【前言】2014年,全球經(jīng)濟(jì)總體將溫和改善,三中全會深化改革，行政審批減免、結(jié)構(gòu)性減稅等扶持將推動整體經(jīng)濟(jì)迎來新機(jī)遇。在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸明朗，企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的背景下，開工熱度將有提升，明年新開工面積增速的回升還將持續(xù)。我們預(yù)計(jì)：一、二線成交總體看好，房價上漲趨勢不變；土地市場：總體先揚(yáng)后抑，成交量價平穩(wěn)增長；企業(yè)業(yè)績和融資總量保持增長，重點(diǎn)企業(yè)拿地力度將減弱。

 

    宏觀經(jīng)濟(jì)：出口改善、投資回升，GDP增速或穩(wěn)定在7.5%

    首先，近兩年以來持續(xù)低迷的出口將受到外需復(fù)蘇的提振，預(yù)計(jì)穩(wěn)中有升。2014年,全球經(jīng)濟(jì)總體將溫和改善,預(yù)計(jì)全球GDP將增長3.5%，較2013年有所提高。明年美國經(jīng)濟(jì)將是“投資+消費(fèi)”雙輪驅(qū)動，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增速將由1.7%升至2.7%左右；德國對重債國經(jīng)濟(jì)帶動作用的恢復(fù)將使歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)改善具備持續(xù)性，預(yù)計(jì)歐元區(qū)GDP增長將由-0.4%升至1%；對于新興市場方面，雖然印度、泰國等國家仍有可能再次受到?jīng)_擊，但基本面較好、外債低、儲備高的國家仍將整體受益于歐美復(fù)蘇，外界普遍擔(dān)憂的QE退出的負(fù)面影響也將被彌補(bǔ)。

 

    其次，投資溫和增長將成為大概率事件，其主要依靠兩大因素的釋放。其一是服務(wù)業(yè)投資增速加快，從三中全會服務(wù)業(yè)的相關(guān)政策看，民間準(zhǔn)入的放開、行政審批減免、結(jié)構(gòu)性減稅等扶持將推動整體服務(wù)業(yè)迎來發(fā)展機(jī)遇，今年以來，文化體育、醫(yī)療護(hù)理、商務(wù)服務(wù)等相關(guān)投資增速均接近30%，預(yù)計(jì)明年仍將進(jìn)一步加快；其二，延后的“換屆效應(yīng)”可能將使明年基建投資大幅度增長，今年以來，由于地方債清理和懲治腐敗等因素，地方政府普遍存在觀望的態(tài)度，在我們看來，這是導(dǎo)致過去30年以來“換屆效應(yīng)”在2013年被擱淺的主要原因，而事實(shí)上，新一屆地方政府在上臺之初的投資沖動依然存在，其在2014年政局趨穩(wěn)之后將開始釋放?？傮w來看，我們預(yù)計(jì)2014年整體投資增速將在19%左右。

 

    從2014年總體經(jīng)濟(jì)走勢看，我們認(rèn)為GDP增速目標(biāo)可能定在7.5%，仍將處于相對較低的水平，但隨著出口的改善、投資的超預(yù)期回升，增速進(jìn)一步下滑的空間已經(jīng)非常有限，考慮到2014年是落實(shí)十八屆三中全會的開局之年，按照部署，2020年要完成全會決定的改革目標(biāo)，因此，2014年將是諸多重要改革措施落實(shí)的年份，因此整體處在轉(zhuǎn)型期的中國經(jīng)濟(jì)大幅沖高的可能性也幾乎不存在。

 

    行業(yè)投資：新開工增速回升還將持續(xù)，今年土地成交釋放將促明年投資走高

    本輪行業(yè)新開工面積增速走勢，在2012年6月觸及低點(diǎn)后緩慢回升，今年4月起累計(jì)增速回歸正數(shù)，而后幾個月雖然震蕩上行，但上漲速度遠(yuǎn)不及2009年，這一方面是由于2011年土地市場成交大幅萎縮所致，另一方面也表明今年企業(yè)層面對房地產(chǎn)調(diào)控會否重啟仍心存忌憚。另外，本輪去庫存截至當(dāng)前，各城市之間庫存水平存在明顯的結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市庫存下降較快，北京等城市已降至歷史低點(diǎn)，而三線城市庫存依然有壓力，這也是本輪新開工面積增速回升較為緩慢的原因之一。新開工增速回升緩慢，可能會導(dǎo)致回升的周期拉長，且在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸明朗，企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的背景下，開工熱度將有提升，明年新開工面積增速的回升還將持續(xù)，預(yù)計(jì)全年增速升至13%左右。

 

    房地產(chǎn)投資方面，今年上半年單月增速高位震蕩，下半年自8月起開始出現(xiàn)略微震蕩下行的態(tài)勢，但累計(jì)增速整體仍保持在19.2%的水平，較上半年下滑幅度不大；今年年底信貸緊張，成交增速逐漸收窄，預(yù)計(jì)11-12月銷售增速不會有太好表現(xiàn)，此情況下企業(yè)投資熱情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年隨著行業(yè)整體進(jìn)入平穩(wěn)

 

    運(yùn)行期，調(diào)控政策預(yù)期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開工意愿較強(qiáng)，且今年房企拿地?cái)?shù)量增多，明年新開工增速回升，對投資增速有一定支撐作用，預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)投資增速將在25%左右。

 

    城市市場：一、二線成交總體看好，房價上漲趨勢不變

    （1）一線：政策收緊，成交量與今年持平，房價將先漲后穩(wěn)

    從三中全會來會，新一屆政府執(zhí)政后在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的主基調(diào)是理順政府與市場的關(guān)系，但房地產(chǎn)市場化機(jī)制的形成無疑應(yīng)是一個漸進(jìn)過程,對于市場供求壓力巨大、房價上漲動力充足的一線城市而言，以限購限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不具備全面退出的條件，而這也是現(xiàn)階段政府的無奈之舉，當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進(jìn)程，為市場真正成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)力量作好準(zhǔn)備。因此，我們認(rèn)為至少2014年，一線城市政策環(huán)境仍將保持相對收緊的狀態(tài)，甚至不排除在信貸政策、稅收政策作進(jìn)一步收緊的可能。

 

    從供應(yīng)層面上看，2013年年底一線城市因房價調(diào)控壓力推遲高價盤的預(yù)售證審批，這部分供給或?qū)⑼七t至明年一季度，而2012年下半年起逐步釋放的土地市場成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應(yīng)，一線城市2014年總體供應(yīng)走勢應(yīng)是穩(wěn)中有增，其中北京和深圳增幅大約在30%左右，上海和廣州則基本與2013年持平。

 

    從成交層面上看，2013年一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平，由于明年政策面依然看緊，我們認(rèn)為市場銷售速度大致將和2013年持平，而北京2013年由于供應(yīng)嚴(yán)重萎縮的關(guān)系供求比呈現(xiàn)1：1.58，考慮到其明年供應(yīng)大幅放量的因素，預(yù)計(jì)供不應(yīng)求的態(tài)勢也將有所收斂，總體上看，我們認(rèn)為2014年一線城市中上、廣、深三城市場成交量將和2013年基本持平，而北京方面，2013年受供應(yīng)短缺而積壓的需求或有釋放，從而推動成交量小幅增長。

 

    從房價角度看，我們認(rèn)為一線城市2014年將呈現(xiàn)先漲后穩(wěn)，其中上半年在市場慣性的作用下新盤價格仍將穩(wěn)定上漲，尤其是今年年底因信貸緊縮而推遲購房的需求在明年初將集中入市，這一定程度上將提升開發(fā)商銷售預(yù)期，其定價也將具有更大上漲空間；而下半年之后，政策面持續(xù)收緊的影響將持續(xù)發(fā)酵，主要的變數(shù)有兩方面：其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺，目標(biāo)可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預(yù)售證管理再度啟動，兩者無疑都將對市場交易熱情造成壓力，從而平抑房價漲勢。

 

    從項(xiàng)目角度看，一線城市規(guī)模巨大的首置首改群體將使剛需類項(xiàng)目在2014年繼續(xù)熱銷，唯一的前提是項(xiàng)目定價未明顯高于所在區(qū)域平均水平，這類產(chǎn)品銷售的主動權(quán)將繼續(xù)握在開發(fā)商手中；高端豪宅方面我們也持繼續(xù)看好的態(tài)度，事實(shí)上，一線城市豪宅類項(xiàng)目抗周期性一貫較強(qiáng)，其所對應(yīng)的客戶往往資金實(shí)力充足，價格敏感度低，因此小范圍的政策收緊對這一細(xì)分市場影響不大，風(fēng)險可能集中在局部，比如上海的遠(yuǎn)郊型別墅、北京衛(wèi)星城區(qū)域的高檔公寓等仍可能滯銷；總體上看，我們認(rèn)為一線城市項(xiàng)目銷售唯一存在變數(shù)的是中高檔改善類產(chǎn)品，這類項(xiàng)目的客群的特點(diǎn)是兩點(diǎn)：其一，具備一定資金實(shí)力但仍有明顯的接受上限，其二，對銀行信貸具有一定的依賴程度，因此，當(dāng)前一線城市持續(xù)上漲的房價、以及未來有可能長期處于收緊狀態(tài)的二套房貸政策，將形成一定阻力。

 

    （2）二線：政策總體寬松，供求兩旺，房價呈穩(wěn)步上漲格局

    政策面上看，二線城市將有明顯分化，杭州、南京、天津、武漢等熱點(diǎn)城市房價上漲壓力相對較大，將繼續(xù)跟隨一線城市收緊的步伐，但大多程度相對北上廣深應(yīng)有減輕，這在今年底的這波地方新政中已大致可見；而大多數(shù)房地產(chǎn)市場供求矛盾總體可控的二線城市，政策環(huán)境較2011年將大為改觀，在結(jié)束全國一刀切式調(diào)控的背景下，這類或許是我國房地產(chǎn)市場最健康、也最具增長活力的城市將逐漸從行政管控的泥潭中抽身。

 

    從供應(yīng)層面上看，與一線城市相同點(diǎn)是2012年下半年以來土地市場成交的放量，不同點(diǎn)是二線城市城區(qū)可供開發(fā)的土地規(guī)模更充足，從數(shù)據(jù)預(yù)期中看，南京、武漢、長沙、寧波、昆明等2014年新房供應(yīng)量增幅均超過30%，而重慶、成都、沈陽、廈門等城市增幅也在10%以上，從這個角度看，二線城市明年的供應(yīng)擴(kuò)張是全方位的。

 

    從成交層面上看，受政策寬松和供應(yīng)擴(kuò)張的雙重利好，我們對二線城市明年成交量的走勢持看好態(tài)度，從2013年一二線城市成交增幅對比來看，二線城市即明顯高于一線，明年這一特征將繼續(xù)維持，其中昆明、長春、合肥、長沙等處于房地產(chǎn)市場成長期內(nèi)的城市更將順勢進(jìn)入各自的高增長階段。

 

    從房價角度看，我們認(rèn)為二線城市房價穩(wěn)步上漲的格局不變，但新增供應(yīng)充分釋放一定程度上會削弱價格的漲勢，尤其是相當(dāng)一部分二線城市需求結(jié)構(gòu)以首置首改型群體為主，這類群體對價格的敏感度較高，部分2013年房價上漲較快的區(qū)域板塊明年客觀上講有放緩的需要。

 

    從項(xiàng)目角度看，大多數(shù)二線城市財(cái)富聚集能力和一線城市有顯著差距，豪宅類項(xiàng)目銷售大多呈現(xiàn)機(jī)會型特征，而剛需類項(xiàng)目在二線城市是絕對主力產(chǎn)品，但部分城市、部分區(qū)域存在供應(yīng)過剩風(fēng)險，典型如天津的濱海新區(qū)，由于規(guī)劃利好的刺激，近年來諸多企業(yè)進(jìn)駐該區(qū)域，造成板塊內(nèi)當(dāng)前同檔次產(chǎn)品嚴(yán)重堆積，市場競爭異常激烈，大量項(xiàng)目銷售去化困難，我們預(yù)計(jì)這樣的情況在2014年也難以根本改善。

 

    從政策上看，三線城市數(shù)量眾多，其內(nèi)部房地產(chǎn)市場發(fā)展程度也不一，從總體上看，三線城市未來將告別政策調(diào)控。近幾年多數(shù)三線城市房價呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長，我們認(rèn)為這主要與當(dāng)?shù)谿DP增長、人均收入水平提升以及貨幣流動性充裕等因素相關(guān)，這類城市房地產(chǎn)市場相對健康，政府過多的干預(yù)將有違市場性原則，這也不是新一屆政府的整體態(tài)度，2014年，這類城市回歸市場化將是大趨勢；另外有一小部分三線城市過去兩年投資熱度過高，市場供應(yīng)巨大，但從新一屆政府的執(zhí)政方略上看，大抵也會讓其市場本身發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，不會出臺過于針對性的政策。

 

    從供應(yīng)層面上看，三線城市市場供應(yīng)總體充足，個別城市在前兩年整個行業(yè)投資傾向下目前甚至出現(xiàn)庫存過剩的情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場主要依靠本地需求來去化庫存，成交增速較過往兩年將進(jìn)一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市場將進(jìn)入調(diào)整期，成交規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)度將停滯。從房價角度看，三線城市房價總體將處于穩(wěn)步上漲的軌道中，其動力除了城市市場本身的增長，也來自于和一二線城市的比價效應(yīng)，另外，部分近兩年市場投資過熱、房價快速上漲的三線城市未來1-2年內(nèi)都將進(jìn)入階段性盤整狀態(tài)。

 

    土地市場：總體先揚(yáng)后抑，成交量價平穩(wěn)增長

    2013年，土地市場整體火熱，尤其是下半年以來地王頻出，預(yù)計(jì)2014年的土地市場土地供應(yīng)成交量整體穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”走勢。具體來看，上半年各地推地?zé)岢比詫⒊掷m(xù)，土地成交也將延續(xù)今年年底的良好局面，在這之后，成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過持續(xù)拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，我們預(yù)計(jì)下半年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強(qiáng)資金管控。

 

    從各線城市來看，一線城市土地成交量將繼續(xù)在今年的基礎(chǔ)上小幅增長，尤其是上海、北京、廣州，而深圳的城市更新項(xiàng)目仍然會受到較廣泛的關(guān)注，二線城市歷年土地供應(yīng)較為充足，因而土地成交量不會出現(xiàn)大起大落的情況，而部分較具潛力的三四線城市在明年可能迎來一小波成交量補(bǔ)漲期，主要是企業(yè)出于平衡土地儲備結(jié)構(gòu)的考慮，明年在這類城市的拿地量將小幅增長。

 

    土地價格整體穩(wěn)步提升將是大概率事件，尤其是一線城市，具體來看，全國重點(diǎn)城市一季度土地價格或出現(xiàn)一定的降幅，但隨著淡季過去，土地價格還將回歸上行通道，因而二季度可以看做房企補(bǔ)充土地儲備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過渡，土地價格不會出現(xiàn)明顯回落。從流拍、溢價來看，2014年流拍地塊占比仍然維持低位，而高溢價地塊占比會比今年有所回落。

 

    企業(yè)發(fā)展：業(yè)績和融資總量保持增長，重點(diǎn)企業(yè)拿地力度將減弱

    企業(yè)發(fā)展方面，我們預(yù)判房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)“兩升一降”的發(fā)展格局，即房企業(yè)績繼續(xù)快速增長，融資將延續(xù)今年火爆勢頭，企業(yè)拿地力度則會下降。

 

    首先，房企業(yè)績方面，明年會繼續(xù)快速上升。一個重要的原因是今年房企拿地較多，這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于明年上半年形成集中推案；而由政策面主導(dǎo)的房市行情預(yù)計(jì)在去行政化進(jìn)程中不會有大的改變，因此企業(yè)銷售會水漲船高，有一個新的突破。在城市能級上，預(yù)計(jì)一二線繼續(xù)會是主力銷售貢獻(xiàn)區(qū)域，但隨著中小城鎮(zhèn)的戶籍放開，以及國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃正式公布，部分有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線的房地產(chǎn)機(jī)遇全面開啟，眾房企將實(shí)現(xiàn)平衡布局。

 

    其次，房企融資方面，上半年將延續(xù)今年火爆的融資勢頭。明年還將有更多的房企赴港IPO，A股融資閘門將正式打開，今年提出發(fā)債、重組等融資方案的企業(yè)將獲得批準(zhǔn)，但是IPO放開的可能性不大。房企海外發(fā)債的總額將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。但下半年開始，由于貨幣政策的收緊預(yù)期，我們預(yù)判企業(yè)的融資難度將加大，融資成本將逐漸提高，企業(yè)應(yīng)適當(dāng)控制手頭現(xiàn)金。但總體來看，明年企業(yè)融資總量將保持增長。

 

    最后，房企投資方面，我們認(rèn)為明年龍頭房企拿地力度會減弱。一方面，從企業(yè)自身需求看，今年企業(yè)拿地創(chuàng)歷史新高，消化這些土地快得話也需要8-12個月的時間；另一方面，中央定調(diào)明年將繼續(xù)采取穩(wěn)健的貨幣政策，說明明年房企資金面不會有大的改變。因此明年龍頭房企的拿地需求預(yù)計(jì)會減少，拿地總量增速和溢價率或?qū)⑾陆?。預(yù)計(jì)明年出現(xiàn)地王和高溢價地塊的頻率也會有所減少。