業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。那么在日常生活過程中，屬于業(yè)主和業(yè)主委員會又擁有哪些權利呢？

無權。首先，業(yè)主委員會的職責僅是具體執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，以及業(yè)主大會賦予的其他職責，其無權直接決定解聘物業(yè)服務公司。其次，如果業(yè)主對物業(yè)服務確實不滿意，可以召開業(yè)主大會，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以解除物業(yè)服務合同。若沒有通過業(yè)主大會表決，僅是業(yè)主委員開會決定解除物業(yè)服務合同，不符合法律規(guī)定，業(yè)主委員會的訴訟請求不會得到法律支持。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，其無權直接決定解聘物業(yè)服務公司。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，其僅是具體負責執(zhí)行業(yè)主大會的決議和業(yè)主大會授權的具體事宜，無權直接決定是否解聘和選聘物業(yè)服務公司。業(yè)主作為委托人可以根據(jù)與物業(yè)服務公司簽訂的物業(yè)服務合同行使解除權。物業(yè)服務公司的選擇要經(jīng)過業(yè)主共同決定，采取少數(shù)服從多數(shù)的民主決議程序決定。

在一定條件下可以。《物業(yè)管理條例》第19條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。尤其是由于它沒有進行工商登記，因此不能從事與物業(yè)管理無關并且與業(yè)主利益無關的經(jīng)營活動，但是其可以將所管理的屬于全體業(yè)主的設施設備等委托他人經(jīng)營或租賃。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第15條規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主自我管理、自我服務，辦理本轄區(qū)涉及物業(yè)管理的公共事務的自治性組織。業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，不享有自治管理規(guī)范決定權。業(yè)主委員會本身屬于非盈利的社會組織，其本身沒有財產(chǎn)來源，也無收入用于支付聘用人員的工資。具體地說，業(yè)主委員會研究決定聘用工作人員，并支付工資，必然要從業(yè)主的共同收益中進行支付，損害了業(yè)主的合法利益，況且聘用社會人員也超出了其工作權限范圍?！段飿I(yè)管理條例》第16條規(guī)定，業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。從該規(guī)定可以看出，業(yè)主委員會成員本身必須是業(yè)主，其他人員不能成為業(yè)主委員會成員。

由于其精力有限，聘用其他人員進行日常事務的管理似乎也符合常理。但根據(jù)目前法律規(guī)范來看，業(yè)主委員會沒有專職的委員，業(yè)主委員會成員本身就是代表業(yè)主利益、為業(yè)主服務的，按照物業(yè)管理規(guī)范履行職責，而不應聘請其他人員替代其本身職責。當然業(yè)主大會表決通過，同意聘用人員從事專職服務工作，也是可以的。

業(yè)主公約（管理規(guī)約）由業(yè)主大會制定和修改，是全體業(yè)主意志的體現(xiàn)，管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約一般自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效；業(yè)主委員會應當自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi)，將業(yè)主公約報所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。《物業(yè)管理條例》第17條規(guī)定，管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

《物業(yè)管理條例》第6條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：（1）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（5）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（8）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

小區(qū)綠地是小區(qū)整體環(huán)境的一部分，也是許多購房人購房時要考慮的因素之一。生活中，因破壞小區(qū)綠地引起的糾紛也比較多。《物權法》第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。因此，小區(qū)綠地除非開發(fā)商在出售時明示為個人外，應屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，任何人不能隨意破壞?！段飿I(yè)管理條例》第50條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務公司；物業(yè)服務公司確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。也就是說，非經(jīng)業(yè)主大會討論決定，并辦理相關的變更手續(xù)，任何人不能將小區(qū)綠地改作其他用途。

《物權法》規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會對拒付物業(yè)費等行為有權要求行為人賠償損失，對違反規(guī)定拒付物業(yè)費的業(yè)主，業(yè)主委員會可以要求其及時交納。業(yè)主交納物業(yè)服務費的依據(jù)是物業(yè)服務合同，根據(jù)合同相對性原理，欠費業(yè)主和物業(yè)服務公司之間產(chǎn)生權利和義務關系，物業(yè)服務公司可以依據(jù)物業(yè)服務合同的約定，要求欠費業(yè)主按時支付物業(yè)服務費，并承擔延期支付的違約責任。但是，物業(yè)服務公司不能因業(yè)主沒有及時交納物業(yè)服務費，就怠于履行物業(yè)服務。業(yè)主委員會目前的起訴主體資格僅限于特定的涉及業(yè)主公共利益的事項。根據(jù)《業(yè)主大會規(guī)程》第24條規(guī)定，業(yè)主委員會應當督促違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用?！段飿I(yè)管理條例》第67條明確規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務公司可以向人民法院起訴。業(yè)主拖欠物業(yè)服務費時，業(yè)主委員會有權督促其交納，但無權直接起訴欠費業(yè)主。 

業(yè)主大會會議，不論是定期會議還是臨時會議，皆須經(jīng)一定程序由有權召集人召集，其所作的決議方才發(fā)生法律上的效力。我國《物業(yè)管理條例》第15條第1項規(guī)定，業(yè)主委員會召集業(yè)主大會會議。此規(guī)定適用于平常業(yè)主大會會議的召集人的場合，而對業(yè)主大會第一次會議的召集人，該條例則未作規(guī)定。根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第14條第1款、第2款的規(guī)定，業(yè)主大會會議召開前15日應當通知全體業(yè)主，且住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議應當同時告知相關的居民委員會。此所謂“通知”或“告知”，并未明確是書面的通知、告知或口頭或其他方式的通知或告知，但在解釋上應認為系以書面通知或告知為原則。此外，因急迫情事召開臨時會議時，解釋上應認為可以公告方式進行通知或告知。

不是。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第9~10條規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，業(yè)主委員會則是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，負責對具體事務的執(zhí)行。業(yè)主委員會委員是從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，一般由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主大會負責選舉、更換業(yè)主委員會委員，并監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會在業(yè)主大會賦予的權限內(nèi)完成相應工作。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

根據(jù)我國《物權法》第76條和《物業(yè)管理條例》第12條的規(guī)定，物業(yè)大會表決按照“專有部分面積+業(yè)主人數(shù)”的雙重計算規(guī)則。具體而言，對于一般事項，要求專有部分占建筑物物業(yè)大會總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；對于特別事項，要求專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意?？梢钥闯?，各個業(yè)主的表決權雖然是一人一票，但是由于決議的通過不僅要求一定比例的業(yè)主同意，而且要求同意的業(yè)主的專有部分面積達到一定比例，因此業(yè)主表決權的表決能力存在差別。

對于業(yè)主人數(shù)的認定，最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第9條明確規(guī)定：“(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。”按此規(guī)定，業(yè)主人數(shù)原則上應當按照專有部分的數(shù)量計算，但在一人(包括建設單位)擁有數(shù)個專有部分的情況中，如果同時復計人數(shù)將導致該人享有雙重優(yōu)勢，因此不復計。

對于專有部分面積和建筑物總面積的認定，前述司法解釋第8條規(guī)定，“（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算”。

根據(jù)我國《物權法》第76條、《物業(yè)管理條例》第12條的規(guī)定，下列事項應經(jīng)特別決議：(1)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；(2)改建、重建建筑物及其附屬設施。此兩項事項，因?qū)I(yè)主的權益產(chǎn)生重大影響，所以采特別決議，也就是應當經(jīng)專有部分占建筑物專有部分總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

由于業(yè)主委員會系業(yè)主大會的常設機構和執(zhí)行機構，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，因此，業(yè)主大會的決議不但可以約束業(yè)主，而且對業(yè)主委員會也有約束力。關于決議的效力范圍，我國《物權法》第78條第1款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力?！北仨氉⒁獾氖?，對全體業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會的決定，必須是依法設立的業(yè)主大會做出的，且必須是業(yè)主大會依據(jù)法定程序作出的，同時應符合法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，不違背社會公德，不損害社會公共利益、國家利益和他人的合法權益的決定；此三點必須同時具備，才對全體業(yè)主具有約束力，否則沒有約束力。

業(yè)主繼受人包括概括繼受人與特定繼受人，前者如繼承人、營業(yè)合并人或財產(chǎn)概括承受人，后者包括區(qū)分所有權的買受人、受贈人等移轉(zhuǎn)繼受人以及區(qū)分所有建筑物的承租人、借用人等設定繼受人。業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，不僅約束業(yè)主，而且約束區(qū)分所有權的買受人、互易人和受贈人，業(yè)主死亡后的繼承人、受遺贈人，區(qū)分所有建筑物的承租人、借用人。最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第16條第2款規(guī)定：“專有部分的承租人、借用人等物業(yè)服務公司使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務?！?/span>

業(yè)主大會作出的決議是違法的，《物權法》和《物業(yè)管理條例》規(guī)定了兩種撤銷制度：

(1)行政撤銷?！段飿I(yè)管理條例》第19條第2款規(guī)定，業(yè)主大會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)服務公司所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。此所謂“撤銷”系行政法上的撤銷，其撤銷權力人是作為行政機關的物業(yè)服務公司所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

(2)請求人民法院撤銷。《物權法》第78條第2款、《物業(yè)管理條例》第12條第5款規(guī)定，“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”，此在理論上稱為請求法院撤銷。須注意的是，業(yè)主行使此撤銷權須符合下列條件：一是業(yè)主大會的決定違法，例如，沒有按照法定程序作出決定。二是業(yè)主大會的決定侵害了業(yè)主合法權益，例如，決定將明確屬于某特定業(yè)主的綠地作為全體業(yè)主共有的停車位。三是此類撤銷權屬于受侵害的業(yè)主，未受侵害的業(yè)主不享有此項權利。四是此類撤銷權的行使須通過訴訟的方式即受侵害的業(yè)主請求人民法院予以撤銷業(yè)主大會的決定。

為彌補我國《物權法》的立法漏洞，最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第12條就此項撤銷權的行使期限作了明確規(guī)定，“業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)《物權法》第78條第2款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起1年內(nèi)行使。”應注意的是，此處行使撤銷權的1年的期間在性質(zhì)上為除斥期間，其不存在中止、中斷和延長的問題，系不變的固定期間。

依據(jù)《物權法》《物業(yè)管理條例》、最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定，只要業(yè)主大會召開程序合法，大會表決符合法定人數(shù)且具有投票權的業(yè)主參加并形成決議就是合法有效的，對全體業(yè)主均具有約束力；沒有參加業(yè)主大會不能成為否定業(yè)主大會決定的理由，若認為業(yè)主大會決議侵害了自己的合法權益，可以在知道或者應當知道業(yè)主大會作出決定之日起1年內(nèi)依法向人民法院起訴要求撤銷該決議。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第12條規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加；也就是說，業(yè)主大會開會形式多樣，但必須符合法定的人數(shù)，業(yè)主大會召開必須滿足最低人數(shù)或投票權的限定，只有這樣才能體現(xiàn)大多數(shù)人的利益，以保障所作出的決議的科學性、合理性。否則，形成的決議屬于無效。

《物業(yè)管理條例》第13條對業(yè)主大會開會期限作出了規(guī)定即業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。為了確保每個業(yè)主的知情權，充分實現(xiàn)業(yè)主自治，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第14條規(guī)定，召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

至于通知的形式，物業(yè)管理條例沒有作出強制性規(guī)定，實踐中可以采取口頭形式、書面形式等。根據(jù)《業(yè)主大會規(guī)程》第13條規(guī)定，業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。也就是說，公告也可以算是一種通知形式。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第14條規(guī)定，住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。從上述規(guī)定可以看出，小區(qū)業(yè)主委員會召集召開業(yè)主大會，只通知部分業(yè)主，違反了《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。由于業(yè)主委員會召開業(yè)主大會程序違法，其作出的決議又涉及每個業(yè)主的切身利益，如果作出的決定侵害業(yè)主合法權益，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 

由于一個小區(qū)的業(yè)主人數(shù)不等，少則幾十戶，多則上千戶，因此要求每個小區(qū)的每位業(yè)主都集中到一起開會討論，很難找到適合場地和合適時間，也不切實際。因此，《物業(yè)管理條例》第12條規(guī)定，業(yè)主大會會議既可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。也就是說，填寫“征求意見表”也屬于召開業(yè)主大會的一種形式。

不可以。根據(jù)《物權法》第70條規(guī)定，物業(yè)共用部位的所有權為全體業(yè)主共有，因此，全體業(yè)主都有義務維護共用部位的整潔完好。每一個業(yè)主在使用共用部位時要考慮其他業(yè)主的合法使用，不能損害其他業(yè)主的合法權益。物業(yè)服務公司作為物業(yè)的管理者，在接到業(yè)主投訴后或發(fā)現(xiàn)問題后，應按照物業(yè)管理合同或業(yè)主公約的規(guī)定處理，要求業(yè)主清理雜物、恢復原狀、排除妨礙。如果因為亂堆雜物對他人造成傷害的，業(yè)主還要承擔相應的民事責任。

有權。物業(yè)服務公司的這種行為是不合法的，小區(qū)建設應當按照城建規(guī)劃進行，綠地和相關公共設施需要經(jīng)相應的規(guī)劃批準方可建筑，一旦規(guī)劃確定，不得隨意變更，并且根據(jù)《物權法》第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。業(yè)主可以要求物業(yè)管理部門拆除此非法建筑，或者向城建等部門反映要求拆除，或者經(jīng)業(yè)主委員會會議決定解聘該物業(yè)服務公司并要求其承擔賠償責任。

根據(jù)《物權法》第70條的規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”?！段飿I(yè)管理條例》第55條也規(guī)定，“利用物業(yè)共用部分、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)同意后，按照相關規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用”。居住小區(qū)的公共配套設施歸全體業(yè)主共有，任何單位和個人要想經(jīng)營這些公共配套設施，必須征得所有權人的同意。所以，上述小區(qū)物業(yè)公司的做法不合理，業(yè)主大會有權向房地產(chǎn)行政主管部門提出申訴，如果業(yè)主大會討論同意廣告公司繼續(xù)使用小區(qū)的公共設施，廣告的收益也應由業(yè)主大會共同討論決定。

根據(jù)《物權法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為《物權法》第74條第3款所稱的車位。

根據(jù)上述規(guī)定，車庫、車位的權利歸屬分為兩種情形：一是屬于業(yè)主共有。如果車庫、車位為小區(qū)的配套設施且售房時將之計入銷售成本，或者是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。二是可以由開發(fā)商通過約定的方式確定。除屬于業(yè)主所有的外，開發(fā)商可以將車庫銷售或贈與、出租等方式進行約定權利歸屬。但不管車庫、車位權利屬于誰所有，應當首先滿足業(yè)主的需要。該規(guī)定實際是對開發(fā)商出租、出售車庫、車位的限制。因為作為小區(qū)的配套規(guī)劃，其本意就是要滿足業(yè)主的生活需要，開發(fā)商在對車位進行出售、出租等處分時，首先應考慮業(yè)主的需求。最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合《物權法》第74條第1款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

一些小區(qū)開始入住時會有剩余的車位，從經(jīng)濟利益出發(fā)，一般都會委托物業(yè)服務公司進行對外出租，而有的出租期限又比較長，這樣后買車的業(yè)主就會出現(xiàn)有車無法停放的情形，因此相關部門應對此予以重視?？梢越梃b《廣東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定。該條例規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)服務公司使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)服務公司使用人需要后，建設單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)服務公司使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過6個月。該規(guī)定充分保障了業(yè)主合法權益。《物業(yè)管理條例》第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務公司的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

小區(qū)地面停車位屬于全體業(yè)主共有。小區(qū)停車位及其收益屬于業(yè)主共有和共同管理的重大事項，業(yè)主大會可以決定對停車位及其收益的管理使用。《物權法》實施前，地面停車位的歸屬法律沒有明確界定，本屬于業(yè)主的地面停車位大多被開發(fā)出售獲利?！段餀喾ā返?7條對小區(qū)停車位歸屬有了明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為《物權法》第74條第3款所稱的車位。

根據(jù)上述規(guī)定，小區(qū)地下車庫若開發(fā)成本沒有在售房中進行分攤的，應屬于開發(fā)商所有。開發(fā)商可以將車庫以銷售或贈與、出租等方式進行約定權利歸屬。而小區(qū)地面停車位應屬于小區(qū)業(yè)主共有。

會所一般是指規(guī)劃部門批準的商業(yè)配套用房，它主要用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂、文體等配套服務。會所作為小區(qū)的配套設施，經(jīng)營者在依法自主經(jīng)營的前提下，應遵守業(yè)主規(guī)約，不得損害業(yè)主的合法權益；會所經(jīng)營中對業(yè)主造成損害的，業(yè)主可以向相關行政主管部門投訴，要求予以查處。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，也可以依法向人民法院提起訴訟。因該會所在小區(qū)內(nèi)，其應遵守小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員的制定的管理規(guī)約，服從小區(qū)物業(yè)服務公司的管理。會所經(jīng)營者夜間經(jīng)營產(chǎn)生的噪音等干擾了業(yè)主的正常休息和生活，業(yè)主可以根據(jù)《物業(yè)管理條例》第46條的規(guī)定，對會所經(jīng)營者經(jīng)營中對業(yè)主造成的不便，要求物業(yè)服務公司予以制止，同時，物業(yè)服務公司應向相關行政主管部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)服務公司的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。根據(jù)《娛樂場所管理條例》第7條的規(guī)定，娛樂場所不得設置在居民樓內(nèi)、居民住宅區(qū)周圍。會所開設KTV娛樂場所，明顯違反了該規(guī)定。因此，業(yè)主對其違法經(jīng)營行為，可以要求相關部門查處。只要業(yè)主有充分證據(jù)證明會所營業(yè)給業(yè)主生活、休息帶來不便和侵害，業(yè)主向人民法院起訴，要求會所經(jīng)營者排除妨礙、消除影響、賠償損失的，就會得到法律的支持。

是的。購買車位后，業(yè)主獲得了車位的所有權，但是，車位的保潔、保安、照明等仍需要物業(yè)服務公司進行管理。因此，買了車位的業(yè)主仍要交納車位管理費。

應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。業(yè)主對于建筑物內(nèi)的住宅享有所有權，有自主使用的權限，并且該住宅作為業(yè)主的財產(chǎn)，享有住宅安寧權和相關隱私權，不容他人隨意侵犯；但因為一棟建筑物內(nèi)不同業(yè)主的住宅是相鄰的個體，那么業(yè)主之間要相互體諒和照顧，不能認為在自己的專有部分內(nèi)就可以為所欲為。根據(jù)《物權法》第77條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。

業(yè)主在小區(qū)養(yǎng)狗要注意：

（1）看業(yè)主與開發(fā)商或與物業(yè)服務公司簽訂的合同中有無關于養(yǎng)狗的規(guī)定，同時看管理規(guī)約中有無規(guī)定，如果在物業(yè)服務合同或管理規(guī)約中明確規(guī)定不得養(yǎng)狗，則業(yè)主應當遵守。

（2）養(yǎng)狗要符合公安部的有關規(guī)定。如果小區(qū)的物業(yè)管理合同允許養(yǎng)狗，業(yè)主要遵守法律法規(guī)的有關規(guī)定，辦理養(yǎng)狗證。

（3）飼養(yǎng)寵物不能妨害其他業(yè)主的合法權益。如果發(fā)生狗傷人的事件，養(yǎng)狗的業(yè)主要按照《民法通則》的規(guī)定承擔責任。

視情況而定。根據(jù)《合同法》第180條，供電人因供電設施計劃檢修、臨時檢修、依法限電或者用電人違法用電等原因，需要中斷供電時，應當事先通知用電人。未事先通知用電人而中斷供電，造成用電人損失的，應當承擔損害賠償責任。

有。根據(jù)《合同法》第182條，用電人應當按照國家有關規(guī)定和當事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應當按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費和違約金的，供電人可以在通知用電人后，中止供電。