【引言】

現(xiàn)實(shí)中很多類(lèi)似情況：自己出了錢(qián)買(mǎi)房子，房產(chǎn)證上沒(méi)有出現(xiàn)自己的名字。常見(jiàn)情況主要有三種：

• 比較常見(jiàn)的情況是父母為子女買(mǎi)房。畢竟現(xiàn)在房子很貴，年輕子女的負(fù)擔(dān)能力比較差，出于對(duì)子女的關(guān)愛(ài)，有些家底的父母，會(huì)選擇為子女出資購(gòu)房。
• 另外一種比較普遍的情況是夫妻買(mǎi)房。有的家庭，夫妻倆買(mǎi)房，寫(xiě)的是一個(gè)人名字。
• 還有一種情況，就是老百姓口中所稱(chēng)的“借名買(mǎi)房”。想在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)一套房子，因?yàn)楦鞣N原因，不能、或者不想登記自己名字，于是找一個(gè)“信得過(guò)”的人掛名，例如朋友、兄弟、甚至戀愛(ài)對(duì)象。倆人私下里也說(shuō)好：錢(qián)我出，寫(xiě)你的名字，房子歸我。

不管哪種情況，都有一個(gè)共性：出資人，不管是出了全部還是部分，名字都沒(méi)出現(xiàn)在房產(chǎn)證上。

這三種情況，還有一些比較明顯的區(qū)別：

• 第一種涉及到的是父母與子女關(guān)系。
• 第二種涉及到夫妻關(guān)系。
• 第三種指的是上述兩種關(guān)系之外的情況。

因?yàn)殛P(guān)系不同，最終房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的結(jié)論一樣么？房子到底算誰(shuí)的？

【三種情況下的產(chǎn)權(quán)歸屬】

1.父母為子女出資買(mǎi)房。

父母為子女出資買(mǎi)房，在沒(méi)有任何條件聲明的情況下，屬于父母對(duì)子女的無(wú)償、有道德義務(wù)的贈(zèng)與，并且，這種贈(zèng)與不可撤銷(xiāo)。

簡(jiǎn)單解釋就是：錢(qián)，是白給子女的。

房產(chǎn)證上登記了子女名字，按照我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，房子將歸屬于子女，與父母無(wú)關(guān)。

還有另外一種情況：父母出首付給子女買(mǎi)房。

這種情況下，無(wú)論后面的貸款是子女還、還是父母幫著還，結(jié)論是一樣的：房子都是子女的。而涉及到父母幫著還貸的情況，如果父母沒(méi)有做出任何條件聲明，同理——貸款也是父母“白”給子女的。

所以，父母出資幫助子女買(mǎi)房，可以認(rèn)為是父母對(duì)子女的無(wú)償“贈(zèng)送”：

此外，這種關(guān)系，反過(guò)來(lái)說(shuō)也是一樣：有些孝順子女，會(huì)出資為父母購(gòu)房，登記父母的名字，房子產(chǎn)權(quán)屬于父母。

注意：以上所談，均指“沒(méi)有任何書(shū)面條件聲明”的情況。

2.婚姻房產(chǎn)。

與婚姻有關(guān)的房產(chǎn)歸屬問(wèn)題，是一類(lèi)比較特殊的情況。因?yàn)樵谀撤N情況下，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，不完全取決于房產(chǎn)登記情況。

有人說(shuō)了：《民法典》中對(duì)“物權(quán)”的相關(guān)規(guī)定很清楚，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，登記了才有效，沒(méi)登記不發(fā)生效力。

第二百零九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

按照這個(gè)理解，相當(dāng)于在說(shuō)：夫妻雙方，誰(shuí)的名字出現(xiàn)在房產(chǎn)證上，房子就是誰(shuí)的；沒(méi)有出現(xiàn)的，沒(méi)有房子產(chǎn)權(quán)。

其實(shí)這種理解過(guò)于武斷。因?yàn)檫@個(gè)規(guī)定還有后半句：“法律另有規(guī)定的除外”。這個(gè)規(guī)定，就是婚姻相關(guān)法規(guī)（具體詳查最高院關(guān)于《婚姻法》解釋。雖然《婚姻法》廢止，但在未出臺(tái)新的解釋之前，以往有關(guān)解釋依然適用）。

因此，夫妻之間在婚內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的房子，不能絕對(duì)依據(jù)登記情況而定：

與婚姻有關(guān)的房產(chǎn)歸屬，其實(shí)跟婚前還是婚后購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有必然關(guān)系。而且結(jié)論一致：出資人沒(méi)有出現(xiàn)在房產(chǎn)證上，房子均視作夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

3.“借名買(mǎi)房”

這種情況涉及到的關(guān)系，指的是除父母與子女、夫妻之外的其他關(guān)系，例如，借親兄弟的名、借好友名字、借用女友的名字，等等。

“借名買(mǎi)房”，多數(shù)發(fā)生在以下幾種情況：

• 沒(méi)有當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房資格。
• 打算給自己預(yù)留一個(gè)購(gòu)房指標(biāo)，以備今后萬(wàn)一再打算購(gòu)房。

當(dāng)然，可能還會(huì)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移類(lèi)等其他情形，這里不討論。

“借名買(mǎi)房”的結(jié)論很明確：房產(chǎn)，屬于被借名人——這種情況，要嚴(yán)格按照不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)：因?yàn)槌鲑Y人與被借名人之間的關(guān)系，在法律中沒(méi)有特定規(guī)定。諸如父母與子女、夫妻之間關(guān)系的有關(guān)權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不適用。

又有人說(shuō)了：我們簽個(gè)協(xié)議，說(shuō)明“錢(qián)我出，寫(xiě)你的名字，但房子歸我”不就行了？只要協(xié)議不違法不違德就有效。甚至引用法規(guī)來(lái)作為論據(jù)：

《民法典》第二百一十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

其實(shí)，有這種觀點(diǎn)的人，只說(shuō)對(duì)了一半。

所謂協(xié)議有效，指的是一方把房子買(mǎi)下來(lái)之后，如果再行簽訂合同、說(shuō)明“這套房子歸你”（注意，只能再買(mǎi)賣(mài)或贈(zèng)與，同樣受到購(gòu)房資格、或者限購(gòu)條件的限制），才能說(shuō)明房子歸出資人。

在當(dāng)初借名購(gòu)房的時(shí)候，簽訂類(lèi)似合同協(xié)議，沒(méi)有意義。簡(jiǎn)單推演一下：如果能這么做，限購(gòu)有什么意義？而且一旦購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)之后，例如因?yàn)榉慨a(chǎn)增值等原因，被借名人不想轉(zhuǎn)讓了，出資人想得到房產(chǎn)，基本不可能——這是對(duì)于出資人而言的風(fēng)險(xiǎn)。

延伸一下，其實(shí)對(duì)于被借名人來(lái)講，也有影響：

• 占用了被借名人的購(gòu)房指標(biāo)。
• 如果是貸款房，更麻煩。萬(wàn)一出資人“斷供”了……

所以，“借名買(mǎi)房”有風(fēng)險(xiǎn)。

【結(jié)語(yǔ)】

綜合上述三種情況，對(duì)結(jié)論簡(jiǎn)單總結(jié)一下：

介紹的目的，是希望大家能夠適當(dāng)了解一些關(guān)于房產(chǎn)登記、家庭關(guān)系、出資人關(guān)系之間關(guān)聯(lián)的知識(shí)。畢竟，房子還是很值錢(qián)的。

父母與子女、夫與妻，屬于非常緊密的家庭關(guān)系。有時(shí)候談錢(qián)似乎很功利、很見(jiàn)外、很沒(méi)意思。當(dāng)然，只要關(guān)系到了，談錢(qián)確實(shí)有點(diǎn)“俗”——本來(lái)就可以不分你我、還非要分出來(lái)，確實(shí)有點(diǎn)傷感情。但是，千萬(wàn)別到傷感情的時(shí)候，再來(lái)談錢(qián)。

對(duì)于借名買(mǎi)房的情況，個(gè)人一直非常不推薦。往好里說(shuō)，是給兩邊都找麻煩的事兒，最好別給別人添麻煩；往差里說(shuō)，萬(wàn)一反悔了，恐怕哭都來(lái)不及。