貸緊張，成交增速逐漸收窄，預(yù)計(jì)11-12月銷售增速不會(huì)有太好表現(xiàn)，此情況下企業(yè)投資熱情一般，全年增速可能降至19%以下。 2014年隨著行業(yè)整體進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行期，調(diào)控政策預(yù)期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開工意愿較強(qiáng)，且今年房企拿地?cái)?shù)量增多，明年新開工增速回升，對(duì)投資增速有一定支撐作用，預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)投資增速將在25%左右。

　　(3)一線城市：成交量與今年總體持平，政策面持續(xù)收緊下房?jī)r(jià)或先漲后穩(wěn)

　　從供應(yīng)層面上看，2013年年底一線城市因房?jī)r(jià)調(diào)控壓力推遲高價(jià)盤的預(yù)售證審批，這部分供給或?qū)⑼七t至明年一季度，而2012年下半年起逐步釋放的土地市場(chǎng)成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應(yīng)，因此一線城市層面上2014年總體供應(yīng)走勢(shì)應(yīng)是穩(wěn)中有增，其中北京增幅較大，增幅為45%，深圳增幅大約在30%，上海和廣州則基本與2013年持平。

　　從成交層面上看，2013年一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平，由于明年政策面依然看緊，我們認(rèn)為市場(chǎng)銷售速度大致將和 2013年持平，而北京2013年由于供應(yīng)嚴(yán)重萎縮的關(guān)系供求比呈現(xiàn)1：1.58，考慮到其明年供應(yīng)大幅放量的因素，預(yù)計(jì)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)也將有所收斂，總體上看，我們認(rèn)為2014年一線城市中上、廣、深三城市場(chǎng)成交量將和2013年基本持平，而北京方面，2013年受供應(yīng)短缺而積壓的需求或有釋放，從而推動(dòng)成交量小幅增長(zhǎng)。

　　從房?jī)r(jià)角度看，我們認(rèn)為一線城市2014年將呈現(xiàn)先漲后穩(wěn)，其中上半年在市場(chǎng)慣性的作用下新盤價(jià)格仍將穩(wěn)定上漲，尤其是今年年底因信貸緊縮而推遲購房的需求在明年初將集中入市，這一定程度上將提升開發(fā)商銷售預(yù)期，其定價(jià)也將具有更大上漲空間；而下半年之后，政策面持續(xù)收緊的影響將持續(xù)發(fā)酵，主要的變數(shù)有兩方面：其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺(tái)，目標(biāo)可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預(yù)售證管理再度啟動(dòng)，兩者無疑都將對(duì)市場(chǎng)交易熱情造成壓力，從而平抑房?jī)r(jià)漲勢(shì)。

　　(4)二線城市：新增供應(yīng)全方位擴(kuò)張，市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升格局總體穩(wěn)固

　　從供應(yīng)層面上看，與一線城市相同點(diǎn)是2012年下半年以來土地市場(chǎng)成交的放量，不同點(diǎn)是二線城市城區(qū)可供開發(fā)的土地規(guī)模更充足，從數(shù)據(jù)預(yù)期中看，昆明、南京、寧波（樓盤）等等2014年商品住宅供應(yīng)量增幅均超過30%，而重慶、成都、沈陽、廈門（樓盤）等城市增幅也在10%以上，從這個(gè)角度看，二線城市明年的供應(yīng)擴(kuò)張是全方位的。

　　從成交層面上看，受政策寬松和供應(yīng)擴(kuò)張的雙重利好，我們對(duì)二線城市明年成交量的走勢(shì)持看好態(tài)度，從2013年一二線城市成交增幅對(duì)比來看，二線城市即明顯高于一線，明年這一特征將繼續(xù)維持，其中昆明、長(zhǎng)春（樓盤）、合肥、長(zhǎng)沙等處于房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)期內(nèi)的城市更將順勢(shì)進(jìn)入各自的高增長(zhǎng)階段。

　　從房?jī)r(jià)角度看，我們認(rèn)為二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的格局不變，但新增供應(yīng)充分釋放一定程度上會(huì)削弱價(jià)格的漲勢(shì)，尤其是相當(dāng)一部分二線城市需求結(jié)構(gòu)以首置首改型群體為主，這類群體對(duì)價(jià)格的敏感度較高，部分2013年房?jī)r(jià)上漲較快的區(qū)域板塊明年客觀上講有放緩的需要。

　　(5)三線城市：部分城市面臨去庫存壓力，兩大因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

　　從供應(yīng)層面上看，三線城市市場(chǎng)供應(yīng)總體充足，個(gè)別城市在前兩年整個(gè)行業(yè)投資傾向下目前甚至出現(xiàn)庫存過剩的情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場(chǎng)主要依靠本地需求來去化庫存，成交增速較過往兩年將進(jìn)一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期，成交規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)度將停滯。從房?jī)r(jià)角度看，三線城市房?jī)r(jià)總體將處于穩(wěn)步上漲的軌道中，其動(dòng)力除了城市市場(chǎng)本身的增長(zhǎng)，也來自于和一二線城市的比價(jià)效應(yīng)，另外，部分近兩年市場(chǎng)投資過熱、房?jī)r(jià)快速上漲的三線城市未來1-2年內(nèi)都將進(jìn)入階段性盤整狀態(tài)。

　　(6)產(chǎn)品：大環(huán)境平穩(wěn)剛需類項(xiàng)目將延續(xù)熱銷，一線城市豪宅產(chǎn)品繼續(xù)看好

　　一線城市規(guī)模巨大的首置首改群體將使剛需類項(xiàng)目在2014年繼續(xù)熱銷，唯一的前提是項(xiàng)目定價(jià)未明顯高于所在區(qū)域平均水平，這類產(chǎn)品銷售的主動(dòng)權(quán)將繼續(xù)握在開發(fā)商手中；高端豪宅方面我們也持繼續(xù)看好的態(tài)度，事實(shí)上，一線城市豪宅類項(xiàng)目抗周期性一貫較強(qiáng)，其所對(duì)應(yīng)的客戶往往資金實(shí)力充足，價(jià)格敏感度低，因此小范圍的政策收緊對(duì)這一細(xì)分市場(chǎng)影響不大，風(fēng)險(xiǎn)可能集中在局部，比如上海的遠(yuǎn)郊型別墅、北京衛(wèi)星城區(qū)域的高檔公寓等仍可能滯銷；總體上看，我們認(rèn)為一線城市項(xiàng)目銷售唯一存在變數(shù)的是中高檔改善類產(chǎn)品，這類項(xiàng)目的客群的特點(diǎn)是兩點(diǎn)：其一，具備一定資金實(shí)力但仍有明顯的接受上限，其二，對(duì)銀行信貸具有一定的依賴程度，因此，當(dāng)前一線城市持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)、以及未來有可能長(zhǎng)期處于收緊狀態(tài)的二套房貸政策，將對(duì)這部分市場(chǎng)銷售形成一定阻力。

　　二線城市層面上，由于其財(cái)富聚集能力和一線城市有顯著差距，豪宅類項(xiàng)目銷售大多呈現(xiàn)機(jī)會(huì)型特征，而剛需類項(xiàng)目在二線城市是絕對(duì)主力產(chǎn)品，但部分城市、部分區(qū)域存在供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)，典型如天津的濱海新區(qū)，由于規(guī)劃利好的刺激，近年來諸多企業(yè)進(jìn)駐該區(qū)域，造成板塊內(nèi)當(dāng)前同檔次產(chǎn)品嚴(yán)重堆積，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，大量項(xiàng)目銷售去化困難，我們預(yù)計(jì)這樣的情況在2014年也難以根本改善。

　　(7)土地：市場(chǎng)熱度總體將先揚(yáng)后抑，一二線城市成交量?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)

　　2013年，土地市場(chǎng)整體火熱，尤其是下半年以來地王頻出，預(yù)計(jì)2014年的土地市場(chǎng)土地供應(yīng)成交量整體穩(wěn)步增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”走勢(shì)。具體來看，上半年各地推地?zé)岢比詫⒊掷m(xù)，土地成交也將延續(xù)今年年底的良好局面，在這之后，成交量增長(zhǎng)勢(shì)頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過持續(xù)拿地后，土地儲(chǔ)備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，我們預(yù)計(jì)下半年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強(qiáng)資金管控。

　　從各線城市來看，一線城市土地成交量將繼續(xù)在今年的基礎(chǔ)上小幅增長(zhǎng)，尤其是上海、北京、廣州，而深圳的城市更新項(xiàng)目仍然會(huì)受到較廣泛的關(guān)注，二線城市歷年土地供應(yīng)較為充足，因而土地成交量不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況，而部分較具潛力的三四線城市在明年可能迎來一小波成交量補(bǔ)漲期，主要是企業(yè)出于平衡土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)的考慮，明年在這類城市的拿地量將小幅增長(zhǎng)。

　　土地價(jià)格整體穩(wěn)步提升將是大概率事件，尤其是一線城市，具體來看，全國(guó)重點(diǎn)城市一季度土地價(jià)格或出現(xiàn)一定的降幅，但隨著淡季過去，土地價(jià)格還將回歸上行通道，因而二季度可以看做房企補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過渡，土地價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)明顯回落。從流拍、溢價(jià)來看，2014 年流拍地塊占比仍然維持低位，而高溢價(jià)地塊占比會(huì)比今年有所回落。