接管驗(yàn)收前

接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

1. 成立管理處

在小區(qū)入伙前三個(gè)月，（竣工驗(yàn)收工作在入伙前一至三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行），成立管理處，管理處主任和工程技術(shù)人員到位（其他管理人員分步到崗，具體見“入伙前籌備工作”第1項(xiàng)內(nèi)容），落實(shí)管理用房和職工宿舍。

2. 組織驗(yàn)收小組

由物業(yè)管理公司牽頭，組織機(jī)電安裝維修工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組；驗(yàn)收小組應(yīng)在驗(yàn)收前完成以下工作：

1）提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試。了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。

2）主動(dòng)與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如：商定交接注意事項(xiàng)和開始交接日期等。

3）與施工單位雙方制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

4）準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料：

A. 房屋接管驗(yàn)收表

B. 室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表

C. 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表

D. 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表

E. 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表

F. 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表

3. 相關(guān)記錄及表格

房屋接管驗(yàn)收表

室內(nèi)竣工驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表

公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表

公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺圖問題統(tǒng)計(jì)表

機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表

機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表

4. 前期備案準(zhǔn)備

樓宇資料的接管移交

1.接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料

1）產(chǎn)權(quán)資料

A．項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

B．用地批準(zhǔn)文件；

C．建筑執(zhí)照；

D．業(yè)主姓名、聯(lián)系方式及建筑面積清單；

2）驗(yàn)收合格資料

A．竣工驗(yàn)收證書；

B．消防驗(yàn)收合格證；

C．綜合驗(yàn)收合格證書；

D．用電許可證；

E．供用電協(xié)議書；

F．電梯使用合格證；

3）工程技術(shù)資料

A.竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

B.地質(zhì)勘察報(bào)告；

C.工程合同及開、竣工報(bào)告；

D.工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；

E.圖紙會(huì)審記錄；

F.工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

G.隱蔽工程驗(yàn)收簽證；

H.沉降觀察記錄；

I.竣工驗(yàn)收證明書；

J.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

K.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

L.水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；

M.供水、供暖的試壓報(bào)告；

4）資料的存放：

上述的全部資料存放在物業(yè)管理公司保存，復(fù)印件在管理處辦公室，以便隨時(shí)查閱。

接管驗(yàn)收過程

接管驗(yàn)收程序

1.開發(fā)商（大業(yè)主）通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收；

2.物業(yè)管理公司驗(yàn)收小組按《樓宇接管資料的移交》核對(duì)所接收的資料，具備條件的，應(yīng)在七日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間；

3.物業(yè)管理公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收；

4.對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核；

5.對(duì)室內(nèi)物件無明顯不合符檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，應(yīng)避免人為損壞；對(duì)仍存在缺陷的房間等整改驗(yàn)收合格后再接管鑰匙。

6.業(yè)主入伙時(shí)，由管理處房管員陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報(bào)告置業(yè)公司，由其限期施工隊(duì)逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)。

7.在保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時(shí)，報(bào)告開發(fā)商查驗(yàn)證實(shí)后，由其責(zé)令施工隊(duì)更換或返修。

接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法

1. 標(biāo)準(zhǔn)范圍

參照建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建房[2010]165號(hào)）及達(dá)到業(yè)主的合理要求。

2. 標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法

2.1 梁、柱、板主體：

1）按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；

2）無鋼筋外露；

2.2 頂棚：

1）抹灰面平整。面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮；

2）無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡，無污債：

2.3 墻面：

1）抹灰面平整。面層涂料均勻，無漏刷．無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

2）塊料（如磁磚）面層：

A.粘貼牢固，無缺校掉角；

B.面層無裂紋、損傷、色澤一致；

C.對(duì)維砂漿飽滿，線條順直；

3）墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象；

1）毛地面：平整，無裂紋；

2）塊料（如磁磚）面層：

A.粘貼牢固，無缺校掉角；

B.面層無裂紋、損傷、色澤一致．對(duì)縫線條順直；

C.對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直；

3）水泥砂漿面層：

抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷；

4）衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺(tái)地面：

A.用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水，倒泛水；

B.第二天到樓下檢查樓面無滲漏；

2.5門窗：

1）開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動(dòng)和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；

2）從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活；

3）木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；

4）單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動(dòng)現(xiàn)象；玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡；

5）窗臺(tái)泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：

A．先關(guān)緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區(qū)）自上而下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r(shí)逐間檢查每個(gè)窗臺(tái)（墻面）是否有水滲入；

B．查詢天氣預(yù)報(bào)，在驗(yàn)收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗門關(guān)緊，雨后逐間檢查場(chǎng)面和窗臺(tái)泛水；

2.5樓梯、扶手：

1）砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；

2）鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：

A．用力輕搖無晃動(dòng)，安裝牢固；

B．鋼筋無銹蝕，無彎曲；

C．木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手；

2.6插座．

1）電器插座：?jiǎn)沃篙p擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動(dòng)并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足“左鄰右火”規(guī)定，每個(gè)都檢測(cè)，試電筆檢查每個(gè)插座電源接通是否正常； 2）公用電視天線和計(jì)算機(jī)設(shè)備插口、插座：?jiǎn)沃篙p擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無損壞 3）電話插座：只進(jìn)行外觀驗(yàn)收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞；

2.8接線盒：

1）單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞；

2）用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭；

2.9開關(guān)：

1）安裝牢固，目視蓋板無損壞，

2）全檢開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好；

2.10照明燈具：

1）用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；

2）打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常；

3）產(chǎn)品合格，使用壽命達(dá)到要求，室外公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計(jì)有多少自然損壞的。

2.11供水系統(tǒng)：

1）安裝牢固無能搖動(dòng)；打開每層的供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥管道完好無損，無滲漏水，無銹跡；

2）管道接頭無滲水；

3）水龍頭（花酒）和水閥：打開水網(wǎng)，流水暢通，接頭無漏水；

2.12排污管道（含塑料管）：

1）安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；

2）從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實(shí)無滲水；樓上排水暢通無堵塞；

3）鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻；

2.13地漏：

過濾鐵蓖安放穩(wěn)固，管縫密實(shí)，無滲漏水，無堵塞，排水暢通；

2.14衛(wèi)生潔具：

1）安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；

2）灌水后排水口接口密實(shí)，無滲水．接水軟管無銹跡；

3）便器：

水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通；

2.15室內(nèi)配電箱：

1）安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常；

2）開關(guān)符合型號(hào)規(guī)定；

3）導(dǎo)線與設(shè)計(jì)相符，布線規(guī)范；

4）目視箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活；

2.16其它：

1）水表、電表

安裝牢固，無搖晃；看表內(nèi)讀數(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常：目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷；

2.17基礎(chǔ)設(shè)施：

1）房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等；

2.18天臺(tái)：

1）屋面隔熱層、防水層：

A．板端縫、伸縮縫油青緊貼；

B．隔熱板、防水層表面無裂縫；

2）落水口暢通，管道完好；

3）扶欄無破損、變形，無明顯銹蝕；

2.19屋面避雷設(shè)施；

各種避雷裝置的所有連接力牢固可靠；

1）消防栓：

A．油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象；

B．閥門完好，無滲漏水；

2）消防箱：

A．消防管、消防帶等配套齊全；

B．箱門上標(biāo)識(shí)清楚，箱門玻璃安裝個(gè)牢固、門鎖開啟自如，

C．消防管無滲漏水，閥好；

2.21小區(qū)燈光系統(tǒng)：

1）按設(shè)計(jì)要求安裝；

2）燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；

3）燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花；

2.22綠化：

1）按設(shè)計(jì)要求種植花草樹木，對(duì)照綠化設(shè)計(jì)圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達(dá)98％以上，無病蟲發(fā)生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度98%；

2）綠化用水：

綠化水管布局合理，閥門開關(guān)距離四周不超過 l00米，布局覆蓋率100%閥門開關(guān)靈活，無漏水，安裝穩(wěn)固，無搖晃；

2.23周邊道路：

1）道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷；

2）路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無損傷；

3）塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料無裂紋、無缺棱掉角；

4）路牌標(biāo)志清楚，地面線條垂直；

2.24垃圾池（箱）：

1）沖洗水管：

A.垃圾池通水率100％，水管安裝牢固，接口處密實(shí)，無漏水；

B.水閥門關(guān)靈活無漏水：

C.水閥箱裝鎖，鎖頭開啟靈活；

2）鐵箱類：

油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩(wěn)；

3）塑料類：

桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水．配有桶蓋且完好無損；

2.25崗?fù)ぃ?/p>

1）鋁材和不銹鋼類：

安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污債；

2）電動(dòng)道閘：

安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷；

2.26車庫：

1）露天停車場(chǎng)：

路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋；

2）地下停車場(chǎng)：

A.參照《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的相關(guān)內(nèi)容；

B.車道標(biāo)識(shí)：入口、出口標(biāo)識(shí)清楚，油漆均勻；

3）露天（夾層）車棚：參照相關(guān)室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；

4) 單車架： 焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡；

5）照明設(shè)施：配套齊全，燈具完好無損，開關(guān)靈活，照明正常；

6）排水系統(tǒng)：設(shè)有專門的排水溝。參照明暗溝驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，排水泵參照相關(guān)機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；

2.27窨井、檢查井和化糞池：

1）池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)排水暢通，池避無裂痕；

2）檢查井和化糞池進(jìn)出水口高差不小于5CM，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；

2.28明暗溝：

1）溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；

2）溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水暢通；

2.29水池、水箱：

1）按設(shè)計(jì)要求和有關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收；

2）無滲漏水現(xiàn)象；

2.30信箱：信箱門鎖開啟靈活，房號(hào)標(biāo)志清楚，有序；

2.31景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施：按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和所要求達(dá)到的效果驗(yàn)收。

接管驗(yàn)收后

工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定

1.工程完善

指開發(fā)建設(shè)單位在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善：

1）室外改造、完善工程，如下所示：

A．游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等室外娛樂設(shè)施；

B．綠化、區(qū)間道路等配套設(shè)施；

2）室內(nèi)改造、完善工程，如下所示：

A．樓道燈改造等

2.工程遺留問題

指在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無法達(dá)到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容；

3.處理規(guī)定

1）管理處對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作；

2）對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時(shí)向公司匯報(bào)，并協(xié)助物業(yè)管理公司作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作；

4.管理工作規(guī)定

1）在業(yè)主未辦理人住手續(xù)之前進(jìn)行的完善和工程遺留問題改造時(shí)：

A．管理處對(duì)已接管的房屋和設(shè)施實(shí)施保管；

B．分清責(zé)任范圍，管理處指定專人與施工隊(duì)保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決須交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好；

C．配合施工隊(duì)的用水用電，要求（必要時(shí)，鑒定協(xié)議）施工隊(duì)進(jìn)出場(chǎng)有序；

D．按設(shè)計(jì)要求限制施工隊(duì)活動(dòng)范圍；

2）在業(yè)主（住戶）開始辦理人住手續(xù)之后進(jìn)行的完善和工程遺留問題改造時(shí)，除按第1條的規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行以外，還必須在以下工作方面加強(qiáng)管理：

A.限制噪音施工時(shí)間，確保業(yè)主的工作不受影響；

B.給進(jìn)場(chǎng)施工隊(duì)人員（保修人員）辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，給已入伙的業(yè)主帶來安全隱患；

C．管理處增強(qiáng)保安力量監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理；

D．施工隊(duì)離場(chǎng)前，必須到管理處申請(qǐng)“放行條”，在經(jīng)管理處房管員以上人員核查無誤后（核查有無違反管理規(guī)定，收回出入證，督促水電結(jié)算等），并經(jīng)房管員以上人員簽名后施工隊(duì)方可撤離小區(qū)。

交房前

業(yè)主入伙前籌備工作

竣工驗(yàn)收時(shí)間：在樓宇入伙前一至三個(gè)月進(jìn)行；

入伙時(shí)間：住戶入伙時(shí)間。

1.健全管理處

竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，公司任命管理處主任，管理員、工程技術(shù)人員等到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，采取分步到位的方法。

管理處各類人員可按以下程序和時(shí)間到位。

A．入伙前三個(gè)月，任命管理處主任，工程負(fù)責(zé)人等投入入伙前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；

B．竣工驗(yàn)收前二個(gè)月，小區(qū)消防中心值班人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，與機(jī)電安裝維修工程部人員一起，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程；

C．竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，電工，給排水，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè) 施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改上作 ；

D．竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，部份保安人員到位，上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作；

E．入伙前一個(gè)月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；

F．入往前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開餐；

G．入往前半個(gè)月，衛(wèi)生人員到位，開始對(duì)小區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔工作。

H．入伙前半個(gè)月，全部保安人員配齊上崗；

I．入伙前半個(gè)月，維修班、運(yùn)行班組成立，人員配齊到位；

2.入伙工作方案

管理處成立后，管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理公司編寫的《物業(yè)管理方案》，編寫管 理處入伙工作方案，入伙工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容：

A．核實(shí)《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；

B．根據(jù)實(shí)際情況和《物業(yè)管理方案》中的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定入伙后 在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施，如下所示：

* 治安方面：增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；

* 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；增設(shè)自行車棚；

* 垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池（屋）或垃圾清運(yùn)站等；

* 樓道燈： 改成節(jié)能燈（如：溫感、聲控或觸摸式等）

C．?dāng)M定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案；

D．根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開辦采購計(jì)劃，擬定分步購置計(jì)劃；

E．制定入伙流程；

F．其他；

3.準(zhǔn)備入伙資料（開發(fā)商）

1）根據(jù)物業(yè)公司原有的格式和實(shí)際情況編寫和印刷《業(yè)主手冊(cè)》、《臨時(shí)管理規(guī)約》等。

2）印刷“辦理入伙手續(xù)須知”，內(nèi)容要求寫明管理處辦公地，業(yè)主應(yīng)帶的證件，并附簡(jiǎn)明扼要的入伙程序流程說明圖等。

3）印刷其他規(guī)定等。

4）印刷入伙表格；

4.協(xié)調(diào)工作（開發(fā)商）

1）與供電局、自來水公司、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證入伙后水、電等的供應(yīng)。

5.通知入伙（開發(fā)商）

通過登報(bào)或寄發(fā)通知書的形式，提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入伙通知。寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：

1）入伙通知書

2）辦理入伙手續(xù)須知

3）收費(fèi)項(xiàng)目一覽表

6.入伙時(shí)的環(huán)境布置（開發(fā)商）

1）樓內(nèi)環(huán)境：

A.入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您公司**小區(qū)”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛。

B.插指路牌，由入口處到管理處。指路牌標(biāo)明“**小區(qū)物業(yè)管理處”字樣。

C.入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。

2）管理處辦公環(huán)境：

A．?dāng)[放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。

B．張貼醒目的“辦理入伙手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”程序，標(biāo)識(shí)清楚，一目了然。

C．管理人員著裝整潔，精神飽滿。

D．辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。

交房過程

業(yè)主入伙程序

提前確認(rèn)和預(yù)約每日辦理交房手續(xù)的名單。

1.入伙流程圖

驗(yàn)證→資料發(fā)放→交費(fèi)→鑰匙發(fā)放→驗(yàn)房

2.驗(yàn)證

1）入伙通知單原件、和購房合同復(fù)印件一份

3.資料發(fā)放與保管

1）發(fā)給業(yè)主保存的資料：

A.業(yè)主手冊(cè)

B.臨時(shí)管理規(guī)約

C.收費(fèi)項(xiàng)目一覽表

2）發(fā)給業(yè)主填寫并需返回管理處的資料：

A.臨時(shí)管理規(guī)約：經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主保管一份，管理處留存一份；

B.業(yè)主公司情況登記表：即日填寫返回管理處；

C.裝修申請(qǐng)表：住戶申請(qǐng)裝修時(shí)填寫，并返原件給管理處存檔；

3）管理處按業(yè)主房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào)，檔案中應(yīng)包括的內(nèi)容：

A.業(yè)主入伙通知單

B.入伙驗(yàn)房表

C.業(yè)主公司情況登記表

D.裝修申請(qǐng)表

4.交費(fèi)

1）管理服務(wù)費(fèi)：

以寫字樓入伙通知單上發(fā)出的日期為準(zhǔn)，次月開始計(jì)收全月管理服務(wù)費(fèi)；

2）裝修押金：

A.時(shí)間：辦理人住手續(xù)時(shí)交納；

B.標(biāo)準(zhǔn)：每百平方米 元；

C.退款：住戶裝修完畢，憑房管員簽字的裝修押金的收據(jù)可辦理退款手續(xù)；

3）樓道維護(hù)費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：

A．時(shí)間：辦理入伙時(shí)交納；

B．標(biāo)準(zhǔn)：每戶平方米 元；

4）工本費(fèi)：

5）其他：

開發(fā)商未配套，需由住戶付款，由管理處統(tǒng)一組織施工；

5.鑰匙發(fā)放

1）憑管理服務(wù)費(fèi)發(fā)票到鑰匙房簽名領(lǐng)取房間鑰匙或門禁卡（一卡通）；

6.驗(yàn)房

按國家有關(guān)的規(guī)定執(zhí)行。

交房后

小區(qū)保修工作程序

1.保修工作流程

驗(yàn)房→申報(bào)→施工→驗(yàn)收

2.驗(yàn)房

業(yè)主領(lǐng)取鑰匙后，在房管員的陪同下，對(duì)室內(nèi)項(xiàng)目逐一進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格，雙方簽定“業(yè)主入伙驗(yàn)房表”；

1）驗(yàn)收合格：

住戶須在三日之內(nèi)交此表回管理存檔；

2）驗(yàn)收不合格：

A．業(yè)主必須三日之內(nèi)將此表交回管理處，由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系或安排維修事宜；

B．超過三日且在房屋的保修期限內(nèi)時(shí)，業(yè)主未申請(qǐng)裝修的情況下，若外墻和樓板滲水等質(zhì)量問題仍屬保修，房間內(nèi)易損壞如燈泡、水龍頭等則由業(yè)主負(fù)責(zé)；

3.申報(bào)保修

1）住戶從領(lǐng)取鑰匙之日起三天之內(nèi)憑“業(yè)主入伙驗(yàn)房表” 到管理處，由主管房管員在“保修登記表”上登記；

2）“保修登記表”上須明確預(yù)約時(shí)間、聯(lián)系電話等；

3）房管員在預(yù)約的時(shí)間內(nèi)．及時(shí)填寫“派工單”委派管理處維修人員或通知施工單位進(jìn)行維修；

4.維修

1）維修形式：

A.開發(fā)建設(shè)單位委托管理處負(fù)責(zé)維修。

B.開發(fā)建設(shè)單位設(shè)專人配合管理處進(jìn)行維修工作。

2）注意事項(xiàng)

在一年的保修期內(nèi),業(yè)主陸續(xù)入伙，有些保修是在房屋使用過程中才發(fā)現(xiàn)如樓面和外墻滲水等，凡需進(jìn)入室維修時(shí)，維修人員必須注意：

A．業(yè)主在場(chǎng)：維修人員必須在預(yù)的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，若臨時(shí)有其他任務(wù)需取消維修預(yù)約時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知住戶并另約其他時(shí)間；

B．業(yè)主留有鑰匙：維修人員應(yīng)對(duì)室內(nèi)的設(shè)施負(fù)責(zé),不得隨意將鑰匙交給非維修人員，完成任務(wù)及時(shí)返還鑰匙；

5.驗(yàn)收

業(yè)主、房管員和維修人員（或維修單位代表）三方到場(chǎng)驗(yàn)收，并簽字認(rèn)可。

未出售房屋所有權(quán)

開發(fā)商作為未出售房屋的業(yè)主，與其他業(yè)主享有同樣的權(quán)利，在業(yè)主大會(huì)上也同樣享有投票權(quán)。開發(fā)商通過開發(fā)建造了建筑物整體，對(duì)整個(gè)建筑物具有所有權(quán)。當(dāng)開發(fā)商將房屋售出后，房屋的所有權(quán)就轉(zhuǎn)讓給了購買者，而未出售的房屋不論用來干什么，只要這部分房屋的所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，所有權(quán)人就仍然是開發(fā)商。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！边@時(shí)，開發(fā)商就是未出售房屋的業(yè)主。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；……”，開發(fā)商作為未出售房屋的業(yè)主，在業(yè)主大會(huì)上，也就同樣的享有投票權(quán)。

投票權(quán)份額如何計(jì)算？律師解答：業(yè)主的投票權(quán)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條第二款，業(yè)主在首次首次業(yè)主大戶上的投票權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市具體規(guī)定。上海市對(duì)住宅類業(yè)主的投票權(quán)是按照擁有房屋套數(shù)進(jìn)行計(jì)算的，實(shí)行一套一票;對(duì)于非住宅類物業(yè)的業(yè)主，按照擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，每100平方米計(jì)一票，不滿平方米有單獨(dú)房地產(chǎn)權(quán)證書的，和其他業(yè)主合并計(jì)票，每100平方米計(jì)一票。為了防止單個(gè)業(yè)主具有過多的投票權(quán)，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。

《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十一條　業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。

業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

(一)專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記的車庫、車位，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記但是具有銷售(預(yù)售)許可證的車庫、車位，按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按買賣合同記載的面積計(jì)算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計(jì)算投票權(quán)。

在政府給出的《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案（示范文本）》中關(guān)于業(yè)主表決權(quán)一項(xiàng)添加了如下一句表述：“根據(jù)以上表決規(guī)則和本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及其專有部分面積明細(xì)表（見附件）確立各業(yè)主的表決權(quán)?！?/p>