從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。各類建筑物可以是一個建筑群，或一幢單體建筑，或單體建筑中的一個單元;相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地是指與上述建筑物相配套或?yàn)榻ㄖ锏氖褂谜叻?wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場地、庭院、道路等。

1. 物業(yè)的分類

   根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為以下 4類：

   1.居住物業(yè)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。

   2.商業(yè)物業(yè)。包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、商業(yè)場所等。

   3.工業(yè)物業(yè)。包括工業(yè)廠房、倉庫等。

   4.其他用途物業(yè)。如車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校等。

   
   

1. 1.物業(yè)管理的含義

   物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以及國家有關(guān)的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

   物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司。物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人，亦稱為業(yè)主。業(yè)主可以是個人、集體、國家。
2. 2.物業(yè)管理的起源及我國的發(fā)展階段

   物業(yè)管理起源于 19世紀(jì) 60年代的英國

   20世紀(jì)50年代傳入香港

   1981年廣州在東湖新村實(shí)行物業(yè)管理

   1981年 3月 10日，深圳市物業(yè)管理公司———深圳市物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理。

   1994年 3月，建設(shè)部頒布了33號令，即 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，

   1996年 2月，國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了 《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》
   3

   物業(yè)管理的基本內(nèi)容

   
   

2.針對性的專項(xiàng)服務(wù)

這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的生活、工作條件而面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。其特點(diǎn)是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)住用人需要這種服務(wù)時可自行選擇。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類：

(1)日常生活類

指物業(yè)管理企業(yè)為廣大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各項(xiàng)家務(wù)服務(wù)工作。

(2)商業(yè)服務(wù)類

指物業(yè)管理企業(yè)為開展經(jīng)營活動而提供各種商業(yè)經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開設(shè)與管理，以及其他經(jīng)營活動的開展。如開辦小型商場、飲食店、理發(fā)店、修理店等;安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。

(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類

指物業(yè)管理企業(yè)在文化、教育、衛(wèi)生、體育等 4個方面開展的各項(xiàng)服務(wù)活動。

(4)金融服務(wù)類

代辦各種財產(chǎn)保險、人壽保險等業(yè)務(wù)等.

(5)經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)

指物業(yè)管理企業(yè)拓展的物業(yè)代理和中介服務(wù)及其他的一些中介服務(wù)。

(6)社會福利類

指物業(yè)管理企業(yè)提供的帶有社會福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作，如照顧孤寡老人、擁軍優(yōu)屬等。這類服務(wù)一般以低償或無償方式提供。

1. 6.物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段：

   物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備工作包括物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制;物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn);規(guī)章制度的制定;物業(yè)租售的介入等 4個基本環(huán)節(jié)。
2. 7.物業(yè)管理的啟動階段

   物業(yè)管理的全面正式啟動以物業(yè)的接管驗(yàn)收為標(biāo)志，從物業(yè)的接管驗(yàn)收開始到業(yè)主委員會的正式成立，包括物業(yè)的接管驗(yàn)收、用戶入住、產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立等 4個基本環(huán)節(jié)。
3. 8.物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段

   物業(yè)管理的日常運(yùn)作包括日常綜合服務(wù)與管理和系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個環(huán)節(jié)。

1. 1.應(yīng)具備的條件

   在接管驗(yàn)收之前，首先必須參閱有關(guān)文件，以便掌握有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與要求。例如：

   建設(shè)部 1991年 2月 4日頒布的中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——— 《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》;

   建設(shè)部 1993年 11月 1日通過的 《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》;以及眾多的地方性法規(guī)、行政規(guī)章等.

   其次，必須具備接管驗(yàn)收的前提條件。例如：建筑施工正式完畢，設(shè)備設(shè)施安裝之后運(yùn)轉(zhuǎn)正常，竣工驗(yàn)收已經(jīng)通過，幢、戶編號也經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，場地平整，因施工造成的障礙物均已清除，以及應(yīng)檢索提交的資料齊全、正確無誤等。

   
   

2. 2.應(yīng)具備的資料

   新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料主要有：

   (1)產(chǎn)權(quán)資料

   a項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

   b用地批準(zhǔn)文件;

   c規(guī)劃許可證;

   d建筑執(zhí)照;

   e拆遷安置資料。

   (2)技術(shù)資料

   a竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等全套圖紙;

   b地質(zhì)勘查報告;

   c工程合同及開工、竣工報告;

   d工程預(yù)決算;

   e圖紙會審記錄;

   f工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單 (包括質(zhì)量事故處理記錄);

   g隱蔽工程驗(yàn)收簽證;

   h沉降觀察記錄;

   i竣工驗(yàn)收說明書;

   j鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;

   k新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;

   l水、電、取暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書;

   m砂漿、混凝土試塊試壓報告;

   n供水、供暖的試壓報告。

   在上述文件中，竣工圖是一份非常重要的資料。所謂竣工圖，是指真實(shí)地記錄各種地下設(shè)施和地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬物情況的技術(shù)檔案資料，也是工程驗(yàn)收交付使用以后進(jìn)行維修、改建、擴(kuò)建的原始依據(jù)。因此，必須保證竣工圖的準(zhǔn)確性和完整性，在辦理移交手續(xù)時，不可遺漏、散失，并要與實(shí)際相符，以免今后工作被動。

   
   

3. 5

   原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料主要有

   
   

   1.產(chǎn)權(quán)資料

   a房屋所有權(quán)證;

   b土地使用權(quán)證;

   c有關(guān)司法、公證文件和協(xié)議;

   d房屋分戶使用清冊;

   e房屋設(shè)備及定、附著物清冊。

   
   

   2.技術(shù)資料

   a房地產(chǎn)平面圖;

   b房屋分間平面圖;

   c房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

   
   

1. 1.樓宇入伙的涵義

   (1)樓宇入伙及入伙手續(xù)

   ①樓宇入伙的涵義

   樓宇入伙是指業(yè)主或使用人進(jìn)房入住，是物業(yè)管理公司與業(yè)戶的首次接觸，標(biāo)志著物業(yè)管理工作逐步展開。

   ②入伙手續(xù)

   入伙手續(xù)是指物業(yè)管理公司所接管的樓宇具備了入住條件以后，向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件。

   (2)入伙手續(xù)文件

   入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)書，所要知曉、參考、簽定的有關(guān)文件，其主要內(nèi)容如下：

   ①入伙通知書;②入伙手續(xù)書;③收樓須知;④繳款通知書;⑤驗(yàn)樓情況表;⑥樓宇交接書;

   
   

2. 2.樓宇入伙的程序與工作

   為方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)，特將其一般的程序歸納如下：

   (1)業(yè)主的準(zhǔn)備工作

   ①察看房屋、設(shè)備及設(shè)施;②按時辦理收樓手續(xù)、及時付清樓款及有關(guān)費(fèi)用;③仔細(xì)閱讀 “住戶手冊”，弄清楚管理單位的有關(guān)規(guī)定，收費(fèi)情況和入住應(yīng)辦理的手續(xù);④簽訂“管理協(xié)議”;⑤遵守各項(xiàng)管理制度;⑥辦理裝修申請手續(xù)。

   (2)物業(yè)管理公司的準(zhǔn)備工作

   針對入伙是物業(yè)管理環(huán)節(jié)上最重要的一步，這一階段業(yè)主頻繁的出入會產(chǎn)生秩序混亂，甚至發(fā)生違章、損壞公共設(shè)施等現(xiàn)象。物業(yè)管理公司要提供良好的管理和服務(wù)，必須有過細(xì)的組織措施，在這時一般應(yīng)做好以下工作。

   ① 清潔衛(wèi)生

   動員物業(yè)管理公司全體人員共同努力，打掃好室內(nèi)外的衛(wèi)生，清掃道路，使業(yè)主(或住戶)接受一個干凈的物業(yè)。

   ②制定管理制度

   向業(yè)主 (或住戶)發(fā)入伙通知書，明確搬入時間，并定出入伙須知、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、入伙驗(yàn)收手續(xù)、入住人員登記、交鑰匙登記、裝修報審、管理規(guī)定等。

   ③物業(yè)移交

   物業(yè)管理公司直接參與了物業(yè)的接管驗(yàn)收，因而能對施工質(zhì)量有了清楚的了解，完全能負(fù)責(zé)地向業(yè)主進(jìn)行物業(yè)的移交。物業(yè)移交是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交時雙方須完成一系列的交接手續(xù) (鑰匙交接好，簽訂交接書)交接涉及的是雙方的權(quán)利和義務(wù)。

   ④加強(qiáng)治安和服務(wù)質(zhì)量

   物業(yè)管理公司應(yīng)提供較多的值班、保安及勞務(wù)服務(wù)人員，提供保安及勞務(wù)服務(wù)，及時疏導(dǎo)發(fā)生的糾紛。

   ⑤保持道路通暢

   為保障入伙業(yè)主 (或住戶)的人身及財產(chǎn)的安全，及時安全地搬入住房，一定要保證通道的暢通。

   ⑥合理安排

   物業(yè)管理公司要有計劃地、分批地有秩序入住。

   ⑦裝修報審

   物業(yè)管理公司要對業(yè)主 (或住戶)的裝修提供方便條件并重視解決裝修垃圾的及時清理，并堅持裝修的報審制度，要避免違章現(xiàn)象出現(xiàn)。