出品：每日財(cái)報(bào)

作者：何嬙

房地產(chǎn)進(jìn)入存量市場之后，物業(yè)公司的地位被提升，越來越多的物業(yè)公司走向前臺，開啟上市之路。

近日，“河南王”建業(yè)地產(chǎn)的兄弟公司建業(yè)新生活也遞交港股IPO招股書，擬在香港主板上市。

公開資料顯示，自2015年6月起，建業(yè)地產(chǎn)開始由綜合開發(fā)企業(yè)向城市居民新型生活方式服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型。三年以來，該集團(tuán)在地產(chǎn)、商業(yè)、文旅、酒店、農(nóng)業(yè)等板塊均有布局。專注物業(yè)、資管業(yè)務(wù)的建業(yè)新生活則于2016年4月21日成立，由建業(yè)地產(chǎn)董事會主席胡葆森持有94.16%的股份。

進(jìn)入2019年以來，建業(yè)新生活通過股權(quán)合作、合資公司、全委等多種合作模式，與多家單位達(dá)成合作，新增外拓面積超過了1000萬平方米。

根據(jù)建業(yè)新生活提供的招股書顯示，2018年末，建業(yè)新生活來自第三方物業(yè)開發(fā)商所供在管建筑面積僅為418萬平方米，到了2019年6月份，僅半年的時(shí)間，來自第三方物業(yè)開發(fā)商所供在管建筑面積便達(dá)到了1444萬平方米，增長高達(dá)245%。

建業(yè)新生活不斷擴(kuò)張?jiān)诠苊娣e最主要的目的就是增加其價(jià)值，好在上市時(shí)可以獲得更高的資本溢價(jià)?？雌饋斫I(yè)新生活這算盤打得確實(shí)不錯，但是建業(yè)新生活如此“大躍進(jìn)”，對收購方“來者不拒”，被媒體質(zhì)疑“為上市不惜收購劣質(zhì)資產(chǎn)”。

以收購鄭州佳祥為例子，據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州佳祥涉及法律訴訟的民事案件高達(dá)186起，多數(shù)為與業(yè)主委員會的糾紛及討要業(yè)主物業(yè)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛。2019年4月4日，新鄭市發(fā)改委公布了對佳祥龍湖的三次行政處罰，分別有2018年10月15日、2018年8月7日、2018年6月25日決定，共沒收違法所得6.6萬元，處罰金22萬元。

盡管如此，今年6月11日，建業(yè)物業(yè)仍與鄭州佳祥進(jìn)行了簽約合作。

建業(yè)新生活在忙著擴(kuò)張并購，為上市鋪路的時(shí)候，是否真正做出了有效的投資分析、決策流程，不得而知。

不過，面對這樣的質(zhì)疑，建業(yè)新生活對《每日財(cái)報(bào)》表示，公司在做并購前，有規(guī)范的投資分析、決策流程，充分考慮標(biāo)的公司的盈利能力、業(yè)態(tài)互補(bǔ)和帶來的協(xié)同效應(yīng)，以及該公司在當(dāng)?shù)厥袌稣加新实纫蛩亍?/p>

至于糾紛，公司表示，鄭州佳祥管理的部分項(xiàng)目涉及管理時(shí)限，在管理年限到期撤場時(shí)，對于多次催繳拒不繳費(fèi)的客戶，確實(shí)存在通過司法途經(jīng)追繳物業(yè)費(fèi)，維護(hù)公司合法權(quán)益的現(xiàn)實(shí)情況。

公司認(rèn)為， 憑借建業(yè)物業(yè)優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，將為鄭州佳祥引入更規(guī)范的管理體系、管理標(biāo)準(zhǔn)、智能化管理工具等，通過資源整合提升服務(wù)標(biāo)、客戶滿意度，加上建業(yè)新生活現(xiàn)有業(yè)務(wù)為鄭州佳祥可帶來的協(xié)同效應(yīng)， 對提升鄭州佳祥的運(yùn)營能力及業(yè)務(wù)表現(xiàn)十分有信心。

根據(jù)《每日財(cái)報(bào)》對招股書的研究，可能在多數(shù)人的眼里建業(yè)新生活是一家物業(yè)公司，反而物業(yè)收入比重在下降，著實(shí)令人生疑。

招股書顯示，物業(yè)收入在建業(yè)新生活總收入中所占的比重也逐步下滑，2016年、2017年、2018年及2019年上半年，物業(yè)管理收入占總收入比重分別為77.8%、71.7%、61%和38.7%，最近兩個報(bào)告期下滑的程度尤為明顯。

對于物業(yè)收入下滑的現(xiàn)象，公司則回應(yīng)稱，物業(yè)收入比重降低主要?dú)w因于增值服務(wù)的快速增長，尤其是智能解決方法及物業(yè)代理服務(wù)所貢獻(xiàn)的收入。此外，生活服務(wù)與資產(chǎn)管理服務(wù)收入的增加也產(chǎn)生一定影響。這顯示了建業(yè)新生活作為綜合服務(wù)提供商，專注于為客戶持續(xù)提供全方位服務(wù)，滿足客戶的多樣化需求并有效提高生活質(zhì)量。

目前，建業(yè)新生活收入分別物業(yè)管理及增值服務(wù)、生活服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)三部分，隨著生活服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)的不斷拓展，物業(yè)管理及增值服務(wù)的收入占比會下調(diào)，但整體金額在持續(xù)上升。2019年上半年及2018年上半年分別為5.295億元及2.486億元，按年上升1.13倍。

值得注意的是，盡管物業(yè)是建業(yè)新生活的基礎(chǔ)服務(wù)，但并不是所有的物業(yè)項(xiàng)目都是一塊盈利的資產(chǎn)。招股書風(fēng)險(xiǎn)提示中顯示，他們通常按照包干制向客戶收取物業(yè)管理費(fèi)，但可能無法有效地預(yù)測或控制提供物業(yè)管理服務(wù)的成本。2016年、2017年、2018年和2019年上半年，部分物業(yè)產(chǎn)生了虧損分別為50萬元、70萬元、90萬元和50萬元。虧損主要系人工成本增加但物業(yè)費(fèi)并未提升。

一般而言，200%為資本負(fù)債率為房地產(chǎn)行業(yè)一般警戒線。

招股書顯示，建業(yè)新生活近三年資本負(fù)債比率分別為784.4%、612.5%、448.5%，連續(xù)三年高居不下，超過警戒線2-3倍，甚至一度逼近4倍。

作為衡量公司償債能力的指標(biāo)，資本負(fù)債率越高，說明依靠貸款或公司債的方式來募集資金的情況較多，同時(shí)也反應(yīng)公司進(jìn)一步使用財(cái)務(wù)杠桿來舉債的空間不大，以及有較大的還款付息壓力。

不過，公司并不認(rèn)同這樣的擔(dān)憂，公司提供了一個數(shù)據(jù)：截至2019年6月30日，已償還所有有息負(fù)債，資本負(fù)債率實(shí)降為0。

同時(shí)，能反映企業(yè)短期償債能力的流動比率逐年下降，2016-2018年，建業(yè)新生活流動比率分別為1.9倍，2.3倍，1.7倍，到2019年上半年進(jìn)一步下降至1.3倍。

而公司對此稱，建業(yè)新生活短期流動比率屬于正常區(qū)間。公司的主營業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)，流動負(fù)債主要為應(yīng)付款項(xiàng)，而不是短期債項(xiàng)；流動資產(chǎn)主要為應(yīng)收款，而非存貨。而且2019年上半年公司在手現(xiàn)金達(dá)3.9億元，較2018年末大幅增長191%。2016 至 2018 年度的持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)利潤持續(xù)上升，增長強(qiáng)勁，2019 年上半年的持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)利潤更同比大升 2.5 倍，公司相信隨著業(yè)務(wù)發(fā)展和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，公司有充足的償債能力。