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房住不炒，基建幫漲！

多年以來(lái)，學(xué)區(qū)房暴漲，讓很多人相信沒(méi)有比學(xué)區(qū)更保值的了。

北京文昌胡同11.4平米學(xué)區(qū)房，因?yàn)槭侵W(xué)實(shí)驗(yàn)二小的學(xué)區(qū)房，以46萬(wàn)單價(jià)530萬(wàn)總價(jià)天價(jià)成交。

南寧一沒(méi)有房門破舊且堆滿垃圾的瓦房，13平35萬(wàn)依然能獲垂青，只因它擁有紅星小學(xué)和南寧二中的雙學(xué)位。

深圳金茂利都帶著百花小學(xué)和深圳實(shí)驗(yàn)中學(xué)的學(xué)位，讓它在深圳每一輪房?jī)r(jià)上漲都走出一輪暴漲行情，完全不適宜居住的老破小沖高到22萬(wàn)的單價(jià)。

而在學(xué)區(qū)之后，什么會(huì)接力成為最能支撐房?jī)r(jià)上漲的因素呢？

我覺得是地鐵。

尤其是在這場(chǎng)疫情，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大，“新基建”寄予厚望，緊急上馬,人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、城際軌道交通都在緊鑼密鼓開展。新基建之一的“地鐵”，或許會(huì)成為未來(lái)房產(chǎn)溢價(jià)的關(guān)鍵因素。

目前，我國(guó)的擁有軌道交通的城市已經(jīng)達(dá)到43座，未來(lái)這一數(shù)字會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。而一線城市曾經(jīng)上演的房?jī)r(jià)奇跡，還會(huì)在二線城市復(fù)制。地鐵盤也將成為二線城市在下一波行情中最升值的標(biāo)的。二線城市的選房邏輯，要變了！

那么地鐵到底給房?jī)r(jià)帶來(lái)多大的影響？我們用數(shù)據(jù)說(shuō)話。相關(guān)研究數(shù)據(jù)表明：

2019年2月份，南寧市商品住宅均價(jià)為11683元/㎡，地鐵3號(hào)線所經(jīng)區(qū)域良慶區(qū)成交均價(jià)13729元/㎡，環(huán)比上漲7.61%；但良慶區(qū)二手房在19年上半年的漲幅卻只有2.11%。

2010-2016年間，長(zhǎng)沙地鐵二號(hào)線建設(shè)過(guò)程中，沿線板塊的的商品房成交均價(jià)漲幅明顯高于非途徑板塊的商品房成交均價(jià)。

上有房住不炒，下有基建幫漲。地鐵帶動(dòng)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，簡(jiǎn)直避無(wú)可避。

以鄭州為例，鄭州現(xiàn)在對(duì)地鐵盤還不敏感，因?yàn)橛刑嗟罔F之外的替代交通。

鄭州有全國(guó)最大的公交車產(chǎn)商宇通，公交車通勤效率高，全城公交只收1元。而且鄭州在省會(huì)城市中汽車保有量排在第二名，城市遍布免費(fèi)快速路：井字形快速路免費(fèi)、三環(huán)快速路、四環(huán)快速路、繞城高速免費(fèi)、去郊縣高速部分免費(fèi)、黃河大橋免費(fèi)...開車去哪兒都方便。

而這一切會(huì)因?yàn)猷嵵莸罔F的建設(shè)爆發(fā)，發(fā)生改變。

目前已經(jīng)通車的是1、2、5號(hào)線、城郊線、14號(hào)線奧體中心段。

而3、4號(hào)線已經(jīng)接近通車，最遲年底開通，7、8、12號(hào)線今年都會(huì)啟動(dòng)，而6、10號(hào)線、港區(qū)17號(hào)線在沒(méi)有批復(fù)之前就已經(jīng)偷偷動(dòng)工。

所以5年內(nèi)鄭州能通十幾條地鐵，三環(huán)內(nèi)的大多數(shù)小區(qū)，出門就是地鐵口。你想，當(dāng)這個(gè)城市有200-300個(gè)地鐵口，間隔2-3公里就有個(gè)地鐵，你家卻沒(méi)有地鐵口，你不覺得寒酸嗎？

未來(lái)鄭州房子要想漲得好，還得是地鐵盤。

地鐵在全面影響房?jī)r(jià)

買了地鐵盤，地鐵幫你全方位抬身價(jià)。地鐵帶來(lái)的利好，也滲透在方方面面。

? 1. 地鐵對(duì)商業(yè)的影響

因?yàn)橐粭l地鐵，足以改變一座城。

地鐵的出現(xiàn)，豐富了人們的出行方式，也極大地提升了出行的便利程度，因此聚集人流的同時(shí)，地鐵也匯聚了商業(yè)資源。而眾多商業(yè)的聚集，又將形成商圈，進(jìn)而帶來(lái)更多的消費(fèi)人流。

當(dāng)然也并不是所有的站點(diǎn)都能形成商圈，我們從三個(gè)因素看商圈形成的可能，一是有傳統(tǒng)商業(yè)圈依托，二是多條線路或交通樞紐交匯站點(diǎn)，三是在城市的核心地段或城市規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域。

例如深圳的寶安中心，1號(hào)線和5號(hào)線交匯，成就了深圳最大體量商業(yè)壹方城的成功，更成就了寶中的房?jī)r(jià)。

例如杭州的七堡，1號(hào)線穿城而過(guò)，串聯(lián)西湖、就業(yè)區(qū)、住宅區(qū)，形成了獨(dú)具杭州特色的TOD+產(chǎn)業(yè)、TOD+生態(tài)、TOD+綜合體的復(fù)合型多元開發(fā)模式。

那些地鐵上蓋的樓盤，遇到下樓步行200米即可抵達(dá)的核心商圈，這樣的好配套，它怎么會(huì)不值錢？

? 2. 地鐵對(duì)交通的影響

擁有地鐵的公共交通，因?yàn)楦咝Э旖莞淖兞瞬糠秩后w的居住理念，人們不再糾結(jié)于居住在核心區(qū)域方便通勤，視線被轉(zhuǎn)移到市郊地鐵沿線的房產(chǎn)，從而降低中心區(qū)域的人口密度。

想想地鐵出現(xiàn)前，出行主要依靠地面交通，而高峰期人們的集中出行，使得交通狀況更加糟糕，地鐵的出現(xiàn)分流地面交通，且憑借自身的快捷便利，又吸引了更多的人流選擇地鐵出行，此舉緩解交通擁堵。

出行暢通，心情豁達(dá)，良好的交通環(huán)境讓城市需求得到滿足，城市發(fā)展向好，經(jīng)濟(jì)繁榮，回歸價(jià)值大家都是受益者，房地產(chǎn)也不例外。

? 3. 地鐵對(duì)城市規(guī)劃的影響

城市的擴(kuò)張離不開交通環(huán)境的改善，城市地鐵的發(fā)展建設(shè)，也推動(dòng)了延線舊改和城市新中心的形成，舊改提升沿線房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值，而新中心的形成促進(jìn)了城市資源的合理分配，又滿足了城市擴(kuò)張的需要，有利于城市的可持續(xù)發(fā)展。

如此看來(lái)，樁樁件件，地鐵來(lái)襲，既利好城市經(jīng)濟(jì)，也為拉動(dòng)房產(chǎn)價(jià)值，提供上漲動(dòng)力。

地鐵房怎么選？

現(xiàn)如今，一線城市早已度過(guò)滿城挖的地鐵建設(shè)時(shí)代，部分強(qiáng)二線城市的地鐵里程也直追一線，南京武漢重慶也早已超越深圳。

大部分三線及以下城市或困于人口或困于經(jīng)濟(jì)，郁郁不得修建地鐵，這夾在中間的幾十個(gè)二線城市，多還處在地鐵線路少，網(wǎng)絡(luò)尚未完善，那些一線城市嘗過(guò)的地鐵紅利，對(duì)二線城市來(lái)說(shuō)，即是未來(lái)可期。因此以下給出的建議主要適用于新一線和二線城市。

給出建議前，我們還需要搞清楚兩個(gè)概念，即什么是地鐵房和地鐵紅利周期。

地鐵房：地鐵周邊1公里內(nèi)；近地鐵房：距離地鐵1-2公里范圍；非地鐵房：距離地鐵2-5公里范圍。

另一個(gè)概念，則是關(guān)地鐵盤漲價(jià)的重點(diǎn)。因?yàn)榈罔F盤的上漲紅利，會(huì)隨著地鐵的產(chǎn)生周期而減弱，成為地鐵房的房子因此選擇地鐵盤還要注意這三個(gè)時(shí)間：

第一次，地鐵規(guī)劃出爐

第二次，地鐵開始建設(shè)

第三次，地鐵正式通車

地鐵建設(shè)的這三個(gè)時(shí)間里，往往都會(huì)迎來(lái)房?jī)r(jià)的上漲。

綜上，二線城市的地鐵盤要想獲得更大的升值空間，必須要遵循以下兩個(gè)選房邏輯：

? 1. 符合城市發(fā)展方向的地鐵線周邊樓盤

這一點(diǎn)即買房跟著規(guī)劃走。就像廣州向東、深圳向西的地鐵盤漲幅明顯高于其他區(qū)域。杭州向東、南京向北、蘇州向東、成都向南、鄭州向東...處于這些城市發(fā)展方向的項(xiàng)目，不僅有地鐵帶來(lái)的溢價(jià)，還有城市發(fā)展的紅利加持，上漲動(dòng)力會(huì)更強(qiáng)。

透過(guò)規(guī)劃，我們往往能看到城市對(duì)區(qū)域政策的傾斜程度，這也是衡量區(qū)域發(fā)展的重要因素，而這些也就注定了能給沿線房產(chǎn)帶來(lái)利好。

我想曾幾何時(shí)，你應(yīng)該也聽到過(guò)，“聽說(shuō)是政府規(guī)劃要遷新區(qū)了，xx新區(qū)的房子可以買了！”

在城市的新區(qū)建設(shè)時(shí)，拿著地鐵規(guī)劃圖買，例如一路向西的深圳，誕生了南山科技園這樣的新就業(yè)中心，也成就了南山寶安的高房?jī)r(jià)。

當(dāng)然不是跟著規(guī)劃買就一定沒(méi)錯(cuò)，規(guī)劃還在紙上，一切皆有可能，只有被實(shí)現(xiàn)的規(guī)劃，才值得去賭一把。因此跟規(guī)劃買房，地鐵開建后下手最為穩(wěn)妥。

? 2.選擇位于城市通勤圈內(nèi)的地鐵盤

通勤圈我們又叫它“都市買房圈”，關(guān)于通勤圈的概念，一二線城市略有不同，在一線城市距離城市中心30km半徑內(nèi)被定義為城市的通勤圈，超出圈外的距離被追加為形成和睡城的定義，而二線城市的范圍則是20km。

通勤圈的范圍，已經(jīng)將人們能接受的職住距離最大化，也就是說(shuō)，超出這個(gè)距離，城市中心將和日常生活產(chǎn)生斷裂，通勤圈外的居住讓我們很難和城市中心產(chǎn)生密切的聯(lián)系，這一點(diǎn)，也許你能忍，但很多人不能忍。一個(gè)曾咨詢過(guò)買房建議的粉絲，就堅(jiān)定的跟我說(shuō)過(guò)，距離我工作地點(diǎn)太遠(yuǎn)的房子我不考慮，真的不想每天通勤三小時(shí)。

另外選擇通勤圈內(nèi)，不僅僅只是為時(shí)間成本和個(gè)人承受度考慮，通勤圈范圍內(nèi)也意味著生活配套、公共設(shè)施等的完善，具備了這些，區(qū)域才有更好的發(fā)展可能，你的房子也才有溢價(jià)的空間。

結(jié)

以上，我知道你一定還有很多困惑。你可能會(huì)說(shuō)距離地鐵百米的房子漲幅并沒(méi)有很理想，不是所有地鐵沿線的房子漲勢(shì)都比非地鐵好，甚至你會(huì)說(shuō)“我開車，地鐵盤于我而言只是個(gè)無(wú)足輕重的概念?！?/span>

確實(shí)地鐵不是能帶動(dòng)房?jī)r(jià)經(jīng)久不衰的上漲利器，但短期存在的地鐵紅利也足以讓人開心；

地鐵沿線房產(chǎn)也會(huì)因?yàn)楦鞣N因素的區(qū)別，產(chǎn)生不同的漲勢(shì)波動(dòng)，按照選房邏輯選好盤，又有地鐵概念加持的項(xiàng)目也不會(huì)差到哪去；

還有不使用軌道交通就否定它帶來(lái)的價(jià)值，試想二線城市滿城挖的時(shí)代到來(lái)，泛地鐵時(shí)代到來(lái)，別人的房產(chǎn)捆綁便捷交通多地鐵交匯，優(yōu)質(zhì)學(xué)位等多重標(biāo)簽，而你的房子沒(méi)趕上規(guī)劃被融進(jìn)地鐵房概念，別人家的房子都有的概念，偏偏你家落下了，想想就不太開心。

另本篇內(nèi)容不是純粹的地鐵盤選房邏輯干貨，更詳細(xì)的地鐵盤投資邏輯，可以回顧樓面的這篇文章《地鐵盤到底怎么選？關(guān)鍵看這4點(diǎn)》。

最后，只想告訴大家，你在造富，地鐵幫你提速造富。