全媒體記者 劉亞杰

備受關(guān)注的《聊城市物業(yè)管理?xiàng)l例》于2020年11月30日經(jīng)聊城市第十七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十四次會(huì)議通過，于2021年1月28日經(jīng)山東省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議批準(zhǔn)予以公布?！读某鞘形飿I(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于新建物業(yè)與前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)管理、舊住宅區(qū)物業(yè)管理等諸多民生問題一一進(jìn)行了明確，將于2021年3月1日起正式施行。

占用共有道路停車的車位歸全體業(yè)主所有

《聊城市物業(yè)管理?xiàng)l例》明確，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共用和共同管理的權(quán)利。

其中，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：道路、綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于私人所有的除外；占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位；建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場(chǎng)所、共有設(shè)施；法律、法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，由其決定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的重大事項(xiàng)以及有關(guān)共有部分利用和管理等事項(xiàng)。

一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實(shí)施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。

住宅空置六個(gè)月以上 前期物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收

《聊城市物業(yè)管理?xiàng)l例》明確，住宅物業(yè)費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)以及物業(yè)服務(wù)階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅前期物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

其中，普通住宅交付后空置六個(gè)月以上的，其空置期間的前期物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收；認(rèn)定空置的標(biāo)準(zhǔn)和具體減收比例按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其他物業(yè)交付后空置六個(gè)月以上的，其物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主或者物業(yè)使用人約定。

已經(jīng)竣工但是尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位支付。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。

物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)人違反規(guī)定或者約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕支付。

此外，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人有權(quán)催交?？梢酝ㄟ^在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示、送達(dá)書面催交通知或者以業(yè)主易于知悉的其他方式，督促其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者依據(jù)仲裁協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同中的仲裁條款申請(qǐng)仲裁。

尚未出售的車位、車庫(kù) 業(yè)主要求承租應(yīng)予以出租

《聊城市物業(yè)管理?xiàng)l例》明確，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。尚未出售的車位、車庫(kù)，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租。車位、車庫(kù)租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照政府指導(dǎo)價(jià)格確定。

建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)每季度將車位、車庫(kù)出售、出租的情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

規(guī)劃車位、車庫(kù)尚未充分利用的，不得設(shè)置規(guī)劃以外的車位。規(guī)劃車位、車庫(kù)不足的，可以利用業(yè)主共用的道路或者其他公共場(chǎng)地增設(shè)車位，所設(shè)置車位歸物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有。車位設(shè)置、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，但是不得侵害業(yè)主合法權(quán)益和共同利益，不得影響道路通行，不得違反消防安全要求。

共有部分廣告收益屬于全體業(yè)主所有

《聊城市物業(yè)管理?xiàng)l例》明確，當(dāng)出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；電梯故障；消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙，存在火災(zāi)隱患；建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)；玻璃幕墻炸裂；專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙；地下車庫(kù)以及其他地下公共空間雨水倒灌；其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全，需要實(shí)施應(yīng)急維修、更新和改造的緊急情況時(shí)，可以應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金。

而依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)性服務(wù)組織承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)仍O(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；依法應(yīng)當(dāng)由侵權(quán)人承擔(dān)的人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

此外，利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分設(shè)置廣告、進(jìn)行租賃或者從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的收益，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。業(yè)主共有收益資金的處分由業(yè)主共同決定，可以用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，折抵物業(yè)費(fèi)，支付業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員的報(bào)酬。

擁有“業(yè)委會(huì)”的舊住宅區(qū)優(yōu)先進(jìn)行改造整治

《聊城市物業(yè)管理?xiàng)l例》明確，舊住宅區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)或者未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，鼓勵(lì)、支持和推進(jìn)其依法召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。舊住宅區(qū)依法產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)并且能夠正常履行職責(zé)的，優(yōu)先進(jìn)行改造整治。

舊住宅區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)或者未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)按照本條例相關(guān)規(guī)定成立物業(yè)管理委員會(huì)。

舊住宅區(qū)可以采取招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)人，也可以采取協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以接受舊住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的委托，將兩個(gè)或者兩個(gè)以上舊住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)打包為一個(gè)項(xiàng)目，采取招標(biāo)或者協(xié)議方式確定同一物業(yè)服務(wù)人接管。

無(wú)法選聘物業(yè)服務(wù)人或者開展自行管理的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織基本保潔、公共秩序維護(hù)等服務(wù)，所需費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。