燕郊現(xiàn)在房?jī)r(jià)多少？
----2011年2月房?jī)r(jià)分析
2011年2月16日北京出臺(tái)了“京十五條”，嚴(yán)格的限購(gòu)政策扼殺了很多人的北京購(gòu)房夢(mèng)想，因此想購(gòu)房的人不得不考慮在北京周邊區(qū)域買(mǎi)房置業(yè)了。燕郊是距天安門(mén)最近的非京區(qū)域，因此很多人關(guān)心和考慮在此業(yè)地區(qū)，希望了解本地區(qū)的房?jī)r(jià)。
2011年1月20日帶表弟買(mǎi)了一套上上城四期的房子， 2月26日下午，又到中介處做了一番實(shí)地了解和比較，下面就講講燕郊現(xiàn)在的房?jī)r(jià)及相關(guān)走勢(shì)分析。
一、燕郊當(dāng)前房?jī)r(jià)
（一）二手房
1、西部區(qū)域，主要指燕靈路以西，集中于燕順路兩側(cè)
2005年以后竣工的次新房均價(jià)在8500~9000元/平米，如納丹堡、美林灣、潮白人家等；夏威夷、東貿(mào)國(guó)際城可以達(dá)到9000~10000元/平米。
燕郊房產(chǎn)
2、中部區(qū)域，主要指燕靈路以東、燕昌路以西
2000年以前板樓及2005年以后竣工的小高層次新房均價(jià)在8000~8500元/平米，如上上城四期、祥馨小區(qū)、興達(dá)公寓；品質(zhì)較好的百花家園、陽(yáng)光小區(qū)、北歐小鎮(zhèn)、普羅旺斯均價(jià)在9000~10000元/平米。
3、東部區(qū)域，主要指燕昌路以東
2005年以后竣工的小高層次新房均價(jià)在7500~8000元/平米，如上上城五期、憶江南等；位置再往東價(jià)格還會(huì)低一些，如稅苑小區(qū)、天子莊園等。
4、建設(shè)較早、位置稍差的房子價(jià)格會(huì)相對(duì)低會(huì)500~1000元/平米左右，如冶金小區(qū)、首鋼小區(qū)、銀燕小區(qū)、二三小區(qū)等。
（二）新房
即將開(kāi)盤(pán)的美林君渡預(yù)計(jì)在9000元/平左右，位于西部區(qū)域燕順路上。
二、過(guò)去兩三個(gè)月的房?jī)r(jià)走勢(shì)
2010年11月以來(lái)，雖然房產(chǎn)政策比較穩(wěn)定，但河北省提出建設(shè)“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”，其中包括燕郊，并把前線指揮部設(shè)在燕郊。因此過(guò)去的兩三個(gè)月房?jī)r(jià)逐漸小幅上漲。以上上城四期為例，2010年11月至2010年1月房?jī)r(jià)均價(jià)由6500~7000元/平米提升至7500~8000元/平米。
2011年1月以來(lái)，受通州國(guó)際新城開(kāi)工建設(shè)、“京十五條”限購(gòu)政策影響，房?jī)r(jià)提升速度有所加快，目前上上城四期均價(jià)升至8000~8500元/平米。
三、未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)估
（一）對(duì)燕郊房?jī)r(jià)影響的重要因素
1、燕郊房?jī)r(jià)受政策及消息影響非常大。
開(kāi)發(fā)商對(duì)于國(guó)家政策或信息的敏感度也十分高，稍有利好政策或消息價(jià)格上漲非?？欤杂欣照呋蛳r(jià)格下降也非?？臁?009年12月通州建設(shè)國(guó)際新城規(guī)劃及2010年3月北京地鐵連接河北規(guī)劃提出后，燕郊房?jī)r(jià)從6000多一躍上萬(wàn)；2010年4月國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控政策后，房?jī)r(jià)僅用五六個(gè)月時(shí)間回落至6000多。
2、受特殊政策“關(guān)照”
每每在房?jī)r(jià)上漲較快或國(guó)家打壓力度加強(qiáng)時(shí)，對(duì)燕郊都有些特殊的“關(guān)照”政策及時(shí)出臺(tái)。如2010年7月外地人在燕郊購(gòu)房首付比例最低50%，10月暫停對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保證明外地人發(fā)放購(gòu)房貸款。這些政策有時(shí)十分特殊，可能?chē)?guó)家都未出臺(tái)過(guò)，但燕郊會(huì)實(shí)施。這些特殊政策也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要影響。
（二）房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)
1、2011年2月16日北京出臺(tái)的“京十五條”限購(gòu)令對(duì)燕郊房產(chǎn)屬于重大利好，房?jī)r(jià)因此應(yīng)該會(huì)上一步臺(tái)階。
2、但據(jù)說(shuō)很快燕郊的銀行將暫停發(fā)放所有的購(gòu)房貸款，這對(duì)資金的影響巨大，因?yàn)楫吘鼓軌蛞淮涡愿肚迦糠靠畹馁?gòu)買(mǎi)者是極少數(shù)，因此會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生較明顯的抑制作用。
綜合來(lái)看，如果上述第二條能夠?qū)嵤?，燕郊房?jī)r(jià)將不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，否則價(jià)格再上一個(gè)臺(tái)階或不可避免。
四、燕郊購(gòu)房需關(guān)注的特殊政策
1、河北省以外戶(hù)籍人員如不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，不能夠貸款購(gòu)房。
2、本省人員購(gòu)買(mǎi)首套房產(chǎn)，首付比例最低30%（不是所有銀行都能辦理，部分銀行為40%）。
3、本省人員購(gòu)買(mǎi)首套房產(chǎn)，需提供戶(hù)口所在地房管部門(mén)開(kāi)具的《無(wú)房證明》。
4、燕郊的信貸政策和交易政策最近幾個(gè)月變化頻繁，請(qǐng)注意。如契稅、交易稅、營(yíng)業(yè)稅春節(jié)前執(zhí)行差額征稅，目前變?yōu)槿~征稅。
5、交易費(fèi)用明細(xì)
契稅：房?jī)r(jià)*1.5%（有無(wú)房證明）或房?jī)r(jià)*3%（無(wú)無(wú)房證明）
個(gè)稅：房?jī)r(jià)*3%
營(yíng)業(yè)稅：房?jī)r(jià)*5.5%
交易費(fèi)：建筑面積*6元/平米
工本費(fèi)：80元
保險(xiǎn)費(fèi)：房?jī)r(jià)*1.1%
評(píng)估費(fèi)：房?jī)r(jià)*0.5%
抵押：80元
中介費(fèi)：房?jī)r(jià)*1.5%
以上信息為個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。
