據IPO早知道消息，佳源服務控股有限公司（下稱“佳源服務”）今日（12月9日）正式在港交所掛牌，股票代碼為01153.HK，海通國際和國泰君安國際擔任聯(lián)席保薦人。截至10:05，佳源服務股價為3.86港元，較發(fā)行價持平，市值達到23.16億港元。

本次佳源服務共在全球發(fā)售1.5億股，其中香港發(fā)售1500萬股，國際發(fā)售1.35億股；厘定發(fā)行價為3.86港元，介于招股區(qū)間3.15-4.05港元的上端；經扣除就全球發(fā)售應付的包銷費用及傭金及其他估計開支后，佳源服務將從全球發(fā)售獲得的所得款項凈額約為5.18億港元，若15%的超額配股權悉數(shù)行使，又將額外募得凈額8360萬港元。

佳源服務表示，IPO所得資金將有約70.0%用于尋求選擇性戰(zhàn)略投資及收購機會，約8.0%用于豐富及擴展服務產品，約12.0%用于投資智能化運營及內部管理系統(tǒng)以提升服務質量及客戶體驗，約10.0%用于運營資金及其他一般公司目的。

此次IPO佳源服務引入Domking Investment II, L.P.及嘉實國際兩名基石投資者，合計認購2007.6萬股，占超額配股權行權前發(fā)售股份的13.38%，或為現(xiàn)行已發(fā)行股份總數(shù)的3.34%。

佳源服務基石投資者認購情況（來源：發(fā)行結果公告）

迄今為止，包括今日上市的佳源服務和華潤萬象生活（01209.HK）在內，今年以來共有15家物業(yè)公司成功登陸港股市場，僅近一個月內上市的就有金科服務（09666.HK）、融創(chuàng)服務（01516.HK）、恒大物業(yè)（06666.HK）等其他3家。5家之中，佳源服務無疑亮點最少：一來規(guī)模委實過小，不足3000萬平米的在管面積在一眾逾億平的大佬面前相形見絀；二來投資者氛圍較淡，40倍出頭的靜態(tài)市盈率尚且不及港股物業(yè)板塊平均水平，更遑論融創(chuàng)服務逾百倍的PE。

佳源服務于2005年在浙江嘉興成立，上市前由佳源國際全資控股。通過逾15年的運營，佳源服務已從一家地區(qū)物業(yè)管理供應商成長為具有全國性業(yè)務的綜合物業(yè)管理服務供應商。

截至2020年6月30日，佳源服務的合約總建筑面積約為4030萬平方米，涵蓋中國42個城市及16個省份，涉及在管項目154個，在管總建筑面積約2760萬平方米。其中，約84.5%的在管面積位于長江三角洲地區(qū)。

根據中指院的資料，于2019年，在總部位于浙江省及長江三角洲地區(qū)的中國物業(yè)服務百強企業(yè)中，按在管建筑面積計算，佳源服務分別排名第五及第14；同時在2020中國物業(yè)服務百強企業(yè)中排名第35及在2020中國物業(yè)服務百強企業(yè)成長性領先企業(yè)中排名第13。

憑借在長三角州地區(qū)的深耕細作，近年來佳源服務實現(xiàn)業(yè)績的快速增長。其收入由2017年的2.10億元增至2019年的4.55億元，復合年增長率為47.2%；同期凈利潤由約1830萬元增至5020萬元，復合年增長率為65.4%。

佳源服務利潤表（來源：公司招股書）

而在2020上半年，疫情沖擊使得物業(yè)管理的價值更為凸顯，佳源服務亦實現(xiàn)逆勢增長。期間取得收入2.80億元、凈利潤3630萬元，分別較去年同期增長33.0%及27.0%。

值得一提的是，2017-2019年佳源服務的整體毛利率分別為21.8%、23.8%及23.9%，這一水平明顯不及30%上下這一行業(yè)平均水平。情況在2020年上半年有所扭轉，期間佳源服務的毛利率跳躍至30.6%，相較2019年同期增長5.7個百分點。而據統(tǒng)計，2020年上半年29家物業(yè)上市企業(yè)的平均毛利率為29.27%，客觀表明其盈利能力得到大幅提升。

繼續(xù)深究的話，過去佳源服務毛利率偏低的首要原因當是收費過低，前三年其每月平均物業(yè)管理費分別為1.05元/平米、1.21元/平米及1.32元/平米。僅以2019年為例，當期物業(yè)服務百強企業(yè)住宅物業(yè)每月平均物業(yè)管理費為2.1元/平米，佳源服務平均物業(yè)費低于均值約37%。

佳源服務平均收費情況（來源：公司招股書）

亦可以看到，上半年佳源服務的平均物業(yè)管理費進一步提升到1.43元/平米，相較去年同期增加0.21元/平米，由于收費尚存提升空間，按照當前的經營效率，其毛利率還有望進一步提升。

如同大部分物業(yè)公司一樣，佳源服務提供物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務以及社區(qū)增值服務三大類業(yè)務。相對不足的是，佳源服務仍處在傳統(tǒng)物業(yè)服務為主的階段，社區(qū)增值服務一直徘徊在5%的下端，2020年上半年這一數(shù)值為4.7%，其確實有必要在此加大投入力度。

佳源服務關聯(lián)方依賴情況（來源：公司招股書）