物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有待提升、電梯壞了沒(méi)及時(shí)維修維護(hù)、停車管理難題不斷……物業(yè)服務(wù)管理是不少居民小區(qū)存在的“老大難”問(wèn)題。以往對(duì)于這些問(wèn)題，通常只能通過(guò)協(xié)調(diào)方式來(lái)解決，工作難度也比較大。5月1日，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施。近日，記者從北京市住建委了解到，不少居民非常關(guān)注的物業(yè)問(wèn)題在《條例》中都有了解答和體現(xiàn)，記者為您詳細(xì)梳理一下。

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量——

應(yīng)提供符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)

《條例》第六十五條第一款明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：(一)提供物業(yè)服務(wù)符合國(guó)家和本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范”，對(duì)未遵守相關(guān)規(guī)定的物業(yè)服務(wù)人，依據(jù)《條例》第九十二條的規(guī)定，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)給予警告，處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

對(duì)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量比較低的問(wèn)題，諸如，物業(yè)共用部位的維修養(yǎng)護(hù)管理、客戶服務(wù)、裝飾裝修管理等問(wèn)題。以往，通常只能通過(guò)行政指導(dǎo)方式來(lái)解決，此次《條例》明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)提供符合國(guó)家和本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。

電梯等設(shè)施設(shè)備——

物業(yè)有巡查養(yǎng)護(hù)義務(wù)

《條例》第八十八條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)施設(shè)備和部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落”，對(duì)違反本條款的物業(yè)服務(wù)人，《條例》第一百條規(guī)定，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

在缺乏相應(yīng)的電梯使用管理、維護(hù)的情況下，電梯極易損壞。近年來(lái)，住宅區(qū)的電梯等設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)維護(hù)成為了大家關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題。《條例》明確了物業(yè)對(duì)電梯等易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查、定期養(yǎng)護(hù)的管理義務(wù)，同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行政管理及物業(yè)服務(wù)不到位的懲處力度。

停車管理——

應(yīng)首先滿足業(yè)主需要

《條例》第八十條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要……不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用……”。第七十條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息，并且可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主；(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)的出售和出租情況。”

對(duì)于部分小區(qū)存在的停車難問(wèn)題，《條例》明確規(guī)定車位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要，只有當(dāng)滿足業(yè)主需要后仍有空余的情況下，才可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人使用，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置的公示欄上向全體業(yè)主公開(kāi)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)的出售和出租情況。

業(yè)主及物業(yè)使用人——

按規(guī)劃用途合理安全使用物業(yè)

《條例》在明確物業(yè)服務(wù)人義務(wù)和責(zé)任的同時(shí)，也回應(yīng)了物業(yè)小區(qū)內(nèi)的一些投訴較多的發(fā)生在業(yè)主身上的問(wèn)題，對(duì)私搭亂建、私挖地下空間、高空拋物、噪音超標(biāo)、侵占綠地等十三類違法行為進(jìn)行了規(guī)范，并設(shè)置相應(yīng)的行政處罰條款，為行政主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人的執(zhí)法監(jiān)管提供法律依據(jù)的同時(shí)，也有利于引導(dǎo)和推動(dòng)業(yè)主和物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)。

《條例》第七十八條規(guī)定：“業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等不得實(shí)施下列行為：損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物或者私挖地下空間；違反國(guó)家規(guī)定，制造、儲(chǔ)存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)；違規(guī)私拉電線、電纜為電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車、電動(dòng)摩托車和電動(dòng)三輪車等充電；擅自拆改供水、排水、再生水等管線；從建筑物中拋擲物品；制造超標(biāo)噪音；侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；擅自通過(guò)設(shè)置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；違反規(guī)定出租房屋。

□本報(bào)記者 盛麗