剛剛，有朋友問(wèn)樓盤集中交付流程及內(nèi)容。下面，老周就貼下這方面的內(nèi)容。

1.0 目的

規(guī)范新接項(xiàng)目的前期介入、物業(yè)接管驗(yàn)收、辦理業(yè)主入伙流程的管理；保障房屋、公共部位和配套的公共設(shè)施的各項(xiàng)功能、指標(biāo)符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使新項(xiàng)目順利接管入伙，服務(wù)業(yè)主、方便業(yè)主。

2.0 適用范圍

適用于公司新接物業(yè)項(xiàng)目的前期介入、物業(yè)接管驗(yàn)收、樓宇入伙過(guò)程的管理。

3.0 職責(zé)

4.0 程序

4.1 物業(yè)前期管理工作的策劃

物業(yè)前期管理工作分為：新項(xiàng)目的拓展、項(xiàng)目前期介入管理、接管驗(yàn)收工作、業(yè)主入伙、入伙后房屋保修和房屋裝修的管理。

4.2 新項(xiàng)目的拓展

4.2.1 物業(yè)項(xiàng)目信息的獲取由公司各部門、各管理處及個(gè)人協(xié)助提供，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)信息的收集、識(shí)別和處理。

4.2.2 對(duì)已經(jīng)確定的新項(xiàng)目，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部組織有關(guān)人員對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，包括但不限于：

4.2.2.1 物業(yè)類型、規(guī)模及定位(通過(guò)實(shí)地或模型、效果圖、銷售價(jià)格等了解項(xiàng)目檔次定位等)；

4.2.2.2 所在區(qū)域及其地理位置；

4.2.2.3 開(kāi)、竣工時(shí)間及其開(kāi)盤、入伙時(shí)間；

4.2.2.4 發(fā)展商聯(lián)絡(luò)方式、背景資料及其物業(yè)管理合作意向；

4.2.2.5 對(duì)于新市場(chǎng)，須充分調(diào)查當(dāng)?shù)匚锕芮闆r，包括配套法規(guī)、收費(fèi)狀況、物管消費(fèi)心理、發(fā)展前景等。

4.2.3 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部將收集到的和實(shí)地考察的各類要素進(jìn)行整理分析，盡可能接觸高檔次、大規(guī)模樓盤或較好的商業(yè)、寫字樓等能為公司帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益、管理效益及社會(huì)效益的項(xiàng)目。

4.2.4 對(duì)于有經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益的項(xiàng)目，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部應(yīng)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)是否介入該項(xiàng)目；公司同意介入的，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部應(yīng)擬定項(xiàng)目組人員組成、編制項(xiàng)目管理策劃書，報(bào)公司審批。項(xiàng)目管理策劃書的編制要求見(jiàn)《前期管理方案編寫指導(dǎo)》。

4.2.5 項(xiàng)目的聯(lián)絡(luò)及跟蹤洽談。項(xiàng)目組通過(guò)面談、電話、傳真、電子郵件、郵政速遞等方式，與發(fā)展商銷售主管、發(fā)展商物管事務(wù)主管、發(fā)展商高層決策人士聯(lián)絡(luò)。

4.2.6 合同評(píng)審與簽訂。項(xiàng)目組根據(jù)與發(fā)展商的洽談意見(jiàn)，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)合同范本擬制合同稿，經(jīng)公司相關(guān)部門評(píng)審和公司法律顧問(wèn)審查后，交公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審核、簽字。合同評(píng)審按照《合同評(píng)審與管理控制程序》的規(guī)定辦理。

4.2.7 合同簽訂后，項(xiàng)目組負(fù)責(zé)與發(fā)展商對(duì)接各項(xiàng)工作。

4.3 物業(yè)管理的前期介入

4.3.1 前期介入的時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及發(fā)展商的要求確定。前期介入的主要工作是：由專業(yè)工程技術(shù)人員熟悉項(xiàng)目的情況，跟蹤設(shè)備的安裝、調(diào)試，熟悉項(xiàng)目各處設(shè)施設(shè)備及管線的走向。

4.3.2 質(zhì)量管理部應(yīng)負(fù)責(zé)前期介入階段的指導(dǎo)工作。

4.3.3 前期介入階段的主要工作及要求見(jiàn)《物業(yè)前期介入的主要工作》。

4.4 成立物業(yè)管理處

4.4.1 人力資源部會(huì)同質(zhì)量管理部、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部及相關(guān)部門依據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》的要求，確定新建管理處的人員編制。

4.4.2 人力資源部編制新建管理處人員的調(diào)配和招聘計(jì)劃，會(huì)同質(zhì)量管理部及相關(guān)部門編制人員培訓(xùn)計(jì)劃。

4.4.3 入伙前至少3個(gè)月公司確定新項(xiàng)目的管理處經(jīng)理和工作人員人選。管理處成立后，項(xiàng)目組工作和相關(guān)文件整體移交給管理處，項(xiàng)目組同期解散。

4.4.4 管理處經(jīng)理確定管理處及各部門的組織架構(gòu)，編制各部門崗位職責(zé)、健全規(guī)章制度，編制管理方案和入伙計(jì)劃，組織員工培訓(xùn)工作。

4.4.5 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)管理處入伙前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。行政、維修、保安、生活的物資采購(gòu)工作；與發(fā)展商協(xié)商，確定樓宇交接驗(yàn)收、物業(yè)入伙的時(shí)間安排；與發(fā)展商、樓盤銷售人員、施工單位、相關(guān)政府部門、水電氣等服務(wù)單位進(jìn)行溝通，辦理物業(yè)管理所需的證、照；準(zhǔn)備入伙所需的簽約、裝修申請(qǐng)資料等。

4.5 編制管理方案和入伙計(jì)劃

4.5.1 在入伙前3個(gè)月，管理處應(yīng)完成《入伙計(jì)劃》的編制工作。

4.5.2 《物業(yè)管理方案》應(yīng)通過(guò)公司評(píng)審。由公司領(lǐng)導(dǎo)組織質(zhì)量管理部、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部及相關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理方案進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審內(nèi)容包括服務(wù)模式、資源配置、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，評(píng)審結(jié)果記錄于《合同/項(xiàng)目評(píng)審表》，物業(yè)管理方案報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

4.5.3 如物業(yè)管理方案在實(shí)施中發(fā)生更改，應(yīng)由原評(píng)審部門重新評(píng)審，并得到批準(zhǔn)。

4.6 物業(yè)的接管驗(yàn)收

4.6.1 物業(yè)接管驗(yàn)收的條件

新樓宇竣工后經(jīng)有關(guān)單位驗(yàn)收全部合格，并且附屬設(shè)備全部能夠正常使用，房屋編號(hào)已得到認(rèn)可等。

4.6.2 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

• 4.6.2.1 管理處應(yīng)和發(fā)展商聯(lián)系好交接事項(xiàng)，確定交接日期、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，確定好樓宇驗(yàn)收人員的分組、施工單位的陪同人員等；
• 4.6.2.2 管理處應(yīng)提前對(duì)參加樓宇驗(yàn)收的人員進(jìn)行有關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，準(zhǔn)備好驗(yàn)收所需要的工具、配件和接管驗(yàn)收的記錄表格。

4.6.3 接管驗(yàn)收的時(shí)間

• 4.6.3.1 對(duì)房屋的查驗(yàn)（逐房逐間驗(yàn)收）：應(yīng)在確定業(yè)主入伙日期的前25日（最晚不超過(guò)入伙前15日）進(jìn)行，以保證查驗(yàn)結(jié)束后留給施工單位足夠的維修時(shí)間。
• 4.6.3.2 對(duì)樓宇公共建筑、配套設(shè)施、園林綠化的驗(yàn)收，可在業(yè)主入伙前或入伙后進(jìn)行；樓宇電氣工程、機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收時(shí)間由管理處與發(fā)展商協(xié)商，但應(yīng)當(dāng)在業(yè)主入伙前，應(yīng)由管理處與發(fā)展商組織人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行初驗(yàn)，保證設(shè)備在入伙后能夠正常的使用。
• 4.6.4 物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)須有發(fā)展商、施工單位和物業(yè)公司（管理處）三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫記錄單。驗(yàn)收記錄單上應(yīng)有三方人員簽名，驗(yàn)收記錄單一式三聯(lián)，發(fā)展商、管理處、施工單位三方各執(zhí)一份。
• 4.6.5 新接樓宇，驗(yàn)收人員應(yīng)逐間房屋進(jìn)行查驗(yàn)，并對(duì)如窗戶、玻璃、臺(tái)面、貓眼、地漏等所有附屬物進(jìn)行驗(yàn)收；對(duì)設(shè)備設(shè)施，均應(yīng)將其參數(shù)、性能、規(guī)格等各項(xiàng)特性指標(biāo)與資料一一對(duì)應(yīng)，并進(jìn)行驗(yàn)收性的試運(yùn)行。
• 4.6.6 管理處還應(yīng)向發(fā)展商接管與物業(yè)管理有關(guān)的產(chǎn)權(quán)資料和工程、設(shè)備資料。
• 4.6.7 驗(yàn)收人員均應(yīng)認(rèn)真、如實(shí)地填寫相關(guān)記錄。必須堅(jiān)持合格一項(xiàng)接管一項(xiàng)。未經(jīng)調(diào)試合格的驗(yàn)收不予簽字接管。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的產(chǎn)品，注明存在的問(wèn)題，提交發(fā)展商和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接受。交接清單交管理處保存，資料保管期限為樓宇無(wú)使用功能為止。

4.7 入伙前的準(zhǔn)備工作

4.7.1 入伙前，公司（人力資源部）應(yīng)為管理處配齊工作人員。

4.7.2 管理處有正式或臨時(shí)辦公地點(diǎn)，員工宿舍和食堂已修建好或有較為固定、正式的住宿地點(diǎn)。

4.7.3 管理處正常運(yùn)作所需的公司文件、記錄表格、辦公用品、通訊設(shè)備、保安用品、消防器材等全部準(zhǔn)備齊全。清潔、綠化等分包方的人員、工具、材料等已準(zhǔn)備齊全。

4.7.4 管理處的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、收費(fèi)許可證和管理處公章等已開(kāi)始準(zhǔn)備或完成。

4.7.5 與政府有關(guān)部門、有關(guān)服務(wù)單位建立良好的公共關(guān)系，包括：自來(lái)水公司、供電局、煤氣公司、有線電視、電信局、工商、稅務(wù)、派出所、街道辦事處、居委會(huì)等。

4.7.6 小區(qū)環(huán)境、公共設(shè)備設(shè)施已達(dá)到使用要求：

• 4.7.6.1 修建具有密封性、永久性的垃圾中轉(zhuǎn)站。
• 4.7.6.2 發(fā)展商已清洗了生活水池水箱，并提供了清洗生活水池后的水質(zhì)化驗(yàn)合格證。
• 4.7.6.3 地面污水、雨水管井、化糞池、地下室污水池的全面清理。
• 4.7.6.4 小區(qū)內(nèi)的公共標(biāo)識(shí)牌、消防疏散圖、設(shè)備區(qū)的各種標(biāo)識(shí)牌全部安裝完畢。
• 4.7.6.5 小區(qū)存在的安全隱患、漏洞已采取措施、處理完畢。
• 4.7.7 管理處已制定了裝修管理細(xì)則、公共管理制度、裝修材料搬運(yùn)、建筑垃圾等管理方案。
• 4.7.8 管理處各部門人員的培訓(xùn)、考核工作已完成。
• 4.7.9 將《入伙流程》、《業(yè)主（住戶）資料卡》于入伙前十天交發(fā)展商，與《入伙通知書》一并郵寄發(fā)放給業(yè)主。
• 4.7.10 入伙前一周準(zhǔn)備好入伙應(yīng)備資料，包括：
• 4.7.10.1 《入伙流程》；
• 4.7.10.2 《委托銀行代收款協(xié)議書》；
• 4.7.10.3 《用戶手冊(cè)》、《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；
• 4.7.10.4 《業(yè)主登記表》、《入伙會(huì)簽單》、《接管驗(yàn)收記錄》；
• 4.7.10.5 發(fā)展商提供的房屋《質(zhì)量保證書》、《產(chǎn)品使用說(shuō)明書》；發(fā)展商配送電器的使用說(shuō)明書和質(zhì)量保修書；
• 4.7.10.6 水、電、氣、有線電視開(kāi)戶申請(qǐng)資料；
• 4.7.10.7 防盜門、窗花、陽(yáng)臺(tái)推拉門圖樣（包括材料、規(guī)格、尺寸、安裝要求等）；以及空調(diào)安裝位置圖；
• 4.7.10.8 房間設(shè)計(jì)平面圖（含水電走向）；
• 4.7.10.9 其他與業(yè)主相關(guān)資料。

4.7.11 進(jìn)行入伙模擬演練，檢驗(yàn)入伙流程、資源配置等準(zhǔn)備工作是否充分。

4.8 辦理業(yè)主入伙

4.8.1 業(yè)主入伙的條件

房屋建筑工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并取得消防、電梯、燃?xì)饪⒐を?yàn)收合格證明或者準(zhǔn)許使用文件后，方可投入使用。

4.8.2 入伙籌備工作

• 4.8.2.1 物業(yè)的清潔：入伙日之前，須再次清潔，清除臟污現(xiàn)象，要達(dá)到窗明幾凈的標(biāo)準(zhǔn)。
• 4.8.2.2 物業(yè)的裝飾：物業(yè)正式入伙時(shí)期，物業(yè)需要精心布置和進(jìn)行適當(dāng)?shù)难b飾。
• 4.8.2.3 設(shè)備的試運(yùn)行：管理處在入伙之前要對(duì)設(shè)備進(jìn)行連續(xù)運(yùn)作檢驗(yàn)，各設(shè)備系統(tǒng)必須處于正常的工作狀態(tài)，照明、空調(diào)、電梯、給排水、消防報(bào)警、門禁對(duì)講、監(jiān)控等系統(tǒng)正常運(yùn)作，發(fā)現(xiàn)有異常應(yīng)通知發(fā)展商及時(shí)修理，確保性能完好。
• 4.8.2.4 場(chǎng)景布置：根據(jù)制定的場(chǎng)景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅對(duì)聯(lián)，張燈結(jié)彩，插放彩旗，高掛氣球等，給人以隆重、喜慶的感受；設(shè)置導(dǎo)向路標(biāo)，安排引導(dǎo)人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過(guò)程中感到方便。
• 4.8.2.5 管理處應(yīng)在顯著位置張貼業(yè)主入伙驗(yàn)樓流程圖、辦理裝修流程圖、前期物業(yè)管理協(xié)議、臨時(shí)業(yè)主公約、用戶手冊(cè)、業(yè)主注意事項(xiàng)、各種裝修審批表范本、費(fèi)用清單及各種法律法規(guī)等。

4.8.3 對(duì)于業(yè)主入伙程序、辦理入伙，管理處應(yīng)與發(fā)展商協(xié)商好，實(shí)行一條龍服務(wù)，發(fā)放入伙資料，應(yīng)清楚、有序，并做好記錄。邀請(qǐng)電話公司、網(wǎng)絡(luò)公司、有線電視臺(tái)、燃?xì)夤镜葐挝辉诩腥牖锲陂g現(xiàn)場(chǎng)辦公，為業(yè)主提供方便。

• 4.8.3.1 管理處首先核收由發(fā)展商簽名、蓋章的交房手續(xù)書、核收房屋預(yù)售合同、核收承辦人身份證復(fù)印件或法人授權(quán)書。
• 4.8.3.2 管理處與業(yè)主簽訂相關(guān)文件，發(fā)放《用戶手冊(cè)》（也可替發(fā)展商發(fā)放《質(zhì)量保證書》、《產(chǎn)品使用說(shuō)明書》，配送電器的使用說(shuō)明書和質(zhì)量保修書）。
• 4.8.3.3 簽認(rèn)手續(xù)后業(yè)主需交首月管理費(fèi)，并預(yù)交一個(gè)月管理費(fèi)。
• 4.8.3.4 管理處派人陪同業(yè)主驗(yàn)房，由業(yè)主確認(rèn)物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題和水、電、氣表底數(shù)并核收歸檔。
• 4.8.3.5 管理處填寫相關(guān)驗(yàn)收記錄并將相關(guān)缺陷情況說(shuō)明，由業(yè)主簽字確認(rèn)。
• 4.8.3.6 以上手續(xù)辦完后，將鑰匙交給業(yè)主，發(fā)放業(yè)主/用戶登記表，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)收回。

4.8.4 業(yè)主未簽認(rèn)上述文件、未交費(fèi)的，視同對(duì)房屋產(chǎn)品的不確認(rèn)，不應(yīng)交付鑰匙，避免產(chǎn)品的事實(shí)交付而無(wú)確認(rèn)手續(xù)導(dǎo)致法律糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。但管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人員應(yīng)詳細(xì)了解具體原因，屬房屋產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題的，向公司和發(fā)展商反映跟進(jìn)解決。管理處回收業(yè)主登記表后，整理資料歸檔。

4.9 業(yè)主房屋的保修

4.9.1 對(duì)業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，管理處整理完畢后應(yīng)在兩天內(nèi)將《接管驗(yàn)收記錄》提交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建商），由承建商負(fù)責(zé)返修；管理處留底一份，以便督促整改，并在商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。

4.9.2 業(yè)主和住戶在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)樓宇存在建筑施工或產(chǎn)品質(zhì)量上的缺陷，經(jīng)管理處查驗(yàn)證實(shí)后，通知施工單位（發(fā)展商）派人更換或返修。施工單位應(yīng)在約定的時(shí)間（最長(zhǎng)不能超過(guò)通知之日起5日）內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)核查情況，并予以保修。

4.10 業(yè)主房屋的裝修

業(yè)主辦理完入伙手續(xù)后即可進(jìn)行裝修，業(yè)主裝修依據(jù)《客戶服務(wù)管理程序》及相配套的第三層次文件。

5.0 支持文件

5.1 《合同評(píng)審與管理控制程序》

5.2 《客戶服務(wù)管理程序》

5.3 《物業(yè)前期介入的主要工作》

5.4 《前期管理中的培訓(xùn)工作要求》

5.5 《物業(yè)接管驗(yàn)收指導(dǎo)書》

5.6 《物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)》

5.7 《物業(yè)入伙前的準(zhǔn)備工作》

5.8 《辦理業(yè)主入伙指導(dǎo)書》

5.9 《房屋保修的管理》

5.10 《前期管理方案編寫指導(dǎo)》

6.0 相關(guān)記錄

6.1 《合同項(xiàng)目評(píng)審表》

6.2 《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》

6.3 《用戶手冊(cè)》

6.4 《業(yè)主登記表》

6.5 《入伙會(huì)簽單》

6.6 《接管驗(yàn)收記錄》

附：辦理業(yè)主入伙流程