對(duì)于局外人來講，傳言并非真實(shí)，回應(yīng)也不一定就是真相，華夏幸福的資金鏈狀況究竟如何，在沒有佐證的情況下，仍然是霧里看花。

不過，既然華夏幸福說“年報(bào)見”，那我們就來看看其2017年業(yè)績(jī)報(bào)告中透露出了哪些“蛛絲馬跡”。

坦白講，從年報(bào)披露的數(shù)據(jù)來看，華夏幸福并不存在傳言中的情況，傳言只是傳言……

據(jù)年報(bào)顯示，2017年華夏幸福共實(shí)現(xiàn)銷售額1522.12億元，同比增長(zhǎng)26.50%，超額完成先前定下的全年銷售目標(biāo)1450億元，保持了自2011年上市以來年度銷售額持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，連續(xù)兩年躋身房企銷售業(yè)績(jī)前十。

雖然26%的銷售額增速在前十位房企中并不算突出，但翻看其以往的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，華夏幸福應(yīng)該是近幾年竄升最快的房企，每隔兩年，它的銷售額幾乎就會(huì)翻一倍：

2011年165億元；

2013年374.24億元；

翻倍……

2012年211.35億元；

2014年512.54億元；

翻倍……

2015 年723.53億元；

2017年1522.12億元；

再翻倍……

如果按照這個(gè)節(jié)奏繼續(xù)下去，到2018年，華夏幸福業(yè)績(jī)可能會(huì)在2016年1203.25億元的基礎(chǔ)上再翻一倍，達(dá)到2400億元左右。

不過，在3月30日的媒體專訪中，華夏幸?？偛妹象@透露華夏幸福2018年的銷售目標(biāo)定在2100億元。之所以將目標(biāo)定的如此保守，孟驚表示是內(nèi)部有意識(shí)地想再夯實(shí)一下基礎(chǔ)，2017年-2019年主要目標(biāo)是提升經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的質(zhì)量。

從2011年到2017年，6年業(yè)績(jī)漲了近十倍，華夏幸福能夠取得這樣的高增長(zhǎng)，在很大程度上歸結(jié)于其獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)新城PPP模式。

簡(jiǎn)單來講，PPP就是“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、合作共贏”。企業(yè)接受合作區(qū)域政府的委托，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市運(yùn)營(yíng)六大領(lǐng)域，為所在區(qū)域提供一套可持續(xù)發(fā)展的全流程綜合解決方案。

為什么說華夏幸福的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)得益于這個(gè)模式？我們繼續(xù)用數(shù)字說話。

年報(bào)顯示，2017年，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入284.56億元，同比大幅增長(zhǎng)65%，產(chǎn)業(yè)新城收入占營(yíng)收總額的比例從32%上升到48%，進(jìn)一步提高；而從凈利潤(rùn)構(gòu)成看，地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園則達(dá)到四六開。從這個(gè)占比來看，華夏幸福的業(yè)績(jī)高低，確實(shí)跟產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的情況有非常大的關(guān)系。

孟驚也表示，“隨著產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展，對(duì)地產(chǎn)的依賴程度有所下降。”

事實(shí)上，這些年華夏幸福也一直不斷淡化其房地產(chǎn)屬性，將核心產(chǎn)品定位為產(chǎn)業(yè)新城。

那么，產(chǎn)業(yè)新城這個(gè)模式究竟有什么魔力，能夠讓華夏幸福的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)指數(shù)級(jí)別增長(zhǎng)？

除了可以自我融資、自我造血之外，最關(guān)鍵的是，這種模式開發(fā)的雖然只是一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城，但是帶動(dòng)的是整個(gè)區(qū)域、整個(gè)城市的升級(jí)，為區(qū)域及城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供了動(dòng)力，甚至在一定程度上推動(dòng)了國(guó)家區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的落地。

比如，華夏幸福最早的代表作——固安產(chǎn)業(yè)新城。在固安產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)建設(shè)前的2002年，固安縣年財(cái)政收入大概在1個(gè)億左右，在廊坊市排倒數(shù)第二；產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展15年后，這一數(shù)字猛增到80.9億元，翻了近80倍，在全省各縣市排名中位居第二?？梢哉f，是產(chǎn)業(yè)新城讓這個(gè)曾經(jīng)的農(nóng)業(yè)縣變身為現(xiàn)代化工業(yè)縣。

因此，相對(duì)于短期的收取土地出讓金來說，政府自然更希望有產(chǎn)業(yè)進(jìn)來帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，給當(dāng)?shù)貛碡?cái)政收入，尤其是擁有更雄厚資源背景的“產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商”，所以華夏幸福的模式廣受歡迎。

在經(jīng)歷了“大北京階段”（2009-2012年）、“京津冀階段”（2013-2016年）后，華夏幸福開始了“全國(guó)布局階段”。

2017年，華夏幸福在國(guó)內(nèi)已初步形成幾大區(qū)域，包括京津冀、環(huán)南京、環(huán)杭州、環(huán)鄭州、環(huán)合肥、環(huán)武漢、沈陽(yáng)等。

截至2017年底，已在長(zhǎng)三角和中部城市群（鄭州、武漢、長(zhǎng)沙）布局了多座產(chǎn)業(yè)新城，形成深耕京津冀、扎根長(zhǎng)三角的一南一北格局。

從市場(chǎng)規(guī)模來看，這個(gè)布局調(diào)整是對(duì)的。

目前，剔除核心城市后長(zhǎng)三角和京津冀的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模分別為9983億元和4487億元，長(zhǎng)三角規(guī)模兩倍于京津冀，如果華夏幸福進(jìn)一步加大長(zhǎng)三角的拓展力度，應(yīng)該會(huì)給2018年及未來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來更大的想象空間。

比如，以嘉善為代表的環(huán)杭州區(qū)域和以來安為標(biāo)桿的環(huán)南京區(qū)域，就分別以3年和2年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)銷售額超百億，很快成為公司新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)極。要知道，固安銷售額過百億，用了12年。

在國(guó)家政策允許的范圍內(nèi)，華夏幸福也在不斷開拓海外產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)，以東南亞現(xiàn)有業(yè)務(wù)為核心，圍繞大型核心城市快速布局。截至2017年年底，華夏幸福已經(jīng)在印度尼西亞、越南等6個(gè)國(guó)家積極布局。

華夏幸福全球布局圖

年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司投資運(yùn)營(yíng)的園區(qū)新增簽約入園企業(yè)635家，新增簽約投資額約為1650.6億元，新增結(jié)算為產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入的落地投資額545.2億元，為公司新增產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入230.9億元。

這意味著，華夏幸福正在走出高度依賴京津冀地區(qū)的困境，也印證了產(chǎn)業(yè)新城模式的可復(fù)制性。

不過，新增簽約投資額1650.6億元要真的實(shí)現(xiàn)，可能還要花3年的時(shí)間，因?yàn)楹灱s后規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)就需要一年多，做產(chǎn)業(yè)新城獲得收益沒有那么快，要忍受得了短暫的寂寞。

在產(chǎn)業(yè)新城的城市選擇上，華夏幸福也和傳統(tǒng)開發(fā)商不太一樣。它不是什么城市都進(jìn)，也不是削尖腦袋往大城市擠，而是始終遵循環(huán)核心城市布局都市圈的原則，比如京津冀區(qū)域的城市都位于環(huán)北京都市圈，而進(jìn)入長(zhǎng)三角后，在上海之外的江浙皖則選擇了杭州、南京、合肥等強(qiáng)二線城市。

另外，華夏幸福并不局限于行政區(qū)劃和行政管理范圍，而是按照與核心城市的交通距離來進(jìn)行布局。比如環(huán)南京區(qū)域，不僅有江蘇本省的無(wú)錫，還包含安徽省的馬鞍山和滁州。擯棄行政區(qū)劃的限制后，其在城市選擇上擁有更強(qiáng)的靈活性。

華夏幸福還有一個(gè)很大的特點(diǎn)是，緊跟國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展，不管是京津冀，還是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)，都是如此，眼光非常精準(zhǔn)。

隨著業(yè)務(wù)布局逐步跨出環(huán)京地區(qū)，華夏幸福的盈利結(jié)構(gòu)也正在發(fā)生變化。

關(guān)于華夏幸福，近期的焦點(diǎn)和質(zhì)疑聲主要在其資金鏈問題上。艷姐特意在年報(bào)中拎了幾個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)出來，大家來看下：

從年報(bào)數(shù)據(jù)來看，報(bào)告期內(nèi)貨幣資金681.05億元，占總資產(chǎn)比18.1%，貨幣資金量充裕，創(chuàng)歷史新高，處于較好水平，能夠?yàn)楣窘?jīng)營(yíng)發(fā)展提供充足的資金保障；

凈負(fù)債率59.8%，同比下降7個(gè)百分點(diǎn)，且貨幣資金減一年內(nèi)到期債務(wù)后的凈現(xiàn)金同比增加76億元，短期償債能力進(jìn)一步提升；2017年四季度，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為62億元，年內(nèi)明顯改善；

預(yù)收款項(xiàng)余額1324.76億元，同比增長(zhǎng)29.18%，預(yù)計(jì)將在未來3年內(nèi)逐步結(jié)轉(zhuǎn)為公司的營(yíng)業(yè)收入與利潤(rùn)，有利于鎖定公司未來三年持續(xù)高增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；

2017年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)87.81億元，同比增長(zhǎng)35.26%，凈利潤(rùn)率14.72%，為近三年來最高?？傎Y產(chǎn)約3758.64元，同比增長(zhǎng)50.4%。

值得一提的是，2017年華夏幸福納稅收入達(dá)110億元，創(chuàng)歷史新高。

從以上年報(bào)披露的數(shù)據(jù)來看，華夏幸福并未出現(xiàn)資金鏈斷裂，不過隨著調(diào)控政策的不斷收緊，融資渠道的不斷收窄，在融資這方面，華夏幸福還是下了功夫。

2017年，華夏幸福融資手段多元化，比如PPP資產(chǎn)證券化、美元債等。

華夏幸福2017年共落地三筆PPP資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，規(guī)?？傆?jì)41.06億元；公司及子公司成功發(fā)行16億元非公開發(fā)行公司債券，19億元中期票據(jù)，60億元超短期融資券，10億元短期融資券及10億美元境外債。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年華夏幸福融資成本較上年同期下降14%（由6.97%降到5.98%）。

進(jìn)入2018年，華夏幸福也已展開多項(xiàng)融資動(dòng)作，包括發(fā)行公司債券、中期票據(jù)、可交換公司債券、資產(chǎn)支持證券、短期融資券、引入信托等，平均融資成本維持在6%的行業(yè)較低水平。

數(shù)據(jù)來源：地產(chǎn)人言整理

在目前房企境內(nèi)融資難度加大，發(fā)債等渠道持續(xù)收緊，很多企業(yè)取消發(fā)行或者發(fā)行失敗的情況下，華夏幸福能夠發(fā)行成功，可見投資者對(duì)華夏幸福的認(rèn)可。

與此同時(shí)，嗅覺敏銳的資本市場(chǎng)也一早就覺察到華夏幸福的發(fā)展?jié)摿?。中金公?月1日發(fā)布研報(bào)，重申將華夏幸福作為A股地產(chǎn)板塊首推標(biāo)的，表示繼續(xù)看好華夏幸福公司中長(zhǎng)期發(fā)展。

除了自身融資的努力，華夏幸福還積極尋求全方位合作。

2017年11月，華夏幸福與合作方成立的中國(guó)產(chǎn)業(yè)新城基金（京津冀一期）落地，規(guī)模75.01億元，涉及固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)4.96平方公里的產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)開發(fā)業(yè)務(wù)及目標(biāo)企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)。這是華夏幸福第一次引入合作方直接參與公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)。

1月25日-27日三天內(nèi)，華夏幸福先后與東原集團(tuán)、旭輝集團(tuán)和陽(yáng)光城3家房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來或?qū)⒃谀玫?、開發(fā)等多層面開展合作。

1月31日，華夏幸福在北京召開首屆產(chǎn)業(yè)新城合作伙伴大會(huì)，將以產(chǎn)業(yè)新城事業(yè)為共同發(fā)展平臺(tái)，攜手各領(lǐng)域合作伙伴，在投融資、產(chǎn)業(yè)新城、房地產(chǎn)、城市配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)、規(guī)劃咨詢等各個(gè)領(lǐng)域全方位合作。

隨著華夏幸福刮起的這股合作風(fēng)，不少人猜測(cè)，華夏幸福拿出環(huán)京土地尋求合作開發(fā)，是想通過合作來提升業(yè)績(jī)，緩解環(huán)京銷售壓力，分散調(diào)控影響，資金鏈可能真的吃緊。

對(duì)此，孟驚作了回應(yīng)：“華夏正在和各大房企洽談，一是為了加速項(xiàng)目去化，同時(shí)也是這些房企自己想進(jìn)來（環(huán)京）。環(huán)京區(qū)域土地出讓較少，房企通過公開招拍掛根本進(jìn)不來。”

孟驚還稱，華夏幸福早在固安的時(shí)候，就開始尋求房地產(chǎn)項(xiàng)目的對(duì)外合作，但是一些大房企都在布局一二線城市，不愿意來。加上華夏幸福當(dāng)時(shí)本身處在剛起步的階段，沒有大的影響力，談合作也沒有話語(yǔ)權(quán)，只好和當(dāng)?shù)氐囊恍┬〉墓竞献髁恕?/span>

除了房企之外，2017年，華夏幸福還分別與華為集團(tuán)、美國(guó)ATI集團(tuán)、航天振邦精密機(jī)械有限公司等行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)開展深度戰(zhàn)略合作。

這說明華夏幸福正不斷在綜合業(yè)務(wù)發(fā)展方面尋找新的思路。各類產(chǎn)業(yè)資源的聚集，更體現(xiàn)了其對(duì)于房地產(chǎn)資源把控的導(dǎo)向，既可以規(guī)避產(chǎn)業(yè)過于單一的風(fēng)險(xiǎn)，也可以防范政策調(diào)整所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，在產(chǎn)業(yè)新城之外，華夏幸福還開始嘗試“產(chǎn)業(yè)鮮明、綠色生態(tài)、美麗宜居”的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，與產(chǎn)業(yè)新城一起構(gòu)成兩大產(chǎn)品線；并堅(jiān)持業(yè)務(wù)創(chuàng)新，在長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)基金等產(chǎn)品體系領(lǐng)域積極探索布局。

在眾多房企中，華夏幸福顯然是產(chǎn)業(yè)新城 PPP 模式的最大受益者。但是，作為一家“非典型性房企”，華夏幸福從產(chǎn)業(yè)概念到投資落地，再到產(chǎn)業(yè)新城全國(guó)布局，是一條漫長(zhǎng)而充滿希望的發(fā)展之路。

END.