同樣價格，遠(yuǎn)郊新房和市區(qū)老破小，要這樣選

陪你去看房 2020-12-10

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世界上有兩個讓人糾結(jié)的問題。

一個是：你媽和你老婆同時掉水里，你先救誰。

另一個是：同樣價格，遠(yuǎn)郊新房和市區(qū)老破小，你買哪個。

本文所指，不管是老破小還是老破大，重在老、破二字。通常是說那些樓齡超過15年、產(chǎn)品、規(guī)劃和物業(yè)管理都比較落后的小區(qū)。

這兩年，房投界有一個很響亮的聲音：

老破小因為產(chǎn)品力太弱（戶型落后、沒電梯、物管差、人車不分流等等），面臨著被淘汰的命運。買房千萬不要買老破小。

在房哥看來，這種觀點是純粹象牙塔里的理論，不是實踐出來的真知。

現(xiàn)實是，主城區(qū)的老破小，租金回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過郊區(qū)新房。

普遍來講，四環(huán)外的新房，算上一兩年的交房周期和空置期，能做到每年1.5%的回報率可能都要燒高香了。

而市中心的老破舊，輕松做到2.5%，超過3%的也不少見！

租金是很能說明問題的。租賃市場，很好地反映了真實需求到底是怎樣的。

白領(lǐng)們寧愿出2500租市區(qū)老破三房，也不愿出2000塊租郊區(qū)嶄新的三房。這說明了真正的需求在什么地方。

有人說，租房只是湊合著住，買房就要講究品質(zhì)了。

在我看來，這是死要面子活受罪。為了房子新住到郊區(qū)去，這是人性的弱點之一，并不值得提倡。

新房的人車分流、干掛石材當(dāng)然都是加分項，但對年輕人來講最最重要的，卻是每天省下兩個小時的通勤時間和精力，用來參加活動、學(xué)習(xí)知識、結(jié)交朋友。

市中心有各色各樣的咖啡廳、圖書館、培訓(xùn)講座，觀點在這里碰撞，能力在這里提升?？赡芤粋€及時的消息、一個靠譜的資源，都是你升階的催化劑。

也就是說，在市中心你能獲得更多的信息攝入。

而住在郊區(qū)，工作日兩點一線、雙休日打游戲叫外賣，這輩子也就定型了。

這是生活狀態(tài)的截然不同，也導(dǎo)致了人生軌跡的不同。這個價值你要算上。

而這個價值，就是地段的價值。

于是，又回到那個原始的話題：房地產(chǎn)的本質(zhì)是什么？

我的回答是：房地產(chǎn)本質(zhì)是地段所承載的生產(chǎn)力。

地段是前面的那個1，產(chǎn)品的設(shè)計和品質(zhì)是后面的0 。

人車分流，加一個0；戶型合理，加一個0；綠化率高，加一個0；建筑品質(zhì)好，再加一個0……

但如果沒有前面的1，后面全都無從談起。

所以說，有的專家純粹從產(chǎn)品力的角度分析樓市，是跑偏了的。

當(dāng)然，老破小并不能一概而論。如果爛得都不能住人了，僅剩一個孤零零的1，也沒什么意思。

所以，原則上是能買，但也要優(yōu)選。

那么，什么樣的能買，什么樣的不能買？

今天房哥提兩點，一個是排除法，某幾種房子直接PASS，不予考慮。一個是優(yōu)選法，某幾種房子優(yōu)先考慮。

下面這幾種老舊房子直接PASS：

1、位于犄角旮旯

主城區(qū)的老破小，通常來講地段都是不錯的，但也有一部分，雖然說起來是市中心但其實被割裂到犄角旮旯、交通不便，這樣的房子不要買。

例如被鐵路割裂的邊邊角角：

我們之所以買老破小，看重的就是地段，如果它地段再不行，那還有什么意義呢。

2、樓齡超過25年

超過25年的，一般貸款年限會有很大問題。即便你買的時候可以全款買，但你賣的時候卻不好賣了，流動性變得很差。

所以盡量不要考慮過于老舊的。

3、質(zhì)量差、有安全隱患的房子

這是明擺著的，就不細(xì)說了。

4、沒電梯的5、6樓

即便是年輕人，天天爬那么高的樓梯也挺累的，何況老人和孩子了，想想都有點怯。

尤其是6樓（通常是頂層），疊加冬冷夏熱和漏水隱患等問題，更是不能買。

5、朝西的戶型或西邊戶

大部分老舊樓房沒有外保溫墻，夏天很容易曬透。對西邊戶來講，就會存在西曬和冬冷夏熱的問題，所以要盡量避開。

6、在這波熊市中跌幅很大

熊市是最能檢驗資產(chǎn)含金量的一個過程。

一個資產(chǎn)，是不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，要注意觀察市場用腳投的票。正如這波熊市中遠(yuǎn)郊樓盤跌得遠(yuǎn)比主城多一樣，主城區(qū)的老破小也有分化。房價堅挺的優(yōu)先買，跌幅大的不要買。

符合下面這幾個條件的老房子，可以優(yōu)先考慮：

1、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房一直是硬通貨。市中心，學(xué)區(qū)好的老破小一直領(lǐng)漲市場。

現(xiàn)在的樓市，80后和9?0后正在成?為這?個市?場的主?力，從2019開始，00后也可以買?房子了。這會引出一個什么現(xiàn)象？這些年輕群體，自身是因為接受了良好教育才有能力在城市站穩(wěn)腳跟，他們比60后70后對教育的重要性更有切身體會。

因此，越來越多的家庭，把教育看?成是守住家?族財富和階層突破的首要條件，越來越多的家庭買?房時，把學(xué)?區(qū)放?在第?一位。市?場也驗?證了，各?個城市、各個片區(qū)的第一梯隊學(xué)區(qū)房，總是房價上漲的領(lǐng)頭羊。

所以說，優(yōu)質(zhì)學(xué)校是老房子增值的利器。

2、物業(yè)服務(wù)好、保養(yǎng)好

大部分老破小基本談不上什么物業(yè)管理了，門口有個大爺看門就不錯了。

所以如果碰上還有正規(guī)的物業(yè)公司的、保養(yǎng)還不錯的小區(qū)，肯定要優(yōu)先選擇。

3、樓齡15年以內(nèi)

2005年以后建的房子，戶型設(shè)計已經(jīng)基本符合現(xiàn)代人的生活方式了，房子通常也都是由正規(guī)開發(fā)商建設(shè)，而不是像以前一樣由工作單位來建，因此小區(qū)的檔次都有明顯的提升。

例如正商最早開發(fā)的一個樓盤金色港灣（2005年建成），園林綠化都很不錯：

圖源：貝殼找房

4、在本次老舊小區(qū)改造之后品質(zhì)提升較大

從去年開始，鄭州開啟了一次全面的老舊小區(qū)改造。按照計劃，2021年6月底之前，所有老舊小區(qū)的改造將全部完成。

就目前改造效果來看，有的好，有的一般。好的那些，通常是示范項目、被新聞報道過的。一般的那些，可能只改了外立面，你懂。

其中一個示范項目是綠云小區(qū)。

不僅改造了樓體，還新建了專門服務(wù)老年群體的場地，設(shè)有就餐室、休憩室、舞蹈室、書畫室，此外每周還開設(shè)了老年課堂。變化非常大。

而在另一些老舊小區(qū)，我卻聽到很多報怨。所以這件事要區(qū)別對待。

5、在這波熊市中價格堅挺

多數(shù)情況下，市場已經(jīng)替你篩選出來了優(yōu)質(zhì)小區(qū)。所謂大難不死，必有后福，如果這些小區(qū)在這次大熊市中都沒怎么降價，下次風(fēng)來時只會飛得更高。

總之，老舊小區(qū)是可以買的，也是有增長潛力的。把時間拉長了看漲幅的話，他們漲幅并不弱。

老破舊小區(qū)，最怕的是什么？其實最怕的是地段的新陳代謝。

因為他們最大的優(yōu)勢是位于市中心這樣的優(yōu)越位置，但是如果經(jīng)過十幾年的發(fā)展，“市中心”變了，就像鄭州的中心從二七廣場變到紫荊山一樣，那么勢必會對他們的價值造成巨大沖擊。

但事實表明，像鄭州這樣的單核城市，“市中心”可能會發(fā)生小范圍位移和擴大，但卻不可能發(fā)生“完全另立山頭”一般的巨大變更。這是城市發(fā)展規(guī)律所限。

換句話說：中心永遠(yuǎn)是中心，“你大爺永遠(yuǎn)是你大爺”。