從杭州調(diào)研回來之后，我腦子里一直在想要用一個什么詞來形容當下的杭州樓市，最后想到了老杭州人吳曉波老師的書名：水大魚大。

杭州，這是一座古老的城市，也是一座年輕的城市。

歷史上是說不盡的風(fēng)雅錢塘，道不盡的煙雨西湖，現(xiàn)代是創(chuàng)新向上、文化英才、公民社會的成功。

活力杭州，鐘靈毓秀、書香滿城、安適和諧、繁榮富庶。

杭州真的是一直踩在風(fēng)口上的城市，趕上了電商紅利，現(xiàn)在又趕上了直播紅利，越努力越幸運。

世人只知因為“西湖美、阿里強”，卻不知道杭州有個房地產(chǎn)操盤成熟老練的市政府。

而杭州樓市在豪賭什么？

今天這篇杭州城市調(diào)研文章，我希望你可以帶著一個前提去讀，那是德科老師在杭州上周調(diào)控打補丁之后說的：

未來幾年，杭州的房價基本上會是只漲不跌，而且這種只漲不跌是政府通過一系列環(huán)環(huán)相扣的制度作為公權(quán)力背書的。

杭州樓市真的很火

杭州樓市的豪賭，體現(xiàn)在行情的推波助瀾。

從杭州回來之后，我就已經(jīng)寫了《杭州6萬人搖號創(chuàng)世界記錄，一個月后，我站在售樓部前還原真相》，杭州樓市雖然不至于全城都這么火，但也是購房者全城去趕往各大售樓部交資料，一房難求，甚至是刻意制造這種焦灼的熱度。

杭州樓市為什么這么火？

我們在杭州看的第一個項目是錢江世紀城的濱江君品，上一期5000多人搖號一百多房，中簽率5.6%，即將推售二期200多套，中簽率可能會高一點，但基本也是買不到。

1. 限價嚴格，一二手房嚴重倒掛

濱江君品限價4.9萬，而旁邊二手房融創(chuàng)時代奧城沖高到6萬，龍湖天璞底價5.7萬，信達一號院和金茂府奔7萬，房價倒掛嚴重。

真可謂是盲搖都可以賺一百多萬，赤裸裸的價差，讓杭州人打了雞血。

一江之隔，錢江新城8萬+，錢江世紀城4萬多，隔一條江，價差不合理，錢江世紀城的預(yù)期就像上海前灘。

但真佩服杭州政府的操盤能力，即使是這樣焦灼的樓市，我們不得不承認——當下的杭州還是個健康的市場，購房者開發(fā)商政府三者達到了神奇的平衡。

杭州人愿意為這樣的房價買單，“根據(jù)房價限地價”的方式讓開發(fā)商有利潤空間去做出好產(chǎn)品。杭州政府把該建的配套，該承諾的房價預(yù)期都兌現(xiàn)了。

我們遇到了好幾波置業(yè)顧問都說自己也在搖號。龍湖置業(yè)顧問說自己陪跑了11次，搖龍湖和其他項目都搖不中。

即使全城交資料很累，即使每次萬人搖號陪跑和焦慮，但他們還想去搖，歸根到底就在于：“一漲解千愁”。

杭州房子和深圳房子一樣，開始“投資品化”，講究投住結(jié)合。

2.全城都有概念，房價預(yù)期足夠高

除了阿里，還有什么能讓世界記住杭州？

杭州現(xiàn)在各板塊基本都有概念，但最大的概念就是亞運會。而這個概念，一下子拔高了杭州的房價預(yù)期。

杭州現(xiàn)在憋足了勁要把亞運會這張名片打出去。

杭州吸收了北京廣州把亞運村建在郊區(qū)的教訓(xùn)，把亞運村建在離市區(qū)非常近的板塊，引進萬科綠城來建設(shè)亞運村，就是想借亞運會拉升杭州的城市美譽度。

杭州現(xiàn)在就是在豪賭，壓一把大的，能不能沖進一線城市行列，就看這幾年能蹦跶多高了。

所以，杭州把購房者的房價預(yù)期吊得很高。

2022年的亞運會，是一個關(guān)鍵節(jié)點，到時杭州吃透城建大爆發(fā)的紅利，所有政府承諾的利好都會兌現(xiàn)。 

3. 產(chǎn)品非常優(yōu)秀，至少領(lǐng)先其他城市5年

綠城最大的貢獻就是，把杭州產(chǎn)品提高到超前5年的水平。

杭州的市場，真的是神仙在打架。

各大開發(fā)商都卯足了勁在做產(chǎn)品，綠城拼外立面和泳池，濱江拼室內(nèi)設(shè)計和裝修，龍湖拼園林和物業(yè)，仁恒拼社區(qū)規(guī)劃和工藝細節(jié)....

這樣高的品質(zhì)要求，讓小開發(fā)商求生欲都很強，拼命做精細化。

杭州的產(chǎn)品細節(jié)做得非常優(yōu)秀，小高層板樓，外立面質(zhì)感好，窗墻比高，設(shè)有架空層。園林設(shè)計和戶型設(shè)計都做得非常超前。

室內(nèi)裝修水平也很高，中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)地暖、智能馬桶、智能家居、衣帽間，橫廳大陽臺、社區(qū)規(guī)劃游泳池、會所，精裝工藝好，吊頂美縫都做得非常精細。

龍湖的吊頂都做了金屬包邊，非常有質(zhì)感。

杭州政府和開發(fā)商都互相

杭州樓市的豪賭，還體現(xiàn)在激進的城建。

杭州需要城市擴張，開發(fā)商需要規(guī)模擴張，兩者一拍即合。

錢塘潮涌，天下聞名，錢塘將杭州市域緊緊串聯(lián)。

擁江發(fā)展，引領(lǐng)杭州從西湖時代走向錢塘江時代，讓杭州市區(qū)空間不斷發(fā)展變化，城市東擴、沿江開發(fā)。

借著阿里、浙商、浙大、海歸，杭州成了創(chuàng)新人才多元匯集的城市。杭州的創(chuàng)新紅利，正在形成，正在成為城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的新動力。

站在錢江新城，我覺得很感觸、動容。

五十多年前錢塘江兩岸圍墾，到現(xiàn)在嶄新現(xiàn)代的杭州錢江新城。

歲月的流轉(zhuǎn)，在建設(shè)者的不懈奮斗中，變得璀璨。

當然，杭州也和開發(fā)商一起，從城市發(fā)展概念+板塊利好，互相抬轎子，把地價炒高，把土地財政發(fā)揮到了極致。

杭州和北上廣深不好拿地，沒事，杭州給開發(fā)商的都是容積率2.5的凈地。

其他城市限價限到開發(fā)商賠本賺吆喝，購房者圍攻售樓部，開發(fā)商沙盤被砸。

但杭州可以根據(jù)地價限房價，擁有良好的營商環(huán)境，讓開發(fā)商有利潤空間，有市場份額。

關(guān)鍵是杭州城市量級高，房價預(yù)期高，房子根本不愁賣。

限價這么嚴格，所以只能高周轉(zhuǎn)，預(yù)售條件放得很寬。

像杭州房子20層的，建5層就可以賣了，項目一個月開三次盤，半年回籠全部資金，拼盡全力控制財務(wù)成本，21000元/㎡的樓面價，賣30500元/㎡的高層，然后2023年交房，交房后2-3個月拿房產(chǎn)證。

而綠城還是一樣，堅持慢工出細活。

所以杭州的老二濱江今年拿地非常兇，不惜一切拿地王，虧本也要拿地，只為了提高市場占有率。2020年的土拍，沒有開發(fā)商拿地能干過濱江。

所以濱江的高周轉(zhuǎn)，也非?？?，基本是每半年換一個項目。

杭州的野心，就是大膽邁開步子干。

 結(jié)

杭州樓市，水大魚大。

走過杭州，你會發(fā)自內(nèi)心地?zé)釔圻@座城市，佩服這座城市。

經(jīng)濟發(fā)展，聚焦產(chǎn)業(yè)“特而新”

城市規(guī)劃，功能疊加“聚而和”

城市空間，建筑形態(tài)“精而美”

城市治理，制度供給“活而新”

現(xiàn)在的杭州，是在豪賭一個光榮與夢想的一線城市的未來，摸一把大的，杭州就可以躋身一線城市。

而在城市分化之下，杭州別無選擇。

杭州樓市又是健康的，杭州房子也是值得投資的。杭州買房怎么買？投住結(jié)合的板塊是哪里？下篇文章，我們再聊。