10月4日，多倫多地產(chǎn)局發(fā)布2017年9月份的成交統(tǒng)計報告。首先，總成交量為6379間，比去年同期跌35.%，比8月份的成交量6357間也多不了多少。表面上看，這不是一個好的信號---很多買家依然在觀望和等待。

再看平均成交價達到77萬5千加幣，比8月份的73萬1千加幣明顯回升。

我也注意到，在前幾個月成交低迷的華人區(qū)的土地房成交量開始明顯回升，例如列治文山的Bayview高中校區(qū)房和Richmond Green 高中的校區(qū)房。由此看來，大多倫多地區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)穩(wěn)定下來，8月份的房價應該是近期的谷底。

與去年同期相比，公寓現(xiàn)樓的價格卻上升20% 以上，去年買不起土地房而改買公寓的朋友們應該都有明顯盈利。與此同時，近期的公寓樓花市場繼續(xù)火熱，市中心被發(fā)展商熱炒的項目已經(jīng)是”一房難求”，無論是發(fā)展商，還是地產(chǎn)經(jīng)紀和買家朋友們，都十分看好未來幾年的房價。

房地產(chǎn)是長線投資

我們一方面看到了自今年4月底開始的以土地房為代表的”房價大調整” ，另一方面是部分投資者在公寓市場上的”積極買入”。未來幾年，現(xiàn)在的買家朋友們能賺到錢嗎？

雖然投資公寓的朋友們當中有一部分是” 炒家” ，例如，只買樓花，在交房前轉讓出去。但仍然有很多朋友是長線投資者，等樓花變現(xiàn)樓可以住人了，就租出去，等幾年再賣。短炒，很難避開風險，如果房價跌一段時間，哪怕是比較短的時間，不得不賣，也會虧本。但是，如果是長線投資，房價短期調整就不算什么。長遠一點看，大多倫多地區(qū)人口越來越多，任何比較大的房價下跌，都會吸引新的人帶著新的錢來填平下跌的低谷，問題只是多長時間填平下跌的低谷，投資者風險大大下降。

現(xiàn)金流持平與”自動駕駛”

如果您持有一項投資，現(xiàn)金流持平(或者小有盈余) ，您就可能就會繼續(xù)持有不做它想，並且，可以全無壓力地等待它升值。有時，還會等來不大不小的驚喜。還記得兩周前我跟大家分享的案例嗎？客人買房子出租，首付(自有資金) 不到40%，剩下60%至65%靠銀行貸款。大約有1:2.5到1:3的杠桿效應。以前，每個月租金收入與銀行供款加管理費和地稅等總支出持平。去年到今年，房價升幅20%以上，租金增長17%多一點。

如果粗略計算首付(自有資金) 的年回報率，則是至少20%(價格上漲)x 2.5 (杠桿效應)= 50%！這還是僅僅是計算了房價升幅。假設去年到今年房價沒有升幅怎么辦？那就繼續(xù)持有唄！反正租金漲了，現(xiàn)金流越來越好，這是一項好投資，可以暫時不管它，讓它”自動駕駛” 。

可是，如果現(xiàn)金流不能持平，毎個月都虧點兒錢，資產(chǎn)價格又不升反跌，這時，您還能心無牽掛地長期持有這項投資嗎？例如，有人炒獨立屋，去年買入150到160萬加幣的好學區(qū)獨立屋，貸款100萬加幣(大約是房價的65%)，每月還貸加地稅，至少5000加帀的固定支出。能收回多少租金？大約3000加幣，對嗎？毎月虧2000加幣？看來，獨立屋真地是用來住的，不是用來炒的！

“100倍的風險” 如何控制？

即使我們找到了適合的房屋去做長線投資，作為業(yè)主和房東，我們出租房屋時，都會背負”100倍的風險” 。假設，我們在市中心用40萬出頭的價格買入一房一廳單位做投資用途，租金是毎月2000加幣。如果租客是有工作的人，我們業(yè)主方通常會按照安省租務法規(guī)定，只收一頭加一尾共兩個月租金4000加幣，就將房子的使用權交了出去。40萬加幣與4000加幣是什么比例？100:1對吧！

當我們把房子交給租客以后，我們雖然依然擁有產(chǎn)權，但是，在現(xiàn)行的安省租務法之下，我們業(yè)主方對房子還有多少控制權？我們能隨時進那房子嗎？如果租客失業(yè)交不上房租了，我們能立即把租客清出去嗎？這樣看來，業(yè)主和房東背負的風險是不是100倍或更多？

最近有媒體報道，安省進一步出臺保護租客的法規(guī)：房東若趕走房客，必須給予對方賠償。過去，當房東有合理的理由時候（例如“有家人或親戚要搬進來”），便可以解除租約，而租客必須自行承擔突然搬家而產(chǎn)生的費用。在新法規(guī)下，如果房客沒有犯錯而被趕走，則房東要支付一個月的租金，或幫助房客找到一個類似的住處。換句話說，房東再也不能以”自用”為由，隨意趕走租客了。即便在租客離開后，省府還會監(jiān)督房東，如果他們在一年內再度打廣告出租，將視作“失信”行為（bad faith）。除非他們能證明自己的清白，否則就可能面臨2萬5千加幣的罰款。

精選租客確?，F(xiàn)金流平穩(wěn)

成功的房地產(chǎn)長線投資離不開精準的計劃和精心的操作。建議朋友們在買樓花之前，就預先了解清楚項目所在地的人口結構和收入水平，從而預知潛在租客的群體。有的社區(qū)樓價便宜，但人口結構不理想，買在這樣的社區(qū)，有可能面臨與”差租客” 的長期爭戰(zhàn)。

其實，挑選低風險高素質的租客也是一項很專業(yè)的工作，如果不經(jīng)過細致的篩選而被”專業(yè)租霸”所害，業(yè)主的損失會很大，華人社區(qū)中已經(jīng)有不少令人傷感的例子。尤其不利的是，現(xiàn)行的安省租務法多少有點兒偏幫租客的傾向，業(yè)主朋友們要加倍小心。

我建議業(yè)主朋友們在篩選租客時，至少經(jīng)過”三步走”的程序:

1、要求潛在租客填寫RentalApplication，提供Credit Report等資料，並核查驗證。從一開始就不誠實的人很可能在將來給業(yè)主帶來麻煩。

2、無論多忙，都要面試候選租客。15到30分鐘的面試通常會幫助認識候選租客的為人處事。

3、完成經(jīng)得起推敲的合法租約和保險安排。安省有標準租約，但有些特殊條款應該放入量身定制盡可能保護業(yè)主的Schedule A里面。

很多投資者朋友會從一開始就委托專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀人完成從購買到出租管理的全過程服務並控制風險，這不失為省時省心省力的解決方法。