 假設(shè)，你目前的財(cái)務(wù)狀況醬紫： 舉全家6個(gè)錢包之力，能勉強(qiáng)湊出100萬(wàn)首付款。 舉全家6張信用卡之力，能還到1萬(wàn)多的月供。 那么，深圳、廣州、臨深、臨廣… 你覺(jué)得，你能買得起哪里的房子？ 坐在電腦前敲鍵盤，我們?cè)欢日J(rèn)為莞惠佛肯定更便宜！ 然而，經(jīng)過(guò)一番折騰，一路把大灣區(qū)踩盤下來(lái)， 我們團(tuán)隊(duì)被迫得出一個(gè)殘酷的結(jié)論： 所謂“逃離大城市的老破小，逃到周邊城市買套好房子”的夢(mèng)想， 哪有那么容易實(shí)現(xiàn)？！遠(yuǎn)比你想象的成本高多了！ 全款之城 惠州，深莞惠的“房?jī)r(jià)洼地”，是一座至今仍未對(duì)外地人采取“限購(gòu)”政策的友好城市。 近幾年，在反映市場(chǎng)情況的大深圳樓市成交面積排行榜里，惠州新房總是以幾乎霸屏TOP10的夸張態(tài)勢(shì)碾壓深圳、東莞。 我們也逐漸形成共識(shí)：惠州不愧為大灣區(qū)的“地主”，供給量巨大；大亞灣最受青睞，近9成房子都是深圳客在買買買。 而事實(shí)上，今年的惠州樓市卻與以往有所不同。  （上半年惠州臨深區(qū)與深圳交界片區(qū)新房均價(jià)） “惠州不再只是深圳人的，現(xiàn)在這里是全國(guó)人民的惠州！” 當(dāng)我們問(wèn)及近期成交的客戶比例，當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商朋友如是說(shuō)。 目前，惠州臨深片區(qū)的深圳客已降至5成左右，但北方客、香港客明顯增多！ 這得益于去年以來(lái)，粵港澳大灣區(qū)政策即將出臺(tái)的利好刺激，特別是雄安之后，大量看重政策走向的北方人一時(shí)間大舉南下囤房。 同時(shí)，把房?jī)r(jià)大幅跳漲與惠港關(guān)聯(lián)的一系列規(guī)劃看在眼里，不少香港客也開(kāi)始對(duì)家門口的這塊“洼地”動(dòng)了心。 當(dāng)?shù)匾痪€銷售告訴我們，到訪他們樓盤的深圳客開(kāi)始減少，接受力也逐漸變差，而更偏向全款、高首付購(gòu)房的外地人明顯增多。 “北方客來(lái)了就刷卡，毫不猶豫，畢竟他們都是專程飛過(guò)來(lái)買房的，時(shí)間也挺寶貴。不像深圳客，磨磨嘰嘰的?！?/span> 除了客群發(fā)生變化，我們還發(fā)現(xiàn)一些特別現(xiàn)象： ·售樓處看房客都不多，因?yàn)槁?tīng)說(shuō)開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)都賣得差不多了，剩余房源一般只剩少數(shù)大戶型在售。 ·住宅產(chǎn)品基本沒(méi)有高贈(zèng)送面積了，有的甚至不帶裝修交房。 ·即將入市的新房幾乎都被人惦記著，購(gòu)房者想確保百分百買得到，恐怕得“準(zhǔn)備全款”。 站在購(gòu)房者立場(chǎng)來(lái)看，現(xiàn)階段按整體均價(jià)1.5萬(wàn)/平，理論上還能買到新房，但更靠近深圳、或區(qū)域已發(fā)展成熟、或靠近惠州南站的樓盤早已水漲船高，有的甚至逼近2萬(wàn)/平！ 另外，想在惠州買房還需要注意按揭貸款利率大幅上調(diào)，銀行放款速度慢，審核嚴(yán)格等情況。 所以，假設(shè)你想在惠州買一套90平的三房戶型的新房，除了要準(zhǔn)備好面對(duì)來(lái)自全國(guó)購(gòu)房者一起來(lái)買的壓力，首付款至少要準(zhǔn)備100萬(wàn)左右，最穩(wěn)妥的方式是備齊全款！ 至于惠州房子現(xiàn)在是否還具有投資價(jià)值，見(jiàn)仁見(jiàn)智。 一方面，惠州政府對(duì)房?jī)r(jià)與開(kāi)發(fā)商銷售方式的管控非常嚴(yán)厲，短期投資肯定行不通！當(dāng)?shù)嘏笥迅嬖V我們，“有的小區(qū)從去年到現(xiàn)在房?jī)r(jià)真的是一分錢都沒(méi)漲過(guò)，甚至還微跌了一點(diǎn)?！?/strong> 另一方面，我們也聽(tīng)說(shuō)自從海南樓市“封島”后，大量中介帶著客戶資源都來(lái)惠州賣房。 而且，惠州當(dāng)下存量已不多，好樓盤能買到的越來(lái)越少，這反而更符合內(nèi)陸客心中理想的“濱海休閑物業(yè)或環(huán)一線城市物業(yè)”的投資標(biāo)的。 據(jù)當(dāng)?shù)刈悦襟w大V“企鵝找房”報(bào)道，在新房限價(jià)、限售及信貸市場(chǎng)大規(guī)模緊縮的背景下，惠州在2018年上半年表現(xiàn)突出： 全市一手住宅成交84304套，成交面積875.98萬(wàn)平方米，銷售金額1007億元，這三項(xiàng)指標(biāo)不僅刷新了惠州歷史記錄，也比東莞、中山、珠海三個(gè)城市總和還多！ 其中，大亞灣片區(qū)依然呈龍頭地位，上半年供應(yīng)22625套＜銷售26271套，新房市場(chǎng)供不應(yīng)求。  嚴(yán)查之城 誰(shuí)都沒(méi)想到，廣東省的一個(gè)二線城市能與中央政策挨的那么緊。 從2007年開(kāi)始，東莞開(kāi)始執(zhí)行“二手房過(guò)戶要繳納房產(chǎn)增值部分20%”。 而這兩年，特別是今年以來(lái)，當(dāng)“房住不炒”的調(diào)控指令日益趨嚴(yán)，東莞再次緊跟北京步調(diào)，加大力度整治房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為一個(gè)徹頭徹尾的“六限（限購(gòu)、限貸、限簽、限售、限價(jià)、限商改?。背鞘?。 上有政策下有對(duì)策，民間依舊存在著的各種規(guī)避辦法（如“陰陽(yáng)合同”等）。 對(duì)于市場(chǎng)亂象，南方樓事調(diào)研獲悉，近期政府又開(kāi)始介入調(diào)查“通過(guò)辦理假社保，破樓市限購(gòu)”的買賣雙方。有知情人透露，涉及房源數(shù)量“很夸張”。 事實(shí)上，隨著東莞2016年起逐步加碼調(diào)控政策，當(dāng)?shù)貥鞘行路砍山涣恳呀?jīng)逐年下跌。去年成交面積相較于2015年與2016年，幾乎接近腰斬！ （數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原研究中心） 當(dāng)然，想買一套也沒(méi)那么容易。 除了要繳滿社保，適應(yīng)當(dāng)?shù)厥站o的房貸政策（首套最高上浮25%，二套最高上浮30%，多家銀行二手房停貸），購(gòu)房者可能還需要面臨一個(gè)問(wèn)題：東莞城區(qū)內(nèi)可選的新房住宅并不多！ 據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，東莞城區(qū)（非臨深片區(qū)）目前僅有一個(gè)純新盤住宅項(xiàng)目即將入市，剛改型產(chǎn)品，預(yù)計(jì)售價(jià)或?qū)⑦_(dá)到3萬(wàn)/平！而臨深片區(qū)的一些大盤，開(kāi)盤即熱銷，就剩些大戶型尾貨。 東莞的房?jī)r(jià)也很神奇，由于東莞為采取分區(qū)限價(jià)，為突破限價(jià)“紅線”，開(kāi)發(fā)商多通過(guò)高低價(jià)盤搭配聯(lián)合備案，從而達(dá)到整體均價(jià)保持平均水平。 “有一個(gè)優(yōu)質(zhì)的中心區(qū)盤，不想賣低價(jià)，但是因?yàn)槠放菩。矝](méi)郊區(qū)盤搭配，現(xiàn)在正考慮和大品牌開(kāi)發(fā)商深度合作”。 另外從均價(jià)上看，看似在1.7萬(wàn)/平左右，假設(shè)你買一套100平3房戶型，總價(jià)170萬(wàn)，首付3成也才54萬(wàn)，感覺(jué)很不貴！但你實(shí)際支出的購(gòu)房成本卻遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)。 通過(guò)踩盤接觸到的一線銷售人員告訴我們，東莞在售的新房住宅實(shí)際價(jià)格： 市區(qū)普遍在2.8-3萬(wàn)/平，長(zhǎng)安3萬(wàn)+/平，虎門2.7-2.8萬(wàn)/平，塘廈2.5萬(wàn)/平，鳳崗3萬(wàn)+/平… 所以，售價(jià)中高出政府限價(jià)的部分，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)以裝修款等名目一次性收取。 因此，你想在東莞買套大房子，真正需掏出腰包的首付100萬(wàn)都不一定夠用！ 暗箱之城 去了一趟佛山，才發(fā)現(xiàn)雖然這個(gè)“臨廣城市”各方面條件都挺不錯(cuò)，甚至感覺(jué)優(yōu)于東莞惠州。 但是，它也早就不是一個(gè)你想買就能買的地方。 佛山較貴的片區(qū)集中在限購(gòu)區(qū)，基本在2.5萬(wàn)/平左右，最高破了3萬(wàn)/平。 值得購(gòu)房者注意的是，佛山樓市也因政府限價(jià)，且指導(dǎo)價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，所以一些開(kāi)發(fā)商會(huì)另以裝修、水電等名義補(bǔ)收一筆額外費(fèi)用。 這樣的話，你的實(shí)際購(gòu)房成本就會(huì)大幅增加！ 以均價(jià)2.5萬(wàn)/平，100平三房戶型為例，總價(jià)250萬(wàn)，首付理應(yīng)3成75萬(wàn)。 但如果政府規(guī)定該樓盤只能按2萬(wàn)元去賣，即總價(jià)200萬(wàn)元，那另外50萬(wàn)就得按裝修合同去單獨(dú)付清（不能做30年銀行貸款）。 所以你買套250萬(wàn)的房子，首付至少要拿出110萬(wàn)！ 盡管購(gòu)房成本較高，佛山的吸引力對(duì)于外地人也是非常顯著的。 ·地鐵已基本與廣州打通，雙城互通非常便利，這是莞惠與深圳目前尚不具備的。 ·佛山由于歷史原因，城市呈多中心發(fā)展，每個(gè)中心版塊都各有優(yōu)勢(shì)。比如：千燈湖（最熱門、最貴板塊、名校聚集區(qū)），獅山（新開(kāi)發(fā)片區(qū)，不限購(gòu)），大良（中心區(qū)、老牌公立名校多），陳村（靠近廣州，投資客多），禪城的湖景片區(qū)（老中心區(qū)、房?jī)r(jià)貴、名校聚集區(qū)）、奇槎片區(qū)（新興熱門片區(qū)）… 佛山，一直很少被人知道是廣東省第三大城市。據(jù)2017年度的全國(guó)城市20強(qiáng)GDP排名，佛山以9660億名列廣東第三，僅次于深圳和廣州。 樓市行情也一直挺穩(wěn)，它是全國(guó)首個(gè)全國(guó)地產(chǎn)50強(qiáng)房企全部進(jìn)駐的城市，每年TOP3的銷冠都在200億以上。 不過(guò)，自從去年廣州客及北方客來(lái)襲，導(dǎo)致限購(gòu)區(qū)與非限購(gòu)區(qū)出現(xiàn)明顯的市場(chǎng)分化：目前，限購(gòu)區(qū)的開(kāi)發(fā)商出貨壓力普遍較大，市場(chǎng)較冷；而非限購(gòu)區(qū)域賣得較火，個(gè)別樓盤甚至憑借限價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，一經(jīng)推出就能夠清盤。  即將結(jié)束踩盤行程，站在佛山南海某售樓處，下著雨，看著現(xiàn)場(chǎng)不少各地趕來(lái)的購(gòu)房者客戶看房、簽約，不免有點(diǎn)感慨： 佛山、惠州、東莞這些臨一線的城市，不管此時(shí)此刻，涼了還是熱了，真心想買一套都沒(méi)那么容（便）易！ 撰文/YP 排版/小旗
最后，一首特別的歌給「特別的你」。 評(píng)論功能再等等，要不先點(diǎn)個(gè)贊？? |
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